闽侯荆溪镇二手房挂牌价上调,地铁联通时间窗口临近带来多大溢价

荆溪镇的二手房挂牌价最近在涨,这个事情本身不稀奇,稀奇的是涨价的时间点,因为地铁还没通,只是确定了通车时间窗口,这个时候涨价,涨的不是现实,涨的是预期,但你要说这纯粹是炒作那也不对,因为地铁这个东西,它带来的溢价不是通车那一天才开始的,而是从确定要通的那一刻就开始了,只不过这个溢价会分阶段兑现,现在这波挂牌价上调,其实是卖家在抢第一波预期兑现的窗口。

这里面藏着一个很多人没想明白的事,就是地铁溢价到底是怎么兑现的,大家都知道地铁能带来溢价,但这个溢价不是说通车了房价就突然涨一截,而是分成好几个阶段,第一阶段是规划确定,第二阶段是施工推进,第三阶段是通车时间窗口明确,第四阶段才是真正通车,荆溪镇现在正好卡在第三阶段,这个阶段的特点是,地铁已经不是画饼了,但还没到人人都能用上的时候,这时候的房价涨幅,其实是在给那些愿意等的人定价,愿意为半年后的便利提前付费的人,他们能接受多少溢价,挂牌价就能涨多少。

你去看现在挂牌的那些房源,价格上调的幅度普遍在5%到8%之间,这个数字不是随便拍的,是卖家在测试市场的接受度,因为真正通车后的溢价可能是15%到20%,现在卖家只要其中的三分之一到一半,剩下的留给买家去赚,这个账怎么算都不亏,但问题是买家不傻,他们也知道这个游戏规则,所以现在市场上就出现了一个很有意思的现象,挂牌价在涨,但成交价没怎么动,因为买家在等,等卖家把预期降下来,或者等地铁真的通了再说。

这个博弈的本质是时间差,卖家想的是我现在卖掉,拿着钱去做别的,反正我已经吃到了地铁预期的第一波红利,买家想的是我再等等,万一通车前价格还能谈,或者通车后我直接买现房更踏实,两边都有自己的算盘,但真正决定成交价的,不是谁的算盘打得精,而是谁更急,卖家如果不急着出手,那挂牌价就能撑住,买家如果急着上车,那就得接受现在的价格,所以你看到的挂牌价上调,其实是卖家在测试市场里到底有多少急买家。

荆溪镇这一波溢价能不能兑现,关键不在地铁本身,而在这条地铁能连到哪,现在确定的是能联通主城区,这就够了,因为对荆溪镇来说,地铁最大的价值不是让本地人出行更方便,而是让主城区的人觉得这里不远了,这个心理距离的缩短比物理距离的缩短更重要,以前你跟福州主城区的人说荆溪镇,他们第一反应是郊区,现在你说有地铁直达,他们的反应就变成了边缘但可以接受,这个认知的转变,才是地铁溢价的真正来源。

但这个溢价也不是无限的,因为荆溪镇的配套和主城区还是有差距,地铁解决的是通勤问题,解决不了教育、医疗、商业这些日常需求,所以真正会为这波溢价买单的,不是那些想在荆溪镇长期定居的人,而是那些在主城区工作但买不起主城区房子的人,他们需要的就是一个能快速到达工作地点的住处,至于其他配套,能凑合就凑合,这批人的购买力和数量,决定了这波溢价的天花板在哪。

小贴士：如果你现在考虑在荆溪镇买房,别光看地铁通车时间,更要看自己能不能接受这里的配套水平,地铁只能解决你的通勤问题,解决不了你的生活问题,如果你对教育、医疗、商业有较高要求,那这波溢价你就别急着追,因为这些配套的完善至少还要三到五年,到那时候再看也不迟,但如果你就是需要一个性价比高的通勤房,那现在的挂牌价确实比通车后要便宜,只是成交价能不能谈下来,就看你的议价能力和卖家的着急程度了。