惊呆了,申花二手房近11万元/㎡成交!原因只有两个字
锦绣之城实景
近日，申花二手房市场再现高价成交，锦绣之城一套113.78㎡的户型，成交总价达到1230万元，单价10.8万元/㎡。这个价格不仅远超锦绣之城7.3万元/㎡的成交均价，更在申花板块部分小区价格回调的背景下显得格外突出。据了解，这套房子之所以单价能卖那么高，原因其实只有两个字：非标！这套房子属于锦绣之城的非标户型，产证面积只有113.78㎡，但实际使用面积约250平方米，附带大面积露台空间，因此，实际得房率远超普通房源。房子位于顶楼，两梯一户，可以从两个进户门出入，共有5间卧室、1间书房。中介说，这个面积段的顶楼户型在整个小区中极为稀少，仅有6套，属于典型的“卖一套少一套”，因此成交价远高于小区均价。
而且，当初开盘的时候，这种非标户型就比小区的均价贵了约2万元/㎡。6月中旬，中介在推荐房源的时候说，这套房子曾经的挂牌价是1790万元，房东近期诚心出售，希望6月下旬、7月初就能成交，因此把挂牌价下调了几百万元。从历史成交来看，锦绣之城还有其他面积段的顶楼非标户型也卖出了高溢价。今年3月，有一套产证面积68㎡、带露台的顶楼房子，实际使用面积约105㎡，成交总价达到800万元（含车位），单价约11.76万元/㎡。锦绣之城顶楼非标户型再次以高价成交，印证了一个事实：市场上有购房者愿意为真正稀缺、实用的房子支付溢价。锦绣之城位于莫干山路上，2019年初交付，至今已有7年房龄。在申花这样一个次新房扎堆的板块，7年房龄算不上“新”，但它的价格却比很多交付更晚的楼盘还要坚挺。在申花第一梯队的次新房中，它是持续站稳高价位的小区。有中介评价，锦绣之城是申花板块的“价格天花板”之一。
虽然近年市场整体回调，但锦绣之城的降价幅度较小，远低于板块内其他小区。今年1月份，锦绣之城一天之内成交了2套128㎡，一套全新未入住，以938万元的价格成交，带1个车位，单价约7.34万元/㎡；另一套以总价935万元成交，单价约7.29万元/㎡。6月份，锦绣之城成交了3套四房户型，一套是107㎡，13楼，成交总价780万元，单价7.2万元/㎡；另一套是126.3㎡，24楼，成交总价884万元，单价7万元/㎡（带1个车位）；还有一套是129.57㎡，5楼，成交总价945万元，单价7.3万元/㎡（带1个车位）。首先是得房率，这是它最核心的竞争力，也是其价格坚挺的核心支撑。申花板块的中介透露，锦绣之城除了一些非标户型的得房率超过200%，还有一些房源的得房率超过100%。以6月成交的107㎡为例，得房率达到105%，套内面积约有113㎡。还有约160㎡的房源得房率达到103%，套内面积约有164.5㎡。在房价高位运行的当下，每平方米的“实得面积”都直接对应着购房成本。对于改善型买家来说，花同样的钱买到更大的实际使用面积，这个账很容易算。锦绣之城属于“限价前的楼盘”，开发商在产品设计、用材标准上有较大的投入空间。外立面为四面铝板，装修标准达到6000元/㎡，即便放到当下的市场，小区也不逊色。滨江物业的管理，也让小区交付7年后仍保持不错的居住品质。还有地段与配套也有优势。与大悦城一路之隔，临近地铁北大桥站，卖鱼桥文津小学的学区——这些配套构成了小区价格的基本盘。锦绣之城一共800多套房子，目前挂牌在售79套，挂牌均价8.88万元/㎡。过去锦绣之城的成交量偏低，一方面是因为房东不太愿意降价；另一方面是买家的关注度被申花板块其他价格稍低的次新房吸引。没有恐慌性抛售，价格就不会出现踩踏，在当下以价换量的二手房市场，这种供需双弱的格局反而起到了“稳定器”作用。业内人士分析，申花板块次新房的集中交付高峰已经过去，下半年板块内中小户型的新增供应冲击较小，现有的市场价格体系更能趋于稳定。编辑：鲁晨 审核：尹琪慧 丁艳
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