数据干货!上海二手房流动性全景测评

经常有买房人提问，诸如“宝山的叠墅（1000万+）能不能买？”、“杨浦的风貌别墅（3000万+）能不能买？”的问题，都快把人整无语了，就算有钱，也不能这么瞎造啊？

上海的城市精华，浓缩在一小撮地方。

上海绝大部分的普通地段，对于高总价房子的承载力是有限的。

我之前写过一篇《宁当凤尾，不做鸡头！上海各板块总价上限一览（2026版）》，评估了上海各板块的流动性上限。

在此基础上，本文将通过严谨的数据分析，做一个补充。

数据来源：

①挂牌量数据，来自于绿家，ke.com；

②成交量数据，来源于好好选房小程序，底层也是绿家的数据，统一口径；

对数据有疑问的话，可以自己复查。

上海各区1000万以上二手房成交、挂牌、去化率数据

黄浦区：1000万以上二手房挂牌量996套，2026年至今1000万以上二手房成交量133套，去化周期4.18年

徐汇区：挂牌量1026套，成交量93套，去化周期6.16年

静安区：挂牌量958套，成交量106套，去化周期5.05年

长宁区：挂牌量753套，成交量125套，去化周期3.36年

普陀区：挂牌量720套，成交量83套，去化周期4.84年

虹口区：挂牌量394套，成交量22套，去化周期10.01年

杨浦区：挂牌量502套，成交量43套，去化周期6.52年

闵行区：挂牌量927套，成交量62套，去化周期8.35年

浦东新区：挂牌量2723套，成交量197套，去化周期7.72年

青浦区：挂牌量694套，成交量19套，去化周期20.41年

宝山区：挂牌量240套，成交量5套，去化周期26.84年

嘉定区：挂牌量255套，成交量2套，去化周期71.42年

松江区：挂牌量685套，成交量11套，去化周期34.80年

奉贤、金山、崇明成交量为0，不作统计。

上海各区2000万以上二手房成交、挂牌、去化率数据

黄浦区：2000万以上二手房挂牌量388套，2026年至今2000万以上二手房成交量24套，去化周期9.03年

徐汇区：挂牌量281套，成交量22套，去化周期7.13年

静安区：挂牌量186套，成交量9套，去化周期11.55年

长宁区：挂牌量189套，成交量11套，去化周期9.60年

普陀区：挂牌量126套，成交量4套，去化周期17.62年

虹口区：挂牌量77套，成交量2套，去化周期21.56年

杨浦区：挂牌量103套，成交量2套，去化周期28.85年

闵行区：挂牌量249套，成交量10套，去化周期13.91年

浦东新区：挂牌量807套，成交量22套，去化周期20.50年

青浦区：挂牌量268套，成交量9套，去化周期16.64年

宝山区：挂牌量22套，成交量0套

嘉定区：挂牌量36套，成交量0套

松江区：挂牌量199套，成交量2套，去化周期55.74年

上海各区3000万以上二手房成交、挂牌、去化率数据

黄浦区：3000万以上二手房挂牌量200套，2026年至今3000万以上二手房成交量8套，去化周期13.97年

徐汇区：挂牌量104套，成交量2套，去化周期29.13年

静安区：挂牌量93套，成交量1套，去化周期52.24年

长宁区：挂牌量70套，成交量0套

普陀区：挂牌量32套，成交量1套，去化周期17.97年

虹口区：挂牌量25套，成交量0套

杨浦区：挂牌量37套，成交量0套

闵行区：挂牌量95套，成交量2套，去化周期26.61年

浦东新区：挂牌量320套，成交量7套，去化周期25.55年

青浦区：挂牌量149套，成交量2套，去化周期39.41年

宝山区：挂牌量2套，成交量0套

嘉定区：挂牌量12套，成交量0套

松江区：挂牌量85套，成交量1套，去化周期47.75年

总结

①上海买豪宅，绕不开黄浦区。越是高总价段，相比其他区的成交、去化表现就越强。

②徐汇区的成交效率，受到挂牌价1000-2000万浑水摸鱼的老破大的干扰。到了2000万以上价位段，去化率排名陡然提升。

③低调王者长宁区，1000万以上二手房去化效率全上海第一。长宁是网络舆论里较为弱势的区，经常被拿来和虹口放在一档，数据一看才知道纯属扯淡。

④普陀区属于另一个网络舆论里较为弱势的区，常被评为北四区的垫底。

然而，数据显示，普陀区在1000/2000/3000万以上任意价位段，不管是挂牌量、成交量还是去化效率，都吊锤了虹口和杨浦区。千万+房源的成交效率，甚至超过了静安区和徐汇区。

⑤苏河以北不宜买入2000万以上房源。普陀、虹口、杨浦区该价位段去化率排名大幅下滑，甚至落后于青浦区。

⑥青浦是当之无愧的郊区之王。四大郊区排序：青浦>松江>宝山>嘉定。

⑦别墅房源的流通性弱于平层。即便是郊区之王的青浦区，1000万以上房源的去化周期也是市区最弱（虹口区）的两倍。

⑦郊区大平层流动性极差。青浦今年在绿家成交了19套1000万以上房源，18套是别墅，只有1套是平层。宝山成交5套，4套是别墅，1套是平层。