二手房超越新房的「历史性时刻」与杭州土拍的「结构性高热」

QUOTE

当二手房成交量首次占到全国商品房交易的半壁江山，中国楼市的底层逻辑正在被重写。

2026年盛夏，中国楼市在数据层面迎来了一个历史性拐点——二手房交易占比首超新房。与此同时，六部委密集落地的政策组合拳将7月推至「政策底」窗口，而杭州今日土拍则以近40%的溢价率再次验证了核心城市的结构性高热。分化，正在定义这个市场的全部叙事。

本文看点

2026年上半年，中国楼市出现了一个具有标志性意义的转折——全国二手房交易占商品房总交易比重达到50.4%，首次超越新房。

清华大学房地产研究中心发布的上半年楼市解读显示，北京、上海等18个省份二手房成交面积已超过新房。其中，上海二手房成交面积达到新房的4.9倍，成都二手房占比更是逼近80%。

这个数字背后，是购房者行为逻辑的深刻转变。新房供给收缩——上半年全国房屋新开工面积同比下降23.4%，开发投资下降18%——叠加现房配套确定性优势，使得「买二手房」从被动选择变为主动策略。正如行业分析人士所言，刚需购房逻辑正从「看涨预期」转向「看地段与租售比」。

二手房主导的时代，意味着中介渠道的话语权上升、定价权从开发商向分散业主转移、以及城市更新和存量运营赛道的价值重估。这是一个不可逆的结构性变化。

7月以来，六部委集中出台的系统性政策组合拳，正在重塑市场预期。

核心动作包括：央行3000亿元保障房专项再贷款7月全额投放、「卖一买一」个税退税政策延续至2027年底、住建部「四个取消」加速落地、首套房最低首付降至15%等。与此同时，国务院正式批复《扩大消费「十五五」规划》，明确提出「更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给」。

多家机构研究报告指出，本轮政策区别于以往「单点松绑」的惯性路径，从房企、购房者、地方政府、新市民四大主体出发，形成完整闭环。官方多次明确定调：绝不搞大水漫灌、不依靠房价上涨刺激经济，核心目标是搭建商品房与保障房并行的住房双轨长效体系。

7月21日，杭州本月第二场土拍如期进行，4宗宅地总成交金额41.84亿元。这场土拍完美诠释了当前市场的「结构性高热」——3宗溢价、1宗底价，分化极其显著。

拱墅区康桥单元地块，位于运河新城核心区，经过50轮竞价，由滨江集团以18.1亿元竞得，成交楼面价22666元/平方米，溢价率高达39.22%。运河新城近两年红盘频出，绿城旗下多个项目屡开屡罄，板块新房供不应求是开发商敢于高溢价拿地的底气。

上城区长睦地块经过30轮报价，同样由滨江以5.66亿元竞得，溢价率34.47%。该板块已七年未供宅地，库存几乎为零。钱塘区元成单元地块由天阳以7.57亿元竞得，溢价率38.39%，依托医药港产业人口支撑的刚需购买力。

然而，江海之城低密地块仅由浙江英冠底价摘得，溢价率为零。外围非核心板块在整体市场承压背景下，房企拿地态度仍然谨慎。

从全国数据到城市土拍，2026年楼市正在呈现一条清晰的主线：核心资产与边缘资产的市场表现差距持续扩大。

读懂分化，比预判涨跌更有意义。

一线城市新房价格已连续4个月环比上涨，上海、深圳二手房成交量创近年同期新高；但全国商品房待售面积仍高达7.63亿平方米，现房去化周期达23.9个月。土地市场同样分化——核心城市优质地块竞拍激烈，三四线城市土地流拍率持续走高。

机构报告指出，这种分化背后是人口流动、产业集聚和金融资源的持续向核心城市倾斜。在「房住不炒」框架下，房地产正从「普惠性资产」演变为「结构性资产」，投资者和购房者的选择逻辑正在被重新定义。

上半年头部房企的表现也印证了这一点。万科披露新一届董事会6位非独董均有深圳国资背景，同时预告上半年归母净利预亏120至150亿元。碧桂园则定调进入经营转段关键期，明确下半年聚焦「稳资债、稳发展」。行业出清仍在深化，但格局逐渐明朗。

2026年盛夏，中国楼市站在了一个多维度交汇的关键节点上——二手房历史性地超越新房、政策底信号密集释放、核心城市土拍热度不降而外围持续低迷。当「增量时代」的惯性思维逐步退场，「存量运营」和「结构性选择」正在成为行业的主旋律。对于市场参与者而言，读懂分化，比预判涨跌更有意义。