概要
婚后取得的财产夫妻共同共有，除非有明确的书面约定。而本案例值得研讨有三点原因：其一，男方将其婚前房产在婚后出售，用其中卖房款支付新房首付，离婚时，新购买的房子应当如何处理？其二，只有《商品房预售合同》，没有房产证，可以分割吗？如何确定诉讼主体？其三，一方转账单方面备注“还款”，能否认定夫妻之间借贷成立？
一、案情简介
男女双方于2012年5月2日登记结婚；
婚后，男方将其婚前个人位于上海市浦东新区的一处房屋出售，得款165万元；
2013年3月26日，男方与开发商签订《上海市商品房预售合同》，约定：房屋合同总价4183996元，首付款1333996元（男方婚前房屋出售款支付903996元、女方婚前个人财产支付43万元），贷款285万元（其中商业贷款255万元，公积金贷款30万元）。另外，男方支付中介费6万元、阳台改造费2654元。
案涉房屋现登记在开发商名下，尚未办理房产证，预购权利人登记为男方，房屋已交付男女双方使用多年。
2013年，两人曾购买过大众牌小汽车一辆，登记号牌为沪AXXX**，购买后车辆登记在女方名下；
从2014年左右开始，女方开始参加MBA辅导班，并于2014年-2016年在上海某大学攻读MBA学位；
2015年3月起，两人开始分居；
2015年，女方将车辆和牌照额度出售，车辆出售款为9万多元，额度拍卖款为87235元，后女方将出售款用于个人消费。2017年1月-2018年2月，女方在德国留学，女方为此花去学费、生活费等数十万元，由于经济困难，被告的亲友提供了一些帮助。
2017年10月30日，上海市浦东新区人民法院判决双方离婚，双方上诉后，二审法院于2018年4月18日作出判决，维持原判，
即2018年4月18日，男女双方离婚判决书生效；
2021年1月5日男方到法院提起离婚后财产纠纷，要求依法分割案涉房产，上海市松江区人民法院依法追加开发商为第三人参加诉讼。
上海市松江区人民法院先后五次公开开庭进行审理；
截止到2018年4月20日（两人离婚时间节点），婚内，归还商业贷款本金207924.25元、利息580019.16元，归还公积金贷款本金28417.85元、利息54130.72元（以上共计约为870491元）；
2018年4月21日至2021年8月20日（即离婚后至第三次开庭审理时），商业贷款归还本金188755.47元、利息312054.54元，公积金贷款归还本金24563.06元、利息28148.14元（以上共计约为553521元）；
上述已归还银行的贷款本息（共计约为1424013元）中由女方支付不满十期，其余均由男方支付。
截止到2021年8月20日，案涉房产还剩余商业贷款本金2153320.28元，公积金贷款本金247019.09元（共计约为240万元）。
双方均一致同意案涉房屋（包括装饰装修）按照市值1300万元计算；房屋已具备办证条件，开发商已经把所有办理房产证的材料交付给了男方，办理房产证还需要缴纳税费135000元左右。
男方主张：房屋归自己所有，自己只愿意支付女方6%的房屋折价款，并且要求依法分割大众汽车的出售款和拍照额度拍卖款。
二、法院裁判
（一）一审法院认为
1.关于房屋分割方式：首先，案涉房屋于婚后购买，属于夫妻共有财产。由于《商品房预售合同》的签订人是男方，《贷款合同》也是由男方与银行签订，从方便当事人的角度出发，本院采取房屋（包括装饰装修、家具）归男方所有、男方偿还剩余银行贷款、男方支付女方房屋折价款的方式予以分割。
2.关于房屋净值：案涉房屋（包括装饰装修、家具）现在价值1300万元，扣除剩余贷款本金240万元左右，扣除办理房产证还需要支付的税费135000元，房屋实际价值按1046万元左右。
3.关于男方应当向女方支付房屋折价款的金额：考虑到双方婚后共同生活时间较短（同居3年左右），男方首付款出资远高于女方，男方偿还银行贷款的金额也远超女方，综合全案案情，确定由男方向女方支付房屋折价款为400万元（约占到房屋净值的38%）。
4.关于沪AXXX**大众小汽车的出售款9万多元和额度拍卖款87235元。由于车辆出售后、额度拍卖完成后，所得款项已经由女方消费掉，庭审中，女方也提供了其多个银行账号的流水信息证明上述钱款现在并不存在，无法予以分割。
（二）一审法院判决
2021年12月6日，法院作出判决，部分判项如下：
