签了房产代持协议也挡不住抵押拍卖!借名买房风险千万警惕

很多企业、个人出于避限购、避贷款限制等目的，选择房产代持、借名买房，以为手握代持协议、有转账流水就能保住房屋。但最高法（2021）最高法民终391号一案给出明确结论：房产代持协议仅约束双方，不能对抗已登记抵押权，无法排除强制执行。

今天驻马店杨旭律师结合本案，拆解房产代持的致命法律风险。

完整案情梳理

代持背景2011年，某帝公司与吴某签订《房产合作购置及代持协议》，双方约定共同出资购置写字楼，房产全部登记在吴某名下，吴某仅为名义产权人，房屋实际权益归某帝公司与合作方。某帝公司足额支付对应购房款。

抵押与查封发生后期吴某自身企业产生巨额债务，2014年吴某将案涉整套写字楼抵押给某省高速公司，办理合法抵押登记；后续诉讼中法院依法查封该房产，进入拍卖处置程序。

维权全程败诉某帝公司拿出代持协议、转账凭证，提起执行异议，主张自己是实际产权人，要求停止拍卖。

一审山东高院：驳回全部诉求；

上诉至最高人民法院：二审维持原判，认定代持协议不足以排除抵押债权的强制执行。

法院核心裁判要点

1.不动产登记具有对外公示效力，代持不产生物权效力

依据《民法典》第209条不动产物权登记生效原则：房产物权变动必须完成不动产登记，私下代持协议不属于法定物权变更例外情形。代持合同本质只是一份债权合同，仅在实际出资人与名义产权人之间有效，不能对抗外部第三人。登记簿上登记谁，法律就推定谁是房屋所有权人。

2.合法登记抵押权优先于代持债权

吴某作为登记产权人，办理抵押登记属于有权处分，某省高速公司作为抵押权人，基于不动产登记簿产生信赖，属于善意第三人，依法取得优先受偿权。某帝公司依据代持协议享有的只是普通合同债权，债权效力低于登记担保物权，无权阻止房屋拍卖、阻止抵押权优先受偿。

3.长期怠于维权，进一步丧失保护基础

案涉房产2014年完成抵押、2017年即被查封，但某帝公司时隔多年，直到法院启动拍卖才提出异议。多年间房屋对外出租、抵押，某帝全程未提出任何异议，法院综合认定其自身存在重大过错，不具备优先保护的条件。

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