从金融视角解读商品房(十二):二手房没有备案价,价格到底谁说了算?
“同一小区，楼上刚卖200万，楼下挂230万挂了半年没人问。”这事常见。新房有备案价管着，二手房没有。价格谁说了算？买卖双方吵出来的。二手房没有备案价，因为每套房子都不一样。楼层不一样，朝向不一样，装修不一样，业主急不急也不一样。没法统一定价。政府不给二手房定官方价。有些城市以前搞过二手房指导价，现在基本都撤了。价格全看市场冷热和双方的心理战。挂牌价，卖家喊的数。本质是起拍价，留着让买家砍的。今年五月，全国130个城市二手房挂牌量环比还在涨，挂牌价还在小幅跌。有意思的是，挂牌价在跌，成交价已经开始稳了。成交价，双方吵出来的真数。挂牌价减去砍价空间。今年五月，平均砍价空间接近10%。一套挂200万的房子，成交价大概180万。去年一月砍价空间一度超过18%，现在收窄了。卖家心态硬了，跌了这么多还砍？不如不卖了。评估价，银行认的数。银行不看成交价，自己找评估公司估值。一般只有成交价的七八成，最多九成。放贷时取成交价和评估价里低的那个。你谈好200万，银行评160万，按160万算。你能贷的钱直接缩水。成交价怎么谈出来的？卖家挂一个价，买家还一个价，你来我往。北京二手房平均成交周期94天，从挂到卖要熬三个多月。中介反馈，买方都盯着小区最低价砍，卖方总想拿最高价当标杆。两边预期差太大，一谈就拉长战线。今年有个新变化，叫“诚意卖”。北京在试点。业主在线上设三个价：起始价，买家出价门槛。提醒价，可以谈的线。心理底价，到了自动成交。后两个只有业主自己看得见。买家最多出价两次，系统自动比对。出到底价，直接成交。没到底价但过了提醒价，还能再聊。买卖双方都交保证金，谁也别乱来。从出价到线下签约，平均不到两小时。过去三个多月的拉锯战，现在线上几轮出价就搞完。时间成本大降。对贷款有什么影响？记住一句：银行不看成交价，只看评估价。成交200万，评估160万，按160万乘成数放。网签价可以写评估价。按160万交税和按200万交税，差不少钱。合理利用这个价差，能合法省点税费。二手房没备案价，全看市场。挂牌价只是喊的，成交价才是真的，贷款看评估价。正在买卖二手房的，拿不准挂牌价合不合理、能贷多少钱，来找我聊。帮你看看行情，匹配个合适的方案。
