7月13日，国务院正式批复了《扩大消费“十五五”规划》，相关部门印发扩大消费规划，首次将住房正式纳入大宗耐用消费品体系，和汽车、家电等传统大宗消费品并列。

不少人看得一头雾水，这个新定位到底释放了什么信号？

什么是大宗耐用消费品？

在市场经济体系中，消费品和投资品有着本质区别，投资品核心价值是增值获利，消费品则是满足日常使用需求。

大宗耐用消费品作为消费品的特殊品类，核心特征明确：价格高、消费频次低，单笔支出占家庭支出比重大，一生仅会消费数次，和高频小额的快消品截然不同。

使用周期漫长，带有折旧属性，产品使用寿命至少数十年，长期使用自然损耗导致价值递减，不存在永久保值的可能。

产业带动性强，可联动上下游数十个行业发展，是稳定消费品市场、拉动实体经济的核心抓手。

持有成本高，使用周期内会产生维护、保养、配套服务等持续性支出，对照这四个特征，房子完全契合，这也是官方将住房定为大宗耐用消费品的核心依据。

很多人觉得房子不会贬值，但房屋使用多年后墙皮脱落、管道老化，本身的使用价值早已下降，和汽车、冰箱这类产品并无二致。

楼市的本质变化

过去二十多年，我国房地产市场长期被金融属性主导，住房被默认为优质投资品，不少人买房只为保值增值，而非居住。

这一局面源于人口上升期的供需缺口，叠加学区、地段等属性，造就了房价畸形上涨的神话，如今人口结构发生变化，这一逻辑已经不再成立。

当前老破小的价值，基本只来自所在的地块，地面上的建筑本身几乎没有价值。可以参考先进样本日本：日本楼市早已确立住房的消费品属性，实现土地与建筑价值拆分定价。

依据日本国税厅官方财税折旧标准：日本国税厅规定，木造住宅法定耐用年限为 22 年，重钢结构住宅 34 年，钢筋混凝土住宅 47 年。

达到法定年限后，即便建筑还能居住，其本身价值基本归零，无法用于抵押贷款，几乎没有二手溢价空间。

日本房产交易普遍遵循 “七分土地三分建筑” 的规律，买房本质就是购买土地使用权，地面建筑如同家电一样持续折旧，不存在长期保值增值可能。

国内不少城市非核心地段的老破小，银行基本不认可其建筑价值，很多情况下无法办理抵押贷款，这和日本的市场逻辑已经趋于一致。

此前房地产市场的乱象，本质是属性错位导致的，炒房行为盛行、土地财政依赖，不仅挤压了实体经济发展空间，还加重了居民购房负担，催生了一系列民生与经济风险。

此次官方将住房明确定位为大宗耐用消费品，核心就是彻底纠偏属性错位，重塑市场预期，全面落实房住不炒的基调。

普通人怎么适应这个楼市新变化？

当前楼市正在出现K 型分化，新房豪宅和老破小市场各自走独立行情，新房市场全面豪宅化，不少城市新建住宅动辄 150 平以上，瞄准改善型客群。

这些改善客群很多是手里有多套老破小的原住民，卖掉旧房再凑钱购买大平层，实现居住升级。

刚需客群则承接价格回落的老破小，老破小地段成熟、社区配套完善，刚好匹配刚需的居住需求。

改善客接盘新房、刚需接手二手房的循环一旦形成，不仅能支撑新房市场和土地价值，还能带动上下游产业复苏。

不管是新房还是二手房的买家，都需要添置家电、家具，进行装修维护，这就激活了整个地产链条的内需。

除了买卖市场，老旧小区改造也在大力推进，不少居民已经享受到了政策红利，比如老家的老破小政府免费翻新外墙、更换老旧管道，居住体验大幅提升。

对于不想买房的群体，保租房也在加速建设，能够满足多样化的居住需求。

此次定位调整的核心目标清晰：弱化房地产金融属性，打破房价永涨的固有认知，遏制投机炒房行为，化解楼市泡沫风险。

推动楼市发展模式转型，从过去重开发、重土地出让的增量时代，转向重品质提升、重存量改造的存量时代，通过城中村改造、老旧小区翻新升级居民居住条件。

激活房地产下游产业链，带动建材、装修、家电、物业服务等行业发展。

将住房纳入大宗耐用消费品，仅为消费层面的归类调整，既不会直接催生楼市短期大涨利好，也不等于政策导向房价大幅下跌，核心导向是剥离炒作逻辑，让住房回归居住本源。

不管是改善需求还是刚需需求，都能找到适配的住房方案，普通人完全不用焦虑未来的住房问题。

普通居民的置业观念也该随之改变：不要再指望靠买房理财，买房要像购买家电这类大宗消费品一样，重点关注户型、品质、配套完善度，同时考虑持有成本等隐性支出。