江苏一镇政府起诉交付190套房产民企气塞:不付回购款空手套白狼

江苏句容的企业家蒋辛，带着回报家乡的情怀，9000多万元投资下去，得到的却是迄今已达1.4亿元的巨亏。当地政府不断画出大饼——十年八张，一张比一张难以下咽。

2026年3月19日，就江苏辛中置业有限公司诉句容市下蜀镇政府合同纠纷案，江苏高院发回镇江中院重审。截至本文发布，镇江中院还没有安排开庭。而在6月1日，下蜀镇政府又对辛中置业提起诉讼，称其违约，要求判令其交付190套房产。

“下蜀镇政府以各种理由拖着不付回购款。最近政府拆迁需要安置，急着要房，但是又没有钱，所以他们就到句容法院起诉我们，想不付钱就把房子抢走！”蒋辛说。

2016年11月19日，辛中置业董事长蒋辛向到访的下蜀镇镇长郭江等下跪求解决问题。受访者提供

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第一次：欢迎回乡投资，将给予最大优惠政策及最好服务

“下蜀镇政府招商时一套，承诺开得天花乱坠，大饼画得满天乱飞；领导一换，新官立马不认旧账，然后就是一地鸡毛。”

2013年9月，蒋辛回乡参加亲友的婚礼时，巧遇下蜀镇新上任不久的书记孙卫军和镇长梁亮。得知蒋辛在四川成都搞开发，书记和镇长表现出极大热情，希望他这个家乡人能回去投资建设星级配套酒店、高品质住宅，以改善当地商业环境，还一再表示，如果能去投资，从土地价格到深度配套等，政府都将给予最大的优惠政策以及最好的服务。

句容市下蜀镇政府。刘虎 摄

被家乡领导真诚的邀请感动，特别是领导们谈吐时表现出来的“人民公仆”意识打动，蒋辛与下蜀镇政府签订《四川兴邦置业有限公司投资下蜀镇意向性协议》，计划在下蜀镇建设首家四星级酒店、首家购物中心及商品住宅，约定下蜀镇分两期提供100亩左右的土地，公司方6-8个月开工建设。

蒋辛回到成都，与公司人员研究后觉得，那个地方连江浙的商人都不去开发，有着极大的亏损风险。

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第二次：带着各种优惠承诺登门，说句容城市名片就是“诚信友善”

2013年10月下旬，下蜀镇党政代表团一行7人，包括书记、副书记、镇长、副镇长，还有商会会长，专程前往成都登门招商，还带去具体的优惠政策：综合体项目土地政府直接补贴优惠20万元/亩，酒店土地零地价，建设容积率4.0，政府还提供深度配套优惠，设计费及规费免除优惠等，邀请公司前往投资。

公司担心制定政策的人与环境发生变化，导致政策不能落实。孙卫军书记答复：已请示过市里的尹书记和许市长，经他们同意并由镇里党政班子集体研究决定，还说梁镇长是尹书记此前的秘书，项目谈成后还可以安排他们和市里的领导见个面。孙书记还表示，句容市政府宣传的城市名片就包含“诚信友善”，让公司完全不必担心。

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第三次：新增更多优惠政策，政府兜底，保证不让亏损

即使如此，在对投资进行反复测算后，公司对此项目依然很不看好，又邀请两家营销策划公司进行评估，给出的意见也都是下蜀镇城镇人口还不足万人，无论临港商务配套区，还是下蜀镇城市综合体的大酒店都不能盈利，配套住宅因缺乏消化人群也面临亏损。下蜀镇政府又提出两条优惠政策：临港商务配套区由政府提供2000万元贴息融资，如未来没有市场需求，可用房产以市场价抵政府的融资；为配合城市综合体住宅的消化，下蜀镇政府今后不搞住房实物安置，直接搞货币化安置。

蒋辛称，为进一步打消公司疑虑，镇领导还安排陈华副镇长带来当地人工费与材料市场价格表供参考，“由你们自己的建筑公司施工能获得一部分合理利润，也是对酒店损失的弥补。另外你们放心，不可能出现亏损，如果亏了由镇政府弥补。”

