番禺万博｜二手房｜近地铁｜刚需首选

这套房源位于珠江铂世湾，2020年建成的次新社区。房源为94.79㎡小三居，南向且主卧朝南，低楼层设计，带电梯。客厅面积达29.89㎡，空间宽敞，主卧带独立卫生间，整体布局适合小家庭居住。
小区实行人车分流，绿化率35%，物业费3.4元/㎡/月，配备泳池、健康跑道等设施。教育配套优势显著，对口华师附中番禺小学（距离仅231.2米），属于公办学校，教育资源优质。交通方面，距离员岗地铁站约874米，周边349米处有新基村总站公交站，出行便利。
价格方面，当前挂牌总价250万元，单价约2.64万元/㎡。小区上月成交均价为2.9万元/㎡，该房源单价低于近期成交水平，且已价格变动5次，具备一定价格竞争优势。小区近一年行情呈下行趋势，涨跌幅为**-7.97%**，需考虑市场波动因素。
需注意：该房源为低楼层，可能存在采光不足问题；同时房源处于抵押状态，交易时需确认解押流程。作为共有产权房，购买资格和权益分配需提前了解清楚。
综合来看，该房源适合教育刚需家庭，建议重点关注其价格优势和教育配套，同时实地考察采光情况并确认产权细节。