原本以为新房已经无敌了,但二手房比它还勇猛...
记得几年前跟业内吃饭，我们一直认为地产行业虽然萧条，但二手房业务却仍能够维持。今年看这种趋势愈演愈烈，普睿出了一组数据，今年上半年天津新房与二手房的比值达到了2.68。
也就是说每卖出1套新房的同时，有将近3套的二手房在成交。
必须承认，今年的天津新房市场很好，但更要承认的是，今年的二手房市场更好。
这背后需要注意的点有很多，比如天津固有的上学优势：山河四省转学客群仍然庞大；也比如地产行业在不断收缩，新产品供应量严重不足，当然最大的逻辑是：整体市场信心在不断修复，供需双方的关系在改善。
二手房卖给谁
看了下官方数据，目前全国重点15城的二手房挂牌量均有所放缓，如果以半年为周期，今年上半年是近三年来第一次二手房挂牌总数下降。
最夸张的是上海，相较高点挂牌套数降低了三成，天津也有15%的降幅，目前外网数据是18万套，相较于去年6月少了近2万套。
很显然，买卖双方的供需关系开始缓解。成交价格上天津同比去年仍未修复，近半年跌幅开始收窄，以价换量仍是近一年的主流趋势。
但长时间的阴跌下的第一个拐点已现：二手房的成交价环比开始转正了，6月国家统计局天津二手房的数据环比是99.7，我印象里这是近几年第一次趋近于100%。如果以环比作为横轴的话，普睿给出的数据是从5月开始成交价开始上涨了。
不过天津的各板块早已各自为战，均值代表的是普罗大众，并不会跟各位的二手房一一对应。
我观察了很久天津的二手房成交用户画像，能选择二手房交易的大体分为三类：
1、有学区要求的家庭，更准信的说，是转学入学的家庭。
上半年天津各区二手房中仅有两个区的套数破万，一个河西，一个南开，而这两个区也是天津义务教学改革实验区唯二的两个区，再加上和平，这三个区是天津二手房流通量最大的三个板块，主要聚集在和平全片、河西一和南开北。
而这一反应在天津二手房市场段的体现是成交总价集中在50万、50-100万、100-200万区间段，其中低总价的二手房甚至占比成交量的75%。
小小的预测下，未来将近10年内天津低总价的二手房仍然是最热的交易热区，因为今年天津的中考人数为14万人，又创出了新高，参考2019后生育率才开始逐步下降，也就是说未来10年天津各种低总价的转学落户房、学区房仍会有市场。
2、地缘性、小面积、纯刚需客群（这三个定语一个也不能少）
除去转学的刚需客群以外，环城四区150万以内的次新房也是主要交易对象，而这部分客群更偏地缘性，预算不足，面积也集中在80-100万区间，这部分客群很在意租售比。天津目前150万以内的部分次新房，下手很明显的一个趋势就是租售比超过了同期大额存款利率，甚至逼近或者超过了公积金的贷款利率。
3、对比新房后同片区追求低总价的客群
相比前两种二手客群，在新区购买次新房的客群在市场中占比很少，尤其是在南开天拖、河西新梅江，这种发展10-15年的新兴板块中更少，产品矩阵丰富是这种片区最大的特点，但新房由于出房率的优势一直在针对次新房，三、四代产品差距也许不明显，但二、四代的产品同类型产品能差出10个百分点，所以在选取同片区的次新房时，只有低总价和交付时间这两条逻辑可以说得通。
新房适合谁
二手房的火热从一定结构上带动了新房的销量，钱从二手业主房出来，一定会有部分流入新房市场。
但今年新房市场之所以健康，更大原因是：：：供货量不足导致，最明显的就是河西三板块，今年没有新供应的前提下板块供需稳定，半年多时间内玉百合和销量超过七成、保利超过六成，但它们本身就是小体量，学府不足200套、时光清盘。
从宏观上看河西三的供应量已经有些供不上了，但这里仍是全天津新房板块成交量最活跃的一个区，没有之一。
随着去年、前年的土拍悉数登场，尚未入市的项目基本上用两只手就可以算的出来，简单聊两句：南开仅剩大悦城长江道地块、河西则是创意之城的4期，但供货量太小并不具备参考；河东有工大1号地与招商代建的大直沽地块，可以补货；西青的梅江泓庐热度很高，城投的水西4期也蓄势待发，值得一提的是海柳两岸的金地海河玖里和绿城60号地，东丽VS津南，这两个项目肯定是要先吃一波地缘的，声音起来了才是真正较量的开始，但不管怎么样，他俩的存在会让不远处的海河玺很难受，多说一嘴，这类项目，比拼的就是实景示范区的感受。海教园则是迎来了新面孔：绿城，至于价格，相比之前的项目确实很有吸引力。
到底什么人会买新房，在我的样本中无非就是两类客群：
一、有上学时间限制的新天津人
二、终极改善的天津中高登们
在这里提个醒，时代在倒逼着这个行业前进，尤其是新房市场，有的新产品看着很香，很好，但我们每个人都有属于自己的天花板，楼市中每一次推陈出新、每一个项目的成败、每一次板块的轮动，都是时代、市场、资本与人居需求共同书写的。
作为消费者，很难能置身事外评价其进程，因为我们的认知就是历史的一部分。换句话说:每个人都从自身所处的位置来判断历史，这是人们理解历史的唯一方式。
按需购买，不用回头看。
行业在收缩
去年土地市场很活跃，77宗地成交金额359.39亿的盛况历历在目，十几宗城市更新和十几个代建的身影功不可没。除去城更，华北集团、山川集团、侯台集团和一众小老板们成为了市场的主旋律，而与他们共舞的，是格调、绿城、龙湖、金地等多家代建轻装上阵。
也差不多从去年开始，本土资本品牌运营将会是未来相当长的一段时间内天津新房市场的新面孔。
但今年土地市场突然熄火，市场中鲜有大型房企拿地的消息，土地缩量对房企而言是利润算不过来账，对城市而言，则是建设周期和配套的放缓，但对于买房人来说，是产品更迭变慢带来的体感舒适。
还是那句话，需求，是有时效性的。
初出象牙塔开上GTi跟不惑之年再开，完全是两种心境。
诚然，地产行业收缩已经是摆在所有人眼前的既定现实，只希望一座城市的生长逻辑，不会随地产开发节奏放缓而停滞，比如新梅江、比如水西，双双开发14年，依旧摆脱不了“人气不足”的评价，而全城遍地开花的城市更新，同样需要漫长周期兑现价值。
但今年新房、二手房成交数据面前，一个清晰的趋势浮出水面：天津楼市正式全面迈入存量主导时代。不过对比早已成熟的北上，我们的存量市场仅仅才拉开序幕，二手房流通体系、板块配套成熟度、置换循环效率，都存在不小差距。
以城市发展周期客观推演，个人预判天津至少还需要10年的打磨期，补齐全区域碎片化配套、搭建稳定健康的二手置换市场，会是这座城市未来十年楼市发展的核心主线。