由于所在地是乡镇，公司担心住宅不能搞按揭，镇长梁亮表示：“由政府协助解决”。

看下蜀镇政府如此诚意，尽管公司董事会依然存在很多顾虑，最终还是在董事长蒋辛的故土情怀下决定投资。

2013年11月9日，双方在成都签署《临港工业园区商务酒店与城镇综合体建设协议》及《补充协议》。

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第四次，项目刚启动，招商时答应的条件就不能兑现，“变通和弥补”后又变卦

签约后，公司组织人员办理各种手续，并按镇政府的招商要求注册了新公司“江苏辛中置业有限公司”，及完成开发资质申请核准、税务注册等一系列工作。

但就在2014年4月8日，按照下蜀镇政府的要求在句容举牌拿地前夕，公司发现镇政府前期答应的一些条件未能兑现——原来答应的容积率指标4.0不落实，零地价提供的土地面积减少，补贴20万/亩的土地面积原来说有43亩，实际却只有35亩，答应免费提供的办公场地等也都没有落实……

而且，公司方还了解到，此块土地挂牌后没有任何单位参与竞标。蒋辛决定返回成都，不参加即将召开的句容市2014年第三次土地挂牌会，终止合作。

下蜀镇政府又与公司驻下蜀负责人沟通，说没有兑现的条件可通过变通方式加以解决，双方都做些让步，以继续履行已达成的协议。最终，下蜀镇政府以《政府专题会议纪要》的形式，将答应的变更条件补充进去，并注明，这个《会议纪要》和之前签署的《补充协议》具有同等法律效力。

2014年4月10日，下蜀镇政府《政府专题会议纪要》。受访者提供

2014年4月16日，辛中置业如期参加了句容市第三次土地招拍挂，与句容市国土局签订和下蜀镇政府约定的第一块35.35亩土地的《出让协议》，缴纳了40万元/亩的土地出让金——按约定，另外20万元/亩的土地出让金由下蜀镇政府直接缴纳。

根据《会议纪要》，如果由于下蜀镇政府的原因导致公司在缴纳土地款后4个月未能开工，造成的损失由镇政府承担。然而，同年8月，公司却收到下蜀镇政府电话通知，说不能如约履行双方签订的一系列协议：所有答应的土地补贴、零地价供应的两块地、政府融资2000万都不能如期履行。辛中置业还发现，下蜀镇政府还在违反货币安置居民的协议约定，另行开工建设安置房。

协商未果后，2014年10月13日，辛中置业将部分员工调回成都，项目搁浅。

2014年12月31日，辛中置业向下蜀镇政府递交《关于下蜀镇政府不履协议的索赔报告》。

索赔报告。受访者提供

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第五次，再访成都，画出新饼，达成新协议

2015年1月25日，下蜀镇政府代表团再访成都，带去新的思路：

原协议总共招商开发三块土地100亩，因下蜀镇政府形势变化，另两块缓后建设；

公司已经摘牌的35.35亩土地，开发大酒店、购物商城、住宅为主的城市综合体，由公司独立开发；

住宅工程（含5栋高层住宅、地下车库、人防工程、物业社区用房，以及整个项目的景观、小品、道路绿化以及监控工程等附属设施），建成后由下蜀镇政府按约定的价格回购作为安置房，辛中公司自留10套住宅；

开发的商业购物中心、天蜀大酒店由公司自行销售或持有，整个项目由公司自己的企业施工，政府支付全部配套设施及各项费用，建设过程去除各项成本费用后保底给公司按照150元/平方米（回购商品房、车库）计算税后利润，并按照土建部分2800元/平方米单价回购作为安置房，再由公司的施工企业自行负责施工从而获得一定利润，弥补公司在下蜀镇投资首家星级酒店、购物中心的运营亏损和资金压力，以及前期政府未履行的各项约定所造成的损失；

下蜀镇政府保证，项目过程中公司不垫资，镇政府根据工程进度按约定的时间节点支付回购款，同时承担整个城市综合体项目（包含公司自己持有酒店部分、商业部分）的设计费、监理费、各项报建费、水电气配套费、所有税费等，如果没有按节点付款，则支付每年15%的财务费用；

