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刚刚过去的半年，上海楼市罕见地走出了两条截然不同的曲线。
一边是二手房市场暖意融融。上海市房地产交易中心网签数据显示，2026年上半年上海二手房累计成交147287套，月均约24547套，创下近五年新高。有行业人士甚至感慨：“近半年是近五年上海最好的半年。”
另一边，新房市场却仍在低位盘整。同期全市新房仅成交19049套，同比减少25.54%，成交均价回落至72450元/平方米，同比下跌10.78%。量价双降之下，成交总金额同比缩水逾三成。
二手房：月均2.45万套，创下近五年“最强上半年”
如果说用一个词来概括上半年上海二手房市场的表现，“近五年最强上半年”或许并不夸张。
据上海市房地产交易中心披露的网签数据，2026年上半年上海二手房累计网签成交147287套，月均约24547套，不仅高于2025年全年月均21174套，也创近五年阶段性新高。
从月度走势观察，市场节奏张弛有度：1月延续了上年末的高位运行；2月受春节因素影响回落至11315套，属于正常的季节性调整；3月迅速反弹至31215套，这是近五年来单月成交首次站上3万套活跃线；随后的4至6月，月成交量稳定在2.5万至2.8万套区间，市场整体回归平稳。
有业内人士表示，这一轮二手房行情的启动，政策因素不可忽视。2026年2月起施行的“沪七条”新政，大幅降低了非沪籍居民的购房门槛，同时提高了公积金贷款最高额度。
在他看来，这一组合拳精准撬动了很大一部分此前被挡在门外的刚需客群，同时为改善型置换需求提供了更充裕的资金空间。政策暖风之下，二手房市场的“蓄水池”被有效激活，买卖双方入市意愿明显增强。
新房：总量收缩，结构分化中的韧性
与二手房市场的暖意形成对比的是，新房市场交出了一份“总量收缩、结构分化”的答卷。但这种收缩，更多体现为供应端主动调整与市场理性回归的双重结果。
佑威房地产研究中心最新数据显示，上半年全市新房共成交19049套，同比减少25.54%；成交总面积约239.01万平方米，同比下降23.56%。
在供应结构调整的直接影响下，成交均价同步回落至72450元/平方米，同比下跌10.78%。量价双降的叠加效应，使得上半年新房成交总金额落定于1731.59亿元，同比降幅达31.67%。
总量收缩的背景下，区域分布格局依然维持高度集中。浦东新区以53.28万平方米的成交量继续领跑全市，市场份额占比22.29%，产业与人口的基本盘为其提供了稳固的需求支撑；宝山区和嘉定区分别以29.50万和24.00万平方米位列第二、三位。仅这三个区域，合计市场份额已接近全市总量的一半。
来源：佑威房地产研究中心
成交个案方面，市场热度并未消减，只是更加聚焦。排名第一的澐启滨江享有后滩板块的滨江资源，以均价137868元/㎡、成交面积超6.4万㎡领跑；第八位的陆家嘴太古源源邸以178297元/㎡的均价成为榜单价格标杆——核心地段的稀缺资产，依然是高净值客群穿越周期的配置选择。
来源：佑威房地产研究中心
高端之外，改善与刚需赛道同样不乏亮点。联发金海雲墅和招商林屿湖畔凭借产品力与区域发展预期，成交套数均超240套，成为中高端改善需求的主力释放渠道。而在光谱的另一端，奉发云邸以390套的成绩位列套数榜第二，金港海澜雅庐同样以亲民价格和区位优势，有效承接了首次置业及刚性改善需求。从顶豪到入门级，榜单覆盖了多层次客群，市场在分化中呈现出一种均衡之美。
值得一提的是，今年上半年上海新房的价格上限仍在持续刷新。单价排名前三的项目分别为：中海云锦华庭20.6万元/㎡、陆家嘴太古源源邸19.18万元/㎡、新弘北京道18.8万元/㎡——顶豪市场的价格天花板正在被一次次推高，核心资产的价值锚定效应愈发明显。
供应端同样呈现收缩态势。上半年全市新增供应房源15640套，同比下降20.31%。受春节因素影响，1至2月供应处于低位，合计仅2550套；3月起供应逐步放量，3至6月单月供应量分别为3008套、2869套、3758套和3428套，但整体仍不及去年同期水平。
开盘去化方面，分化行情仍在延续。据凤凰网房产上海站不完全统计，今年上半年全市共推盘168次，其中86次未进行摇号，仅47次推盘认购率超过100%。市场热度集中在少数优质项目上，这恰恰说明需求并未消失，而是在更加审慎地选择标的。
写在最后：
纵观2026年上半年上海楼市，二手房回暖、新房调整的分化格局清晰凸显。二手房在政策加持下持续升温，站稳近五年市场高位，印证了刚需、置换需求的强劲潜力；新房虽整体量价回落、处于筑底阶段，但并未丢失市场韧性，核心优质资产价值坚挺，刚需、改善、顶豪各层级需求有序释放，市场正在告别普涨普跌的模式，走向理性分化、价值择优的新阶段。
展望下半年，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，下半年利好信号频现，后市行情有望迎来转机。市场已经出现多重积极信号：本轮土拍热度明显升温，诞生一宗溢价率 40% 的地块，反映房企看好下半年楼市走向；境外投行对上海、深圳楼市给出乐观预判，进一步提振购房者置业信心；刚需、刚改房源成交行情回暖，改善型买家入市趋势愈发清晰；新房市场在下半年触底企稳的概率进一步加大。
2026楼市半场：
1）土地篇：25幅地、606亿：2026年上海土拍的上半场，藏着什么信号？
