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震惊!西班牙房产投资大变天,这类房产租金收益近 11%,碾压住宅车位!

2026-07-30 18:58:56

根据西班牙《经济报》报道：西班牙房地产门户网站 Idealista 最新发布的一项研究显示，2026年第二季度，西班牙住宅出租投资的平均毛收益率继续下降，但整体仍明显高于西班牙 10 年期国债收益率。不过，在各类房地产投资中，收益率最高的已不再是住宅，而是办公楼（办公室）物业。

数据显示，2026年4月至6月期间，西班牙住宅出租投资的平均毛收益率为6.5%，较2025年同期的7.2%进一步下降。虽然住宅租赁仍具有一定投资吸引力，但随着房价不断上涨，投资者的整体回报率正逐渐被压缩。

图片来源：经济报

Idealista通过研究结果显示，办公室物业连续保持西班牙收益率最高的房地产投资类型，2026年第二季度平均毛收益率达到10.9%，虽然较去年同期的11.5%略有下降，但仍位居所有房地产类别首位。

排名第二的是商业店铺（Locales comerciales），平均毛收益率为9.9%。住宅出租以6.5%的收益率位居第三，而停车位（Garajes）的平均收益率仅为6%，低于去年同期的6.7%，成为四类主要房地产资产中回报率最低的一类。

与之相反，一些房价较高、市场竞争激烈的城市，由于房产估值持续上涨，投资收益率明显下降。圣塞瓦斯蒂安（San Sebastián）成为全国住宅出租收益率最低的城市，仅为3.4%，几乎与西班牙10年期国债收益率持平。

随后依次为拉科鲁尼亚（A Coruña）4.1%；帕尔马（Palma）和潘普洛纳（Pamplona）均为4.4%；马德里住宅出租收益率为4.7%；巴塞罗那则达到5.2%。

在商业店铺投资方面，该类型物业仍然是大多数西班牙城市最具盈利能力的房地产资产。莱里达以11.2%的平均毛收益率排名第一，其后分别为塔拉戈纳（Tarragona）10.7%、穆尔西亚10.6%、韦尔瓦10.5%以及萨拉戈萨（Zaragoza）10.1%。这五座城市也是全国仅有的商业店铺收益率超过10%的地区。

相比之下，巴塞罗那商铺平均收益率为8%，而马德里和帕尔马则分别为6.9%和6.8%，收益水平相对较低。办公室物业方面，部分城市仍保持两位数的投资回报率。

莱里达办公室投资收益率达到10.2%，塞维利亚（Sevilla）为9.9%，萨拉戈萨为9.7%。巴塞罗那办公室平均收益率为6.8%；帕尔马则再次成为收益率最低的市场，仅为5.7%；马德里为5.9%；马拉加（Málaga）和拉科鲁尼亚均为6.2%。

Idealista指出，由于许多城市办公室供应数量有限，约有一半省会城市缺乏足够交易数据，因此未能形成具有统计代表性的分析结果。停车位投资仍是所有房地产资产中收益率最低的类别。

研究指出，这几座城市也是全国少数停车位投资收益率低于西班牙10年期国债收益率的地区。

整体来看，虽然近年来西班牙房地产价格持续上涨，使住宅出租投资回报率有所下降，但办公楼和商业店铺依然保持较高收益水平，成为目前房地产投资回报率最高的两个细分市场。