【房产资讯】美国买房贷款详解小公式--看你多能贷多少

成薇

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遇到过很多贷款人，很多人都认为在美国买房，房子必须是自住屋，其实不然，使现在是在租房子住，如果有的资金和好的房源，也可以直接申请房买房贷款。而且贷款买房也远没有你想像的那么难。

美国买房贷款申请的“房”分三种：

自住屋(Primary Home)：如字面意思，是买来自己住的

第二套房(Second Home)：是指不长住的房子，但是偶尔会去住一下，例如在某旅游景点附近，海边的房子等等；

投资房(Investment Property)：是期望着通过购买出租收，或者是低买高卖得到。

在不少地方，由於地理，工作地点或者环境因素，可能购房者会认为相对自住而言更适合做。

举个例子：

同样是4房3卫的独立屋，在沿海可能要买超过100万，但是内陆可能30或40万就能买到，同时可能就差个几百块钱。

也就是说，房价和房租不是成线性相关增加的，这就是为什么有的地方放20%的就能有正的现金，有的地方却放40%的都收不回房贷和地税等。

下面是在贷款购买美国房产做时常被问到的几个问题。

1.美国房产收入要多少？和自住屋审核有区别吗？

没有区别，房收入的审核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio)，也就是：

房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡还款额 ≤ 45%税前月收入

更好的是，买房的话，房可能的收入会被算入可使用的收入，其算法是，乘以75%，再减去房的月供，如果剩下的是正数，那么加到分母里；如果是负数，则加到分子里。所以，有时你会发现直接买房甚至能获批更高额度的贷款。这个怎么决定呢？贷款都要做房屋估值(Appraisal)，银行会参考Appraisal Report上Appraiser给出的建议。Appraiser会对比附近房子大概的，做出一个“Comparable Rent Schedule”，给出自己的建议出租额度。

2.需要多少，有额外要求吗？

买房需要20%，但是除了和Closing Cost之外，房的贷款申请还需要有资金储备(Reserves)，其额度要求是6个月的PITIA。

什么是PITIA？

PI = Principal & Interest，房贷

T = Tax，地税

I = Insurance，保险

A = HOA，管理费

所以PITIA指的就是：每月房贷，地税，保险以及管理费的每月额度。

要给银行看到还有6个月PITIA这么多的钱在你的支票帐户或储蓄账户（Checking/Savings Account）中。这些钱不用花掉，但是要存在里面。

除了支票帐户或储蓄账户这种现金账户（Cash Sccount）之外，股票(stock)，退休金(Retirement Account)，美国养老金计划（401K）都可以。不过，股票要打30%的折扣，退休金要打40%的折扣。

另外，切记房的贷款申请不能用赠与基金（Gift Fund），所有的和资金储备都必须是自己的钱，包括夫妻间也不行！

比如男方一个人申请贷款，不能用女方的资金，也不能把只有女方一个人名字的账户里的钱转到男方的账户里使用，但是共同账户是可以拿来使用的。如果实在没办法，可以考虑两个人一起申请。

所以如果有买房的打算但资金又不够的话，提前两个月以上把钱打过来准备好，银行会看两个月的银行流水（Bank Statement）。

例如你9月份申请贷款，两个statement的区间是8月1日-8月31日以及7月1日-7月31日，那么钱就要6月份或者之前打过来。

不过如果你需要使用收入，那么要两个月的银行流水；如果你的工资收入够扛住贷款不需要使用收入，那么一个月的银行流水也可以。

3. 快速计算能贷多少款

贷款之前，很多人会问：我到底能贷多少款，有一个简单的算法，在提交银行审核之前可以自己先算一算能够贷多少，银行也是大致这么算的：

房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡还款额≤45%税前月收入

举例来说，某申请人想买80万的房子，想看看能不能贷款60万，假设他能拿到的利率是4%，那么每个月付款额是$2,864.49，地税银行一般以1.25%/年来算，那么每个月就是$833.33。

假设房屋保险一个月是$100，HOA一个月是$300，车贷一个月是$300，几张信用卡还款额是$100，那么所有的费用总额是$4,497.82/月。

又假设申请人的年收入是$120K，那么一个月就是$10K。

所以，这个百分比就是4497.82除以10000等於44.97%，小於45% ，所以这就是他大概需要的收入。大家可以按照这个方法简单算一算自己可以贷多少款。

注：根据每个人的情况不同，有的申请人的百分比可以宽限到50%

4.关于信用以及利率等

不同银行有不同要求，但信用分数一般620分以上就可以。房贷款利率比自住屋差一些，但是不会很多，其它条件相同的话，从0.125%到0.500%是一个正常的范围。

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成薇Cathy Cheng 简介：

    著名美国房地产专家。国际品牌Re/Max地产公司合伙人，知名品牌CC Royal Realty成薇地产公司创始人。

     荣获行业终身成就奖、全美最高蓝钻奖、全球传奇奖，及全美总裁奖、全美白金奖、世界杰出华人奖等众多大奖，屡登行业名人榜。

     曾连续多年全球100多个国家经纪人中荣获全加州第一名，全美国第二名以及全球华人销售冠军的辉煌业绩。

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