1.位于上海市浦东新区房屋归男方所有，房屋之上的银行贷款由男方偿还，女方于本判决生效之日起60日内协助将房屋登记至男方名下，登记过程中所产生的税、费由男方负担；
2.男方于本判决生效之日起60日内支付女方房屋折价款400万元；
三、律师评析
（一）本案诉讼主体问题：对于具备办证条件但还未办理房产证的房子，审理中，法院一般会依职权追加开发商为第三人，便于审理清楚案件以及后续开发商配合当事人办理产证。比如，（2024）沪0106民初6261号一案中，上海市静安区人民法院也依法追加某公司为第三人，并判决第三人某公司协助当事人办理房屋产权变更登记手续。
（二）本案离婚后财产纠纷，先后开庭5次审理，算是案件情况稍微复杂一些的，对于案情不复杂的婚家案件，一般也要开庭2次以上。全国来看，婚姻家事类案件，上海法院审理最是细致、认真、负责、充满人文关怀、最是照顾妇女儿童利益。其他地方法院，貌似只有民事审判庭庭长审理水平还可以。
笔者最近参加的一个离婚案件的庭审，江西省广信区人民法院某法庭的庭长主审，给我印象很深刻，是一位值得敬重的好法官。
（三）房屋净值计算方式：一般情况下，房屋净值，只需要扣除剩余未还贷款本金即可；而本案中，法庭还扣除了办理房产证应当支付的税费13.5万元，这对于要房子的一方是利好的。
（四）关于女方分得的房屋份额：本案中，男女双方同居3年，没有子女，男方首付款出资约占到首付款总额的68%，婚后以及离婚后，基本上都是男方在偿还房贷；并且，婚后男方账户转入女方账户的金额远高于从女方账户转入男方账户的金额，女方最终分得房子净值的38%；笔者认为，已经算是比较照顾女方利益了。
（五）关于“还款”问题：男方认为女方所支付的43万元首付款是自己向女方的借款，之后男方归还了女方24万元，替女方垫付了购车款154400元，之前转账给女方6000元和3万元现金，主张自己已还清了女方所垫付的首付款43万元，所以屋的首付款1333996元全部是由自己支付的。
但法院认为,男方向女方转账时，在个人转账凭条的备注栏里写明“还款”，但这仅是男方单方面的备注，并非双方的约定，法院不认可是还款。
（2021）沪0117民初10213号一案中，法院说理部分“本院认为，在转账附言中备注借款系原告的单方面行为并不能证明双方达成借款的合意，此外，原告亦自认该笔款项来源于被告父母的转账，故而从款项来源上，该笔转账也不符合借款应具备的一般特征。对于原告所称该笔转账系借款的主张，本院不予支持”。
可见，对于一方单方面备注/附言“借款”“还款”，法院一般不认可为借贷的意思表示。
四、本案启示
结合本案以及笔者处理的离婚案件，给到读者以下建议：
1.购买婚房，能在婚前购买就尽量不要在婚后购买，能全款购买就不要贷款购买，能写在自己名下就不要加对方的名字，做到这些才能最大可能保障自己的财产利益。
2.夫妻之间借款的，只在转账时单方面备注或者附言，主流观点一般不予认可。建议夫妻之间借款、父母子女之间借款的，签订书面约定，把借贷的意思明确清楚，男女双方同时签字，保留好原件。书面约定加上转账记录，婚姻家事案件中，法院才有可能支持。
3.只有购房合同没有房产证，并不是一定不可以处理，只要具备办证条件，也可以起诉分割，同时建议把开发商列为第三人。
结语
民法典颁布施行以来，婚姻家事案件司法实践中，越来越注重保障个人财产利益和父母财产权益，但有时候不懂法律，没有提前进行财产规划，操作不当，就有可能造成不必要的重大财产损失。很多时候，不是夫妻感情破裂时才需要离婚律师的介入，婚前财产规划、婚后财产规划一样重要。如果您在守护财产的路上遇到任何困难，请第一时间咨询专业的婚姻家事律师，维护属于自己的合法权益。
免责声明：以上内容供参考，具体方案建议咨询专业律师，结合个人实际情况量身定制。
注：
[1]参考案例来源：（2021）沪0117民初5358号
[2]参考案例来源：（2021）沪0117民初10213号
[3]参考案例来源：（2024）沪0106民初6261号
本人作者：葛艳霞律师，专注婚姻家事、继承，擅长处理夫妻共同财产分割、婚前财产筹划、婚内财产规划、子女抚养权纠纷等案件，致力于为当事人提供专业、高效的家事法律服务。
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