关于办理施工许可证招标的问题，由镇政府解决，公司只需形式上配合镇政府即可，最终肯定是由公司自己的施工企业来施工获取相应的利润作为招商投资补贴。

如此妥协，虽然项目所能得到的微利仍不够补贴未来必然亏损的酒店和商场，但鉴于过去3年多向下蜀镇政府索赔的困难，投入的资金无法收回，公司最终还是做出让步。

2015年1月27日，双方又签订新的《协议书》，约定下蜀镇政府支付回购商品房定金后开始新的合作。对未尽部分，双方于2015年3月31日前达成补充协议。

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第六次：再签补充协议后，政府又又又变卦，竟然派黑衣执法队去拉闸停电

2015年4月8日，双方在下蜀镇政府签署《补充协议》，其中明确约定，“甲方（政府）按照建安费用2800元/平方米支付给乙方（公司）”。

然而，同年5月，镇政府主要领导又说，原先政府承诺的招标方式是政府操作，公司配合，由政府指定公司施工，但是因为政策变化的原因已无法执行，企业必须进行公开招投标，什么办法能中标自己去想，理由是如不公开招标，则回购安置房不能付款。

如此一来，双方所签协议的合作前提就不复存在——当初两次协议的前提都是公司自己施工，部分化解在下蜀镇不合理投资的风险。

君临天蜀项目现状。刘虎 摄

公司咨询句容市建设局招标办及审计局，得到的答案都是——该项目土地权属是辛中置业，立项批文的主体也是辛中置业，公司注册的投资构成里也没有政府成分，而且与镇政府的《投资协议》里明确约定“由企业独立开发”，因此不需要按照政府工程公开招标。

于是，公司按照自行招标的模式编制了预算，报句容市招标办备案后，公司下属的施工企业中标，随后按镇政府的要求，开始先施工形象工程“天蜀大酒店”“天蜀购物中心”。

然而此后，下蜀镇政府又换了领导，觉得履行协议又有了困难。2015年9月29日，下蜀镇政府动用身着黑衣的“执法队”前去公司拉闸，要求项目停工。

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第七次，狗一样憋屈的投资者，生存危机下签屈辱“备忘录”

政府不按约定支付回购款，蒋辛称，公司多次向下蜀镇政府申述，换来的是书记、镇长、副镇长几位领导的阴阳怪气，“凭什么为你们承担责任和风险？为你们把我的官帽子丢掉？”

2015年9月11 日，镇长梁亮也被提拔到宝华镇去当书记。至此，当初前往成都招商引资的几位主要领导均已高升，只剩下感觉已活成“一条狗”的开发商在风中凌乱。

公司反复向政府新任领导请求支付部分工程款，以及根据协议政府应当承担的部分报建费用时，得到的是诸如此类的训斥，“你的钱我一分都不会给你的，马上停下来，你到我这儿跟我搞不好，除了我不会有人给你解决，你不要扯这个事情！妈的人家都不管，我也不会管你的事情，我只管我现在的事情，我不会管你的事情”“他妈的，你们这帮成都人……”。

项目出现问题，公司前往政府报告，得到的回复是“你给我发工资了？还让我给你们做事吗？”

蒋辛称，新上任的郭江镇长，还告知公司要签新的协议，必须等项目预算经句容市审计局同意后才行，购房回购款必须等到新协议签订后才能支付，导致双方约定的在项目开工前支付20%的预付款无法兑现。

此时，公司在这个项目上已经投入9000多万元，答应投资的购物中心、大酒店工程已基本完工，政府回购住宅的地下室工程也已基本完成，正急需支付约1900余万元与其他公司签订的合同的前期开支与报建费用，但因为下蜀镇政府的一再违约，公司在继续垫付了部分资金后不敢再继续垫资。

让辛中置业感到痛心的是，句容市许市长安排孙副市长在2015年10月10日协调，镇政府依然无人执行，导致大量工人即将上访索要农民工工资。政府派出的代表陈建兵提出延长工期的要求，公司提出，“延长工期将造成成本升高，政府必须承担损失”。2016年1月7日，政府答应：首批应付回购工程款分两次，春节前给到2900万，余2100万在2016年4月、5月分两次给完。

