这是小房哥的第682篇原创
大家好，我是小房哥，一个想通过买房慢慢变富的家伙。
我们看到，2026 年 1-6 月潍坊二手房成交面积 269.24 万㎡，同比上涨 8%，成交 21084 套、同比增 5.2%；单看 6 月热度进一步走高，成交面积 47.44 万㎡、套数 3808 套，同比分别大涨 12.5%、10.6%。
两组数据清晰传递出潍坊存量房市场持续回暖、改善需求主导、逐月走强三大核心信号，楼市正式进入 “存量房托底市场” 新阶段。
一、核心数据暗藏市场结构性变化
最关键的信号是成交面积增速持续高于套数增速，上半年面积增 8%、套数仅增 5.2%，6 月面积涨幅同样领先套数近 2 个百分点，这是改善型购房成为主流最直观证明。
简单来说，今年买房人群90-144㎡三居、四居改善房源成交占比大幅提升，置换家庭愿意买入更大户型，带动整体成交面积涨幅跑赢套数。
分阶段来看，上半年逐月修复，6 月同比涨幅显著高于上半年均值，说明市场信心逐月修复，二季度学区置业、卖旧换新需求集中释放，淡季不淡，打破往年二手房 “上半年平淡、秋季回暖” 的传统周期。
二、市场回暖四大底层驱动，接地气拆解本地逻辑
1. 政策组合拳打通置换链条，降低换房门槛
潍坊今年落地 “潍十八条”、公积金新政、以旧换新、带押过户、个税退税多重利好，精准解决改善群体 “卖不出、买不起、过户难” 痛点。
一是认房不认贷优化，卖房再买可享首套首付与利率。
二是公积金最高可贷 180 万，适配改善大户型贷款需求。
三是全面推行带押过户，不用提前结清房贷即可交易，大幅缩短成交周期。
四是旧房兜底收购、卖旧换新补贴，形成 “卖掉老房→置换新房” 的良性循环，上半年置换类二手房成交占比超六成。
2. 二手房性价比凸显，刚需与学区客群转向存量房
当前潍坊新房均价近 8000 元 /㎡，二手房均价仅 5500 元左右，核心城区次新房、学区房价差明显。
刚需家庭预算有限，老城区两居总价 30-50 万即可上车，配套成熟、即买即住，无需等待交房。
广文、市实验等核心学区二手挂牌量同比上涨 30%，上半年升学季带动学区小户型集中成交，支撑月度交易量稳定走高。
对比期房存在交付不确定性，二手房所见即所得，成为保守型购房者首选。
3. 房东以价换量，议价空间激活观望购买力
经历前五年价格调整，多数业主放弃高价预期，急售房源普遍有 5%-8% 议价空间，市场从 “卖方市场” 转向买方议价市场。
不少置换业主主动降价加速出手，叠加城市更新、老旧小区改造完成，老小区居住体验提升，原本观望刚需纷纷入场，直接推高上半年整体成交规模。
4. 城市基本面支撑自住需求稳定释放
潍坊产业、人口持续稳定，刚需结婚、子女上学、老人养老三类刚性自住需求长期存在。
新房远郊库存高、去化周期长，而奎文、潍城、高新核心区存量房配套完善，去化周期仅 12 个月，供需匹配度更高，资金优先流向城区二手房，形成 “核心热、远郊冷” 的分化格局。
三、下半年市场走势预判，分需求、分板块理性展望
1. 成交量：维持温和上行，难现爆发式行情
6 月同比双位数增长会延续至三季度，9-10 月传统购房旺季叠加入学、年底置换需求，月度成交套数有望站稳 4000 套以上，但不会出现大幅暴涨。
核心逻辑是市场以自住为主，成交量依靠置换、刚需稳步释放，走势平稳修复。
2. 价格：结构性分化，整体横盘
奎文、高新核心学区、次新改善房源需求坚挺，价格企稳；坊子、寒亭外围、滨海远郊库存高，二手房仍有议价空间，整体全市二手房均价不会大涨大跌，维持稳中有小幅波动。短期不存在普涨基础，行情完全依靠房源品质、地段分层。
3. 购房群体趋势：改善置换持续主导，小户型学区房保持流通
下半年两大主力不变：一是卖一买一的改善家庭，优先 110-144㎡通透三居；二是二手房流动性只集中在主城成熟板块，远郊房源转手难度大，不适合纯投资。
四、总结与购房实操建议
对购房者而言，刚需可趁当前议价空间挑选主城成熟户型；改善置换优先用好以旧换新、公积金高贷政策，优先选择核心区次新大三居；谨慎入手远郊二手房。
整体来看，潍坊二手房市场修复节奏稳健，下半年维持 “量稳、价分” 格局，自住需求可择机入场。
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