北京二手房涨了多少

2026年上半年北京二手房市场呈现“量升价稳、区域分化”的特征，核心分析如下：

一、价格涨幅，整体趋势

累计涨幅：上半年全市二手房成交均价累计上涨?4.9%（截至6月底对比2025年12月），结束此前连续10个月下跌趋势，自4月起连续3个月小幅上行。

月度表现：6月挂牌均价约3.68万元/㎡，环比微涨0.36%；核心城区（西城、东城、海淀、朝阳）成交占比提升，带动结构性上涨。

区域分化显著

核心城区领涨：西城区部分优质房源3-4月单价上涨约5000元/㎡；海淀区永丰、上地等产业板块近三年涨幅超24%。

远郊持续承压：平谷、延庆等区域房价仍存3%-5%下行空间；西三环沿线部分老破小学区房较2021年峰值回调超40%（如定慧东里跌幅26.2%，颐源居回调40%）。

二、成交规模

总量创五年新高：上半年网签量达93,583套，同比增长5.7%，为2021年以来同期最高。

月度活跃度：6月网签16,618套，环比增4%，同比增9.8%，连续三个月刷新近五年同期纪录。

三、驱动因素

政策红利释放

非京籍限购放宽、多子女家庭购房支持、首付比例下调（首套最低20%）、房贷利率降至3.5%等政策降低入市门槛。

换房个税退税延续至2027年底，激活置换链条。

供需结构优化

二手房挂牌量较2025年峰值下降17.4%（14.32万套→11.83万套），供需矛盾缓解。

300万元以内刚需房源成交占比达55.6%，价格回调至租售比平衡点（部分房源月供≈租金）。

市场预期修复?

核心区优质资产抗跌性凸显，学区房挤泡沫后性价比回升；改善群体（90-140㎡户型占比超55%）接替刚需成为二季度主力。

四、未来挑战

分化延续：核心区依托产业/学区支撑价格韧性，远郊“老破小”仍依赖以价换量。

政策定调：7月新政“托而不举”，严禁大水漫灌，优质房产温和回暖，劣质资产继续出清。

学区溢价稀释：多校划片+出生人口下降加速老破小价值重构（如西城学区溢价缩水）。

五、下半年展望

成交量：预计月度成交稳定在1.3万-1.5万套区间，“金九银十”或阶段性放量。

价格：核心区延续结构性微涨，全市整体企稳，但全面普涨可能性低。

总结：北京二手房市场步入温和修复通道，量价回升主因政策宽松与供需再平衡，但“核心抗跌、边缘承压”的分化格局将成为长期特征。