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徐州二手房成交量大增,成交价格跟上了吗?

2026-10-27 17:43:04

徐州二手房成交量大增,成交价格跟上了吗?

图片徐州住宅街景

6月12日，徐州市云龙区一家连锁中介负责人张丙飞告诉《新华日报》，店里的二手房月成交量比之前翻了一番。走量最快的，是总价较低的房源。

徐州市住建局的统计印证了中介的感受。今年头五个月，全市二手住宅成交量同比增长31.8%，增速居江苏第一。泉山区成交4604套，云龙区成交3362套。

成交量上去了，买家的预算没有随之提高。3月至5月，徐州总价100万元以下的二手房成交占比连续超过90%。这意味着，每成交100套二手住宅，至少有90套的总价没有超过100万元。

国家统计局公布的6月数据显示，徐州新建商品住宅价格环比上涨0.4%，二手住宅上涨0.1%。与去年6月相比，新房仍低3.5%，二手房低5.5%。今年上半年，徐州二手住宅平均价格比去年同期低8.3%。

最近一个月的价格已经止跌，过去一年的跌幅还没有收回。二手房成交增长最快的阶段，恰好也是大量房源重新确定价格的阶段。

成交先起来

一套房挂牌一年无人问津，后来降价成交，这笔交易会同时产生两种结果。市场统计里多了一套成交，房东的家庭资产负债表上却确认了一次损失。因此，成交量回升与住房资产升值并不是一回事。

徐州正在走过的，正是这一阶段。

6月二手住宅价格环比上涨0.1%，说明近期成交价格不再持续下探。可是，今年上半年二手住宅平均价格仍比去年同期低8.3%。此前的降价让一批房源重新进入刚需家庭的预算，交易随之增加；交易增加以后，近期成交价又成为同小区其他房源的新参照。

这也是二手房市场恢复流动性的代价。房子能够卖掉了，但不少房东必须接受市场给出的新价格。

对徐州楼市而言，最先过去的可能是无人接盘的阶段。资产减值是否结束，还需要更多时间确认。

新房卖产品，二手房卖总价

徐州的新房市场走的是另一条路。

市住建局统计，2021年以来，徐州累计上市299个新建商品房项目，供应住宅18.48万套，截至今年5月底已售出15.6万套，整体去化率约85%。但近三年按照新标准规划建设的项目只有7109套，高品质新房的去化周期为7.5个月。

总量库存并不少，能够满足当前改善需求的房源却不多。

徐州目前较集中的购房需求，是面积120至150平方米、总价100万至150万元的改善住宅。符合这一区位、面积和产品要求的房源，只占现有库存的三成。一边是早年规划的项目仍在销售，另一边是带露台、低密度、公共空间较好的新项目供不应求。所谓库存，很难用一个数字概括。

购房者也在发生变化

今年前两个月，外地户籍购房者占徐州市区新建商品住房成交套数的33.5%。徐州目前允许异地缴存人申请公积金贷款，夫妻双方最高可贷120万元，青年人才、多子女家庭和购买高品质改善型住房还可提高额度。《新华日报》披露的公积金数据显示，徐州累计向异地缴存人发放购房贷款6773笔，金额30.53亿元。

这部分购买力更容易流向新房。人才购房券可以抵扣首付款，开发商能够配合办理公积金贷款，一些项目还有准现房或现房销售安排。对于从鲁南、皖北和徐州下辖县市进入主城区的家庭，新房省去了装修、产权历史和房龄判断等环节。

二手房则主要依靠总价竞争。房龄较长、没有电梯、物业一般的住宅，需要把总价降到刚需家庭能够承受的位置；带有学区、轨道交通或小户型优势的房源，价格相对稳定。同一个小区内部，楼层、装修和户型造成的价差也在扩大。

一套房应当参考什么价格，过去并不难回答。房东看同板块的挂牌价，也看自己当年的买入价。最近两年，挂牌价的作用弱了。同小区刚刚成交的那套房，成了中介和买家更愿意采用的依据。

先卖掉旧房

今年徐州二手房增加的买卖中，还有一些来自换房家庭。

当地中介在接受《新华日报》采访时称，部分购买新房的家庭采用卖旧买新的方式。旧房挂牌出售，补充了二手房供应；总价降到100万元以内后，又被首次置业的买家接手。卖家拿到房款，才有条件完成后面的新房交易。

对换房家庭来说，旧房的售价并非单独的一笔投资判断。新房什么时候付款、还差多少首付、旧房已经挂牌多久，都会影响最后是否接受还价。若已经选定下一套房，卖家能够等待的时间往往更短。

公积金政策解决的是后一笔交易。夫妻双方最高120万元的贷款额度，以及人才、多子女家庭的额度上浮，可以减少购买新房时的资金压力。旧房能不能按原价卖出，仍要看市场上有没有买家。

今年二手房成交增长31.8%，其中究竟有多少来自卖旧买新，目前没有公开统计。总价结构提供了另一条线索：3月至5月，100万元以下的房源占成交量九成以上。这批房源对应的，主要是支付能力有限的刚需买家。

由此形成的交易并不复杂。一个家庭降价卖掉旧房，另一个家庭以较低总价买入；前者再拿着房款购买新房。二手房和新房各增加一笔成交，旧房价格却未必因此上涨。

6月二手住宅价格环比上涨0.1%，记录的是全市价格的总体变化。具体到一个小区，房东看到的可能仍是另一种行情。房源多、成交少的小区，需要继续等待；近期已有多笔成交的小区，买卖双方至少有了可以参照的价格。

徐州二手房现在并不缺挂牌。与前两年相比，变化在于成交记录多了起来。一套旧房先卖出去，换房家庭才有下一笔首付款。今年二手房成交放量，很大一部分交易就是沿着这条顺序发生的。

所以问问读者朋友：你在买房吗？房子好卖吗？

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