建设过程中出现的讨要工资等事件。受访者提供

但直到节后，郭江依然以各种理由拖延不付，公司被迫垫资维持施工。4月21 日，郭江又承诺解决以下问题：1、2100余万的回购工程款，本月解决一部分；2、政府的水电配套不动工影响商业竣工问题……5、乡村土路硬化修建与周边村民协调问题。

有承诺，还有专题报告，但就是没有落实和解决，政府领导甚至连电话也不接了。2016年6月，项目被迫停工，各个分包队伍退场、索赔不断发生，最严重的一次，下蜀镇的部分民工把项目经理、总工程师包围在工地厕所，然后放火，险些造成惨案。

引发群体上访后，镇里答应解决；然而等回到下蜀镇，情况就又变了，说镇领导要研究，不可能那么快，要他们再等一等。

这一等就又是几个月。工人实在等不及了，去下蜀镇、句容市以及镇江市找政府，都没有人出面解决；去省政府上访后，才有领导出面协调解决

工程停摆，工人去往各级政府维权。受访者提供

2016年11月19日，下蜀镇郭镇长、庞副书记、政府律师等召集辛中置业开会，说答应给钱，但又提出条件，说：“过去的镇领导签订的合同付款条款太多了，不合理，现在你们必须同意减少到70%，否则不能付款。”

公司不答应，下蜀镇领导就去跟工人说，是因为辛中置业的原因导致政府无法付款。工人又群聚起来围堵辛中置业办公室，给公司施加压力（甚至有工人爬塔吊），要公司先退一步，先拿到一些钱再说,为此蒋辛无奈向郭江等人下跪，含泪请求尽快解决工人的问题。政府的态度非常强硬：如果不答应条件绝不可能付款，找谁都没用，如果去法院告那首先追究前任领导的责任，判决付款再付……

2016年11月29日，生存危机下，按照并没有达成共识却不许改一个字的“备忘录”，辛中置业被迫签字，但没有加盖公章。

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终于交房，又是各种幺蛾子，“协商撤上诉”后政府给的房产证能看不能用，业主被拦着进不了门

2019年12月6日，“君临天蜀”项目全部住宅取得《商品房预售许可证》。但是当公司工作人员打开销售系统时，却发现不能网签和对外销售，处于锁定状态，向句容市房管局咨询，得到的答复是下蜀镇政府要求锁定。截至2022年8月5日，销售网签系统被锁972天，导致不在政府回购以及支付范围内的2497.59平米住宅不能销售。

“君临天蜀”房产被锁定不能网签和对外销售。网站截图

2018年12月5日，君临天蜀主体建筑通过句容市质监站的验收合格，接下来要办理人防、消防验收等，但下蜀镇政府主导的配电工程却迟迟无法推进，整个供电工程直到2021年4月26 日才正式送电，比协议约定的时间耽误了6年。

辛中置业方面称，政府承诺的2015年11月30日就完成的天然气配套，至2022年4月才完成，拖延了6年半。为达到竣工条件，下蜀镇政府找有关方面出具了虚假的《燃气工程竣工交付验收评定表》（国家规范要求高层住宅建筑严禁使用煤气罐，必须要通燃气）；2021年6月17日，君临天蜀综合体工程才终于拿到句容市行政审批局颁发的《建设工程竣工备案表》。但其实，需要政府配套的天然气工程、监控智能化项目，实际上都未完工。

虚假的《燃气工程竣工交付验收评定表》。受访者提供

公司要求，政府先结算付款再交房。政府强势回应，先把房子交了，后面再说给钱的问题——因为政府付款要审计，而这个项目没有经过政府招投标，不好审计，以后再研究……如果不交房引起民生问题，政府会动用各种手段，到时候你们（公司）被动……

