淡季不淡!6月二手房市场韧性十足!量价企稳,“卖旧买新”通道逐步畅通!
6月历来是上海楼市的传统淡季——天气炎热叠加梅雨季，看房的人少，成交自然清淡。但今年6月，上海二手房市场走出了一条不一样的曲线。
截至6月30日，上海二手房本月成交已达2.5万套。虽然端午假期期间周成交仅4660套，环比下滑27.8%，但这属于典型的节假日效应。去掉假期扰动，6月成交预计稳定在2.5万-2.8万套的量级。放在更长的时间维度看，这已经是上海二手房连续多月维持高位成交——2026年3月-6月连续4个月稳定在2.5万套以上的高位区间。这样的持续时长与绝对水平，是2023年以来首次出现。
从6月二手房成交日历来看，共有6个交易日单日成交破1100、日均成交量约838.6套，其中6月13日单日成交1368套，与4月11日的1632套、5月10日的1664套相比有所减少，但热度不减！
值得注意的是，在第26周之前的一周，受端午假期影响，周成交仅4660套、环比下滑38%——典型的节假日扰动。节后一周即强势反弹至6350套，说明需求的底色并未消退。连续多月高位成交，快速消化了前期积压的高性价比折价房源；同时，手握低价房源的业主心态转变，纷纷撤牌观望或上调挂牌价，改变了此前的价格挤兑格局。自从1月链家外网挂牌跌破9w套大关，至今还是在这个水平线之上，6月二手房挂牌量较上月相比新增约1300套，约8.18w套！较去年同期减少36%。- 虚高挂牌自然出清：试探性挂牌、偏离市场价的房源被主动撤回，数据“水分”被挤出；
- 成交量回升带动有效去化：刚需和改善需求有序入市，挂牌房源通过成交实现消化；
- 业主定价趋于务实：买卖双方价格分歧收窄，房源在架周期缩短，加速成交转化；
- 交易政策优化：置换链条摩擦成本降低，“卖旧买新”流转效率提升。
此外，部分核心区域二手房租售比已高于储蓄及理财收益水平，部分业主更倾向于“转售为租”。当前上海已进入价格修复阶段，全市二手房挂牌量持续走低，市场心态随之显著转变。各区挂牌量上，浦东、闵行、宝山、松江构成了上海二手房市场的供应主力。庞大的挂牌量为购房者提供了丰富的选择，但也意味着在这些区域，买家拥有更强的议价能力，市场更倾向于“以价换量”。各区挂牌情况上，黄浦、徐汇、静安、长宁四区，占据了价格梯队的顶端。尤其是黄浦区以9.9万/㎡的挂牌均价领跑全市，而徐汇、静安紧随其后。这些区域挂牌房源本就稀缺，业主心态强势，在徐汇、浦东等核心区域，部分优质房源甚至出现房东拒绝大幅让步、临时小幅涨价的情况。
数据来源于网上房地产，仅供参考第一，“沪七条”红利仍在释放。 2026年2月26日施行的“沪七条”从限购松绑、公积金提额到房产税免征全面发力。出台四个月，仍在持续催化“租转购”客群上车。在松江等区域，租客转购房的比例比去年同期增长约20%。第二，量价正反馈循环已形成。 成交量连续多月站稳荣枯线，房价自然失去下跌动力。当楼市走出低迷、开启复苏阶段时，若二手房成交量连续三个月站稳荣枯线，房价通常能够止跌企稳——上海市场再次印证了这一规律。而价格的回稳又进一步强化了购房者信心，形成正反馈。第三，置换链条被打通。 低价刚需快速去化→置换客群成功卖旧→改善需求集中释放，这一链条正在高效运转。“卖旧买新”通道逐步畅通，部分已成交的二手房业主正转化为新房市场的增量需求。短期来看，6月2.5万套左右的成交量虽较3-5月高位有所回落，但放在历年6月的维度看仍属强劲。6月22-28日当周的强势反弹也说明市场韧性超出预期。7-8月传统淡季成交大概率继续温和回落，但回落的幅度和斜率值得持续跟踪。中期来看，挂牌量持续收缩为价格提供了坚实支撑。挂牌量持续回落反映出二手房市场供需关系持续改善，将为市场“止跌回稳”提供更有利的基础。- 刚需买家：市区300万以下的“笋盘”正在快速出清，窗口期在收窄。如果目标是核心城区的低价房源，建议抓紧看房、果断决策。租金与月供倒挂的现象在部分区域已经出现，“租转购”的经济账越来越划算。
- 改善置换客：当前是“卖旧买新”的相对有利窗口——低价刚需盘去化快，卖房周期已从2025年平均99.2天缩短至86.8天；同时改善型房源价格尚未全面上涨，仍有议价空间。但随着置换链条加速运转，议价空间正在收窄。
- 投资者：上海二手房已连续四个月（有望五个月）环比上涨，价格底部信号越来越清晰。但市场仍处于“结构性修复”阶段，远郊区域风险尚未完全出清，建议聚焦核心城区及配套成熟板块。
2026年6月，上海二手房以约2.5万套的成交量、8.18万套的低位挂牌量，交出了一份“淡季不淡”的成绩单。从“刚需扫货”到“改善接棒”，从“挂牌激增”到“供给收缩”，市场正沿着“量在先、价在后、结构分化贯穿全程”的路径稳步修复。最坏的时候，大概率已经过去了。
