5年蒸发290万!成都二手房,还有没有泡沫?

还有人记得万达华府吗？

2021年楼市巅峰期，建面约130㎡的套四双卫能卖到495万，折合单价约3.8万/㎡。

到了2026年3月，同户型二手房成交单价仅约1.6万/㎡，总价约205万。5年时间，蒸发了整整290万，非常扎心。

而这5年，恰好是成都楼市从巅峰滑落的全过程。

所以问题来了，时至今日，成都二手房到底还有没有泡沫？什么时候能稳住？

今天咱们就借着万达华府这面镜子，好好聊聊。

万达华府，没有你想象中那么差

先说说这个小区。

万达华府位于天府新区秦皇寺板块，具体地址是蜀州路2555号，由成都天府万达置业开发，2020年建成，房龄还算新。

小区总共约1607户，由高层和超高层组成，户型面积在98㎡到169㎡之间，主打三到五居室，定位偏改善。

配套方面，算是天府新区的优等生，地铁6号线杭州路站距离小区约500米，1号线武汉路站也就800米左右，距离大悦城约1.5公里。

学校方面，对面就是元音小学、中学，1公里左右还有天府七小、天府七中。医疗有华西天府医院，4公里车程，天府公园就隔一条马路。

说白了，除了是高层、产品老点，区位和配套都是城市顶级的。

但即便如此，价格还是从3.8万跌到了1.6万。这说明什么？说明在楼市大周期面前，再好的基本面也扛不住！

成都二手房，泡沫挤完了吗？

万达华府的遭遇，其实就是成都二手房市场的一个缩影。

先看人口。 前几年成都楼市能大涨，根本动力就是人口净流入。

2021年成都新增常住人口24.5万人，当年商品房成交约24万套，增量购买力基本能消化供给。（并不是说新房都是他们买的哈）

但2022年以来，三年时间成都净流入合计才34.3万人，尤其是2025年，人口净流入已暴跌至6.1万人。

而2022年到2025年这三年，成都商品房累计成交约133万套。即便新来的人每人买一套，也还有近100万套需要靠存量购买力来消化！

再看土地供应。 

2026年成都国有建设用地供应计划总量2200公顷，比2025年减少400公顷，住宅类用地仅430公顷。

上半年实际成交涉宅用地面积同比下降约四成，供地在缩量。这是个积极信号——开发商不拿地了，未来新房供应自然会减少！

最后看二手房挂牌量，这是关键指标。

易居研究所数据显示，截至2026年6月末，包括成都在内的8个重点城市二手房挂牌量约123万套，较2025年6月的历史高点减少28万套，降幅达19%。

其中，成都挂牌量较历史高点下降26%，简而言之，想卖房的人少了，割肉离场的恐慌盘在减少！

同时，刚需和改善需求在信贷宽松环境下有序入市，挂牌量下降伴随成交量回升，这是“以销带减”的健康收缩!

止跌回稳，有戏吗？

通通认为，今年底或者明年初，成都二手房止跌回稳，有戏！

逻辑不复杂。

第一，供应端在收缩。 土地供应少了，新房入市少了，二手房挂牌量也在下降，供需关系在改善。

第二，政策端在发力。 成都已分批全面放开限售限制，“取得不动产权证即可上市交易”；公积金贷款支持力度也在加大......

第二，市场结构在变化。 2025年成都二手房与新房成交比升至2.54:1，2026年初已抬升至3.6:1。

这说明市场正在从“新房主导”转向“二手房主导”，存量房时代的特征越来越明显，二手房作为基本盘，只要成交量能稳住，价格就有底！

当然，不能指望再来一轮暴涨。

成都楼市已经形成了“平行世界”——核心区5+2板块新房稳中有升，千万级住宅成交创新高；近郊、远郊去化压力大，部分区域仍在回调！

政策刺激只会加剧分化，带不动全域普涨。

但作为一个超2100万人口的新一线城市，成都的居住需求基数摆在那里，只要城市竞争力持续提升、产业继续进阶，吸引更多高质量人口流入，市场就有回暖的空间！

万达华府从3.8万跌到1.6万，泡沫挤得差不多了，剩下的，就是等待时间给出答案！

本文主笔︱番茄炒蛋︱购房通出品

项目具体装修交付标准以开发商实际公示为准。本文所呈现的直线距离数据均来源于腾讯地图。最终标准详见政府相关部门批准文件、图则，经政府批准的详细规则以销售现场公示为准。

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