早在2020年，项目的结算清单就已经提交政府，但一直得不到回复。双方协商未果，2021年7月28日，下蜀镇政府起诉到句容市法院，要求交房234套。同年9月17日，句容法院就火速下达“苏1183民初5555”号《判决书》，判决辛中置业交房234套，而且，是在已经查明需要政府承担的“天然气配套”“广电配套”“监控配套”都未完成、下蜀镇政府协调虚假出具了验收证明等诸多明显不合理也不合法的情况下。

不服这个判决，辛中置业提起上诉，下蜀镇政府又通过法律顾问提出希望撤诉协商。考虑到上诉后仍可能因为政府干预而继续败诉，辛中置业只好接受协商：政府支付1000万，同时办好全部房产初始登记，辛中公司交付234套住宅，撤回二审上诉；政府收辛中2000元包干增加一个员工宿舍天然气表，办好消防维保协议，物业交接手续，约定维保期限起算日。

2021年11月18日，双方准备签署交房协议时，政府又突然提出在法院判决的234套住宅基础上增加54套，理由是312国道拆迁新增54户人家需要安置。辛中置业又善意做了退让，同意在政府支付1000万后交付234套住宅；在政府完成交付协议第2、3、4项内容后，再交付54套，双方签订《关于句容市君临天蜀项目交付等事项协议》，并明确约定“余下200套住宅所有权暂归辛中公司所有，余下房屋的交付时间和数量根据实际情况由双方另行商定”。。

然后，政府又又又又违约了。最过分的譬如，2021年12月13 日，句容市房管局终于颁发“苏（2021）句容市不动产权第0092167号”等登记，但在公司人员拿着前往房管局咨询如何办理分户的程序，却被告知这个证书“只能看看，不能使用”，也就是办不了产权。据句容市房管局说，这是因为下蜀镇政府没有缴纳欠费，是通过领导打招呼协调拿给公司的无效证书。

能看不能用的不动产权登记证明书。受访者提供

2021年12月底，政府通知说要求交付54套住宅，公司不同意，说需要等政府履行了协议、办理了有效的不动产权证书后再交房。然而，这54套房竟然被盗抢换了门锁。公司报警，但派出所先是不出警，终于出警也不侦查，也没有要求对方停止侵害，明示让公司去找政府协商解决。

更令辛中置业欲哭无泪的是，在他们按照政府的要求做出赔偿并解除了原先的物业公司，配合政府围标，换成政府指定的下蜀村物业公司后，公司卖掉自己持有的住宅，业主竟被这个物业公司拦着进不了门。

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起诉索赔，又遇法院地方保护，用建筑工程合同偷换“复合合同”概念

长达10多年的时间里，企业一次次的掉入深坑，越陷越深……

而这样的故事，如果投资前辛中置业有留意新闻的话就会发现，同样的剧本在这片土地上早已不断上演。

2021年7月12日，多次协商无果后，辛中置业向镇江中院提起诉讼，要求下蜀镇政府支付拖欠企业的费用，及赔偿因不断违约给企业造成的近1.4亿元的损失。面对明显的政府违约，镇江中院拒绝采纳辛中置业方主张的从招商引资开始的“复合合同”，将整个过程当作单一的建筑安装合同对待，以辛中置业的诉求“不符合双方合同约定，从而导致无法确定工程建设费用数额，无法计算资金占用费。故根据现有证据，原告辛中公司的主张，本院难以支持”为由，予以驳回。

诉讼中，辛中置业曾提出司法鉴定，也被镇江中院同意了，但后又莫名奇妙的以该院审委会决定为由取消，强行要求辛中置业配合进行政府审计。

辛中置业提起上诉。两年后，江苏高院终于在2025年9月22日召开听证，法官建议“协商和解”。和解无果后，江苏高院并没有作出裁决，而是选择了发回重审。

下蜀镇政府2026年6月提起的新诉讼。受访者提供

看着下蜀镇政府新提起的诉讼，辛中置业方面就气不打一处来。“镇政府不说他们自己没有履行合同，更不提正是因为他们不按约定付款、供电燃气等配套工程严重延期导致项目长达7年才竣工备案，反而打着为了民生安置幌子，以为仍然可以不用付款用强盗行为撬锁拿房子，以为句容法院仍会听他们的判我们输。但我们已退无可退，我们要抗争到底！”