2026年上半年，上海二手房成交规模创近4年新高。
pti普睿数智云数据显示，2026年上半年，上海二手房共成交136450万套，为2021年下半年来首次。
从成交结构来看，约55%成交总价都在300万元/套以下，81%成交总价在500万元/套以下。
可以看到，上海二手房市场依然以低总价刚需为主。
尤其是总价200万元/套以下成交套数达44903套，明显高于历年水平。同时成交占比升至约33%，为2020年至今最高。
这主要是因为，经过几年的深度调整，上海极致刚需“老破小”价格已跌出“性价比”，部分房源租金回报率已经超过3%，再加上限购门槛大幅放宽以及上海收购二手房用于保租房政策等的推动，不少购房者停止观望，开始入市。
上半年上海二手房市场的爆发，不是一蹴而就，而是经历了市场调整、需求积压、置换链条逐步修复后形成的集中释放。
从27413个成交房源的样本数据来看，套均带看量约40次，其中带看次数小于等于10次的约占9.62%，带看次数大于100次的约占7.68%。
带看次数特别少和特别多的房源都是少数，大部分都集中在30-40次带看。
成交周期也是一样，样本房源套均成交周期146天，约4.8个月，小于等于10天的约7.31%，大于等于100天的约14.27%。
但与带看不同的是，样本房源成交周期没有特别集中的时间，除了成交周期特别长和特别短的两头，其他都相对平均分布。
宝山张庙片区的中介小盛告诉我们，今年上半年市场好过一阵，3-4月份的时候，但是现在相对又冷淡了不少，“这两个月肯定不如前两个月，之前每天都有客户上门，现在少了。如果说单纯的带看量，我们肯定不能和其他连锁品牌相比，我们这是小门店，就只做周边的生意，人力也相对有限，不像别人有十几个，我们没有强制带看的任务，基本上都是比较真心想买房的客户。”
小盛表示，他们店里一般带看7-8组左右基本可以成交一套房，“一般带看都是‘一带多看’，就是一次看多套房源，我们这里基本上是一次看4-5套左右。我们的规模小，就做附近的小区的生意，覆盖面没那么广，你要全上海的小区都要看，我们这里就做不了，基本上都是就想在这附近买房的人，目标很清楚，符合条件的房源量也就这点。其他中介可能有一次看十几套的那种，他们的带看量比较多。当然我们也有看了10组以上的情况，这一般是两种，要是真客户，那他们可能还没有完全想清楚，或者是没有真正说出自己的诉求，这就要凭经验去判断了，还有一种就是来‘摸行情’，也许他未来有一天会买，但现在就只是想看看房子还会不会降。”
中介小童也表达出了类似的说法：“真正‘诚心’的客户，他们买房都有一个非常确定的范围，首先是位置肯定是固定的，要么离父母近要么离公司近，总之肯定会选择一个特定的范围，如果有客户说这个也可以看看，那个也可以看看，基本上不会成交。至少我没有遇到过。位置确定了，预算也是确定的，不可能今天有300万买房，明天一下就有400万了，在确定的位置和确定的预算下面，真正满足条件的房源基本上看几次就有数了。”
小童告诉我们，他们门店做的最好的二手房依然还是学区房，“买学区房的客户，目标非常确定，就是要这个学区，剩下的基本就只剩价格问题，其他的楼层、户型都是次要的。”
至于成交周期，无论是小盛还是小童都表示这个看房源，有的房子挂出来就没了，有的房子挂很久也没用，且受多方面因素影响。
中介的卖房体感，与样本房源数据都表达出了当前二手房市场每一套房源成交都会进过反复比较、权衡和博弈。
这意味着，上海如今如此高的成交量，背后是理性的选择，且主要为真实需求的释放。
上海一系列的政策利好也都向着二手房倾斜。
首先是2026年2月落地的“沪七条”对限购政策进行了实质性调减，直接扩大了购房群体。
这一举措大幅降低了外来从业者的置业门槛，释放了大量被压抑的刚需购买力。
其次是公积金最高贷款额度大幅提升。
结合上海上半年二手房成交八成以上是500万元/套以下总价段的房源来看，公积金最高额度的提升和“认房不认贷”的规则显著降低了购房者的月供压力。
最后是上海启动了官方收购二手住房用于保障性租赁住房工作的试点，为中小户型房东提供了快速退出通道，同时以“官方收购”价托底，减轻了市场压力。
在一系列组合拳下，上海的二手房最终开始放量。
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