二手房个税调整!有人免税有人凭空多交十几万

举个例子：

你过去100万买了套房，现在150万卖出去，个人所得税是按照所赚的50万差价的20%计算，就是10万元。

但也不是所有房子都要按这个标准交。

如果你的房子是满五唯一，也就是契税缴纳满5年、且是家庭在广西的唯一住房，个税全额免除，不受影响。

如果你的房子不是满五唯一，又找不到当年的购房发票、合同、契税票这些凭证，那就按房子总价的1%交个税。100万的房，交1万。

那什么情况下必须按照差额20%征收个税呢？

非满五唯一＋有据可查＋有得赚！

也就是房子不满足满五唯一，但你能提供完整的购房发票、合同、契税票。个税=（现卖价-原买价-卖房税费-装修费-利息等）×20%。

过去在很多城市包括南宁，二手房交易过程中，总价1%和差额20%这两种算法是并存的，哪个划算选哪个。

比如上面那个例子，150万售价、50万差价，选1%交1.5万，选20%交10万，傻瓜都知道怎么选。

但现在，南宁无论线上线下房产交易过户，统一按照差额20%征收——

不再给1%的核定选项，只要查到原值凭证，就按差额20%征。

这就让早年低价买入、现在仍有增值的业主压力很大。

我一个做二手房交易的中介朋友说，东盟商务区、金湖广场、凤岭北等，基本都按20%差额计税，有些业主宁愿违约也不卖房。

比如东盟商务区利海亚洲国际，35㎡按照20%差额计税，一套下来大概6万块。

比如东盟商务区盛天茗城，当年以4280元买入的82㎡总价约35万，现在二手总价约126万，按差额20%需要交的个税大概18万。

再比如埌东滨湖小学+14中埌东校区“双学区房”，例如神盘金旺角，48㎡小户型当年买入总价约23.5万，今年成交总价约110万，如果现在销售，无法提供契税等票据，按差额20%需要交的个税约17万。

还有凤岭北当初以单价5000-7000元/㎡买入的10-15年房龄的二手房出售，同样也面临巨大差额个税。

总结一下，这次按“差额20%征收个税”，要拍大腿的房东是哪些呢？

1）老城区的“名校”学区房。

比如二中本部、十四中建政小区和民主路小学“双名校”等房龄20年以上的老破小，老破大，当年的买入价和现在的售价差额仍然很大，个税也是很肉疼的。

2）2016年前在南宁房价还没大涨之前买房的房东。

多大数楼盘现在的卖价还是有的赚，小几万的个税是难免的。

3）要注意的有一类群体，是赠予的房产。

赠予是0成本，总价100万卖房，差额就是100万，个税高达20万，除非你是满五唯一。

而相反有一个类群体则有悲有喜，即在2018年到2022年之间高位买房的业主，大部分卖二手房都要降价割肉卖房，没差额，所得税为0。

虽然各有悲喜，但有一说一，当下的市场环境去收紧个税政策，怎么看都有点反常，毕竟主旋律是要清库存嘛。

但你要结合另一个政策一起看，意图就清晰了——

卖旧买新，退还个税。

根据政策，在2026年1月1日到2027年12月31日期间，你在南宁卖了旧房又买了新房，只要新房总价不低于旧房成交价，之前交的个税可以全额退还。

换句话说：你先交上去，一年内买新房再退给你。这相当于把一笔钱暂时锁定，引导你继续进场买房。

最终目的：降挂牌量、去新房库存这个政策一箭双雕：

一方面，减少二手房挂牌量。

有增值的业主发现卖房成本太高，要么咬牙降价，要么干脆不卖了。市场上挂牌房源减少，有利于稳住价格预期。

另一方面，推动新房去库存。

退还个税的前提是买新房，这明显是在引导卖房资金流向新房市场。

说白了，对真正想换房的改善型家庭，这个链条是畅通的——卖旧房交的税，买新房再退回来，实际没损失。

但对那些只想卖房套现、不打算再买房的业主，这个税就是实打实的成本了。

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