两次史诗级房产投资机遇,到底有什么区别?

昨天，我发表了题目《买房有房本，租房有房本吗？》的文章，跟广大网友分析了二十大报告提出的“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，标志着用买房和租房两条腿一样长的平稳健康新模式取代了过去重购轻租的一条腿长一条腿短的传统瘸腿模式。

作为租购并举住房制度的核心要素，不仅国务院发布了《住房租赁条例》规定租购同权，还强制对租赁合同在房管局进行备案登记，并且颁发租赁备案证明，让租房跟买房有产权证一样有了国家背书的保护。

有了房管局颁发的租赁备案登记，标志着租购并举制度完全实现了产权人（买房）跟使用权人（租房）的彻底分离，可以互相依存、互相支撑、互相对抗、互相独立。也就是民法典第725条规定的“买卖不破租赁，租赁不破买卖”。

图，民法典第725条

2021年底召开中央经济工作会议史无前例提出“加快发展长租房市场”这一全新提法，标志着长租房这一新房地产发展新模式正式开始在全国落地。背后含义就是广大人民群众不仅可以购买七十年产权房，还可以通过购买二十年长租房，都可以满足住有所居的基本居住需求。

租房，就是交易使用权（长租权力）。

买房，就是交易产权（处置权）。

所有权=使用权+产权

租购并举住房制度，就是过去重购轻租的不平等社会向平等文明社会的必然进步，对应的的就是过去产权人可以随便驱赶承租人、随便涨房租、随意闯入出租屋，只能买房人才能入学承租人不能入学，以及卖出房屋不通知承租人的各种不平等开始得到纠正。

为什么说租购并举就是过去的重购轻租的不平等社会向平等文明社会的必然进步，原因就是购房群体基本都是老市民，而租房群体基本都是新市民。重购轻租就相当老市民不欢迎新市民排挤新市民，用各种不平等待限制让外来人员的流入。而租购并举就相当一个城市躺开胸怀拥抱外来人口，让外来人口不断融入这个城市增加这个城市的活力。

重购轻租就相当地方保护主义，虽然短期保护了本地群体，但是长期看就让地方丢失了竞争力，最终城市不断被淘汰。

租购并举就相当打破地方保护，让本地人和外地人公平竞争，表面看外地人抢了本地人的饭碗，但长远看这些外地人只要在这个城市能够立足，就会成为城市的新生力量源源不断为这个城市做出贡献，让老市民同样收益。

纵观全世界，包括最发达的美国，也包括我国的香港行政区，都对外来人口打开大门，包括新生儿只要在这个城市落生就给这个婴儿绿卡成为永久居民。

恰恰，租房就是衡量一个外来人口来到新城市是否愿意长期发展的敲门砖。只要在这个城市租房就代表着对于这个城市的发展有信心。一旦长租，就代表着在这个城市已经成功立足，事业有成。一旦买房，就相当从新市民转变为老市民。

我们看到，租购并举制度就是用制度化给新市民平等待遇和创业的环境，让新市民快速成长为老市民，最终受益最大的就是整个城市，因为带来的源源不断的优秀新市民，让城市通过新沉代谢不断增加竞争力。

中国的历史已经证明，闭关锁国就是地方保护主义的重购轻租，几千年的封建王朝最终被仅仅一百多年工业化的八国联军瓜分。而中国的改革开放政策就是打破地方保护主义的租购并举，通过国人和外资平等的待遇保护让外来人口和资金不断进入中国，不仅让外国人外资可能挣钱，更带动国人国资不断提升竞争力，短短三十年走完西方国家二百年的历程，让中国快速成为世界最大的制造业强国和第二大经济体，并且在很多领域成为了世界第一。

租购并举政策也给房产投资者提供了很好的辨别机会，那就是能吸引外来人口流入同时对外来人口可以做到租购并举的城市就是可以投资的城市。

租金，就是外来人口流入的指标。

其实，现在的房产投资逻辑跟以前已经完全不同。以前投资房产根本不看了好不好出租，租金回报率不好高。而现在投资房产首先就看好不好出租，租金回报率高不高。

让如果说上一轮房产投资机遇就是重购轻租，那么下一轮房产投资机遇就是租购并举。

本文完稿于2026年7月4日下午

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