房产法律 100 问(新房商品房买卖1-20 问)
- 2026-07-30 18:59:00
1、没有预售许可证，开发商卖房签认购书有效吗？
答：未取得商品房预售许可证签订的预售合同无效，已付房款可全额退还并主张利息赔偿；起诉前开发商补办证件的，可认定有效。
法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 2 条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
2、开发商宣传的学区、配套、绿化率，写进广告没写进合同，违约能索赔吗？
答：广告中对房屋及配套设施具体、确定的承诺，即使未写入合同，也视为合同组成部分，开发商未兑现构成违约，可索赔。学区房、投资升值、改建户型、地段绝佳.......一文读懂房产广告虚假宣传套路
法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 3 条
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
3、交了定金不想买房了，定金能退吗？
答：买方自身原因单方违约，定金不退；开发商违约（无证、虚假宣传、一房多卖），需双倍返还定金；不可归责双方（政策原因），定金全额退还。买房交完定金后悔了？能退吗？
法律依据：《民法典》第 587 条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；
收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
4、首付交了、贷款办不下来，能解除购房合同退房吗？
答：因买方征信、流水不足、收入证明不达标等自身原因贷不下款，买方承担违约责任；
因开发商资质问题、手续不全、证件不齐等原因，导致贷款办不下来，开发商承担违约责任；
因银行审批政策突然收紧、停贷等非买卖双方原因导致贷款失败，通常双方都无过错，可无责解约退房；
合同另有约定从约定。网签完的房子，还能退吗？
法律依据：《民法典》关于情势变更或合同解除后恢复原状的原则、合同编相关规定。
5、交房实测面积和合同面积不符，怎么结算房款？
答：误差绝对值≤3%，据实结算；＞3%，买方有权退房；不退房：多出 3% 以内部分买方补钱，超出 3% 部分开发商免费赠送；面积缩水超 3%，开发商双倍返还超差部分房款。
法律依据：《商品房销售管理办法》第 20 条
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；
(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
6、开发商逾期交房，多久可以直接退房？
答：逾期交房超过90 日（合同无约定按 90 日），买方书面催告后仍不交付，可解除合同、退房款 + 索要违约金。
法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条
根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
7、新房交付必须拿到《竣工验收备案表》吗？没有可以拒收房吗？
答：必须具备，无备案表房屋不具备法定交付条件，买方有权拒收，不算逾期收房，开发商承担逾期交房责任。
法律依据：《建设工程质量管理条例》第 49 条
建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
《城市房地产开发经营管理条例》第17条
房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。
8、收房发现房屋主体结构开裂、倾斜，能退房吗？
答：主体结构质量不合格，法定无条件退房，并要求开发商赔偿全部损失。精装交房别乱签字！验收方法+维权干货
法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 9 条
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
9、墙面渗水、空鼓等一般质量瑕疵，能拒绝收房吗？
答：轻微瑕疵不影响居住使用，不能拒收房，可要求开发商维修并补偿误工费、租房损失。
法律依据：《民法典》第 577 条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
10、开发商迟迟不给办理房产证，多久能起诉维权？
答：商品房交付后90 日内需办理产权登记，超期可起诉要求办证 + 赔付违约金。
法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
11、捆绑车位、储藏室强制卖房，合法吗？
答：违法，属于强制搭售，可拒绝购买捆绑产品，向住建局、市场监管局投诉。
法律依据：《民法典》自愿原则及胁迫可撤销条款；
《消费者权益保护法》第9条
消费者享有自主选择商品或者服务的权利。
消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。 消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。
12、样板间和实际交房差距大，开发商需要担责吗？
答：开发商未说明样板间非交付标准的，实际房屋与样板间不一致，构成违约，可减价、维修或索赔。
法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 3 条（同上）
13、买精装修房，装修用材货不对板怎么维权？
答：按合同约定材质、标准履行，偷换材料可要求返工、减少装修价款，严重违约可解约。
法律依据：《民法典》第577条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
14、开发商破产烂尾，已网签的房子会被查封拍卖吗？
答：已全款付清 / 按揭正常还款、合法网签、用于居住的消费者，享有消费者物权期待权，可排除破产查封，优先交房。许家印受审，说说购房人关心的几个问题
法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 29 条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
15、烂尾后，房贷还要继续还吗？
答：如果解除购房合同，已付首付、已还房贷由开发商退还，剩余贷款由开发商向银行清偿，无需个人承担。
法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条
因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
16、购房发票丢失，影响办房产证吗？
答：不影响，可到税务局调取发票存根复印件盖章，或凭网签合同、完税凭证办理登记。
17、70年产权到期后，房子还是我的吗？
答：房子是你的，地是国家的，房子会自动续期。70年产权到期后，房子还是我的吗？
法律依据：《民法典》第359条
住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。
续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
18、期房降价，老业主能要求开发商补差价吗？
答：市场价格波动属于商业风险，不能强制补差价；仅开发商存在欺诈、虚假承诺保价的情形可维权。
19. 买房赠送的露台、阁楼，能写入产权吗？
答：附赠部位为公共区域、设备层的，无法办产权，仅有使用权；规划内专属区域可约定写入补充协议。
20. 人防车位可以购买产权吗？
答：人防车位不能买卖过户，仅可租赁（租期最长 20 年），买卖人防车位合同无效，可退款。
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