2026.6.29南京二手房成交数据明细

一、整体概况

本次统计覆盖建邺、鼓楼、江宁、浦口、六合、溧水、雨花台、玄武、秦淮、栖霞10大行政区，全部为单日真实二手网签成交房源，包含刚需小户型、改善大平层、豪宅、老破小、远郊低价盘全梯队产品，单价跨度极大，清晰呈现南京各板块房价分层差异。

二、分区域核心成交特征

1. 建邺区（河西，全市房价天花板）

1. 单价断层领先：片区成交单价区间1.11-3.45万/㎡，全市最高；

- 顶流：华润悦府3.45万/㎡、万科金域缇香3.4万/㎡、仁恒江湾城3.41万/㎡、苏宁睿城4.1万/㎡（鼓楼河西）；

- 洼地：江心洲洲岛家园仅1.11万/㎡（安置房拉低单价）。

2. 产品分化明显

- 高端改善：涟城三期385㎡大五房，总价1140万，是当日全市成交总价天花板；华润悦府189㎡四房653万、万科金域缇香194㎡三房662万，河西次新改善主流600万+；

- 刚需自住：新城科技园龙湖时代上城36㎡单套49万、水西门金基公寓73㎡139万，刚需门槛40-150万；

3. 板块热度：奥体、新城科技园、应天西路高端盘集中；江心洲、水西门以低价安置房/老小区为主。

2. 鼓楼区（主城核心，学区高地）

1. 单价区间0.91-4.1万/㎡，高低价差巨大：

- 河西万达苏宁睿城4.1万/㎡为全表单价最高；

- 五塘新村0.91万/㎡城北老小区价格垫底。

2. 板块分类

- 高端改善：定淮门金陵湾、凤凰西街天水滨江，单价3万+，总价300-440万；

- 龙江改善：腾飞园、芳草园，单价2.1-2.4万，主流130-180万；

- 老城学区老破小：湖南路、小市、五塘广场单套39-90万，1-2房小户型为主，单价仅1万上下。

3. 江宁区（成交房源最多，刚需主力阵地）

1. 单价最低梯队0.45-2.39万/㎡，全市刚需底盘：禄口翠屏城仅0.45万/㎡，百家湖朗诗玲珑屿2.39万为江宁天花板；

2. 板块分层清晰

- 百家湖（江宁核心）：单价1.1-2.4万，主流总价100-300万，改善属性最强；

- 东山、科学园、九龙湖：刚改为主，70-180万；

- 禄口、淳化、汤山、上秦淮远郊：单价普遍0.45-0.9万，单套最低19.8万（协众雅居小户型）；

3. 户型以2-3房刚需为主，大户型极少，整体成交门槛全市最低。

4. 浦口区（江北新区，价格次洼地）

1. 单价区间0.53-1.95万/㎡，远低于主城；

2. 热门板块：江浦街道（正荣润棠府、金樾府）、江北核心商务区、弘阳广场；

3. 产品：核心区改善3房总价140-208万；澳林广场、高新区刚需小户型25-100万；六合大厂、溧水价格更低，溧水最低仅0.21万/㎡，适合极低预算自住。

5. 雨花台区（城南，刚需+改善均衡）

1. 单价0.67-3.42万/㎡，梯度完整：

- 软件大道大名城紫金九号3.42万/㎡，城南改善顶流，410万总价；

- 铁心桥、铁心桥、南站刚需盘0.75-1.99万，主流60-240万；

2. 南站、铁心桥、能仁里为成交主力，兼顾投资小户型与改善三房。

6. 玄武、秦淮（老城主城，学区溢价明显）

- 玄武：珠江路、卫岗学区房单价3万左右，单套297万；老小区80-160万；

- 秦淮（新街口、月牙湖、瑞金路）：市中心小火瓦巷单价3.8万，学区豪宅258万；老破小、次新改善全覆盖，总价跨度66-279万。

7. 栖霞区（城东远郊）

单价0.72-2.59万/㎡，仙林湖、马群改善单价偏高，万寿、栖霞其它老小区单价0.8万左右，总价60-355万，以自住刚需为主。

8. 六合、溧水（远郊兜底）

溧水最低单价0.21万/㎡，大量房源总价30-70万；六合大厂均价0.6-0.7万，是南京房价最末端，仅适合本地自住。

三、价格梯队划分（按成交单价）

1. 高端改善梯队（3万/㎡以上）

建邺河西、鼓楼河西万达、秦淮新街口、雨花软件大道；代表：仁恒江湾城、苏宁睿城、大名城紫金九号、小火瓦巷学区房；单套普遍250万-1140万。

2. 主城刚改梯队（2-3万/㎡）

龙江、金陵湾、雨花铁心桥改善、玄武卫岗、百家湖核心；总价150-450万，主城改善主流。

3. 主城刚需/江北核心（1-2万/㎡）

鼓楼老城、雨花南站、江浦、仙林、东山；单套50-200万，刚需上车主力。

4. 远郊低价梯队（1万/㎡以下）

禄口、汤山、五塘、大厂、溧水、栖霞万寿；总价20-100万，低预算自住。

四、户型与总价规律

1. 小户型（1室1厅）：全市遍地开花，总价33-83万，溧水、江宁、鼓楼老小区、浦口高新区最多，刚需过渡/投资首选；

2. 主流成交（2-3房）：占本次房源70%，覆盖所有板块，是市场流通主力；

3. 大户型改善（4-5房）：集中在建邺河西、鼓楼滨江、百家湖，总价普遍270万起，涟城385㎡1140万为当日成交总价第一；

4. 安置房特征：江心洲洲岛家园、五塘新村、禄口翠屏城等安置房，单价普遍比周边商品房低40%左右。

五、市场核心结论

1. 房价分化极度明显：同一天成交，单价最低溧水0.21万，最高鼓楼苏宁睿城4.1万，价差近20倍，南京板块价值差距极大；

2. 改善集中河西，刚需外溢江宁/江北/溧水：高端改善购买力全部扎堆建邺奥体、鼓楼河西；刚需上车首选江宁百家湖、江浦、禄口；极致低预算只能看溧水、六合；

3. 学区、次新是溢价核心：鼓楼、秦淮市中心学区老破小单价远超远郊商品房；河西、南站次新商品房单价显著高于同板块老小区；

4. 流通性差异：2-3房刚需户型全市通吃，成交数量最多；超300㎡顶豪大平层仅河西少量成交，流通盘极少；远郊1房小户型主打低价过渡，流动性中等。