北京二手房才是王道

一个说真话的学区房博主

北京楼市观察

我的思考不一定全对，但希望对你有启发

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北京二手房市场呈现成交量高位运行、库存显著回落的双重特征，但需注意市场分化与季节性波动的影响，具体分析如下：

一、成交量：连续高位运行，创近年同期新高

上半年成交规模突破五年峰值

2026年上半年北京二手住宅网签量达9.36万套，同比增长5.7%，创近五年同期最高水平（仅次于2021年）。其中二季度4-6月连续三个月单月网签量（均超1.6万套）均刷新近五年同期纪录，6月网签?16,618套?同比上涨9.8%。

7月成交延续活跃态势

截至7月24日，当月二手房网签量已突破1万套（10,445套），按日均600套推算，全月有望站上1.4万套市场活跃荣枯线，实现连续8个月维持热度区间。

二、库存：挂牌量较峰值显著回落，去化加速

库存高位下降超3万套

当前全市二手房挂牌量约11.7万-14.1万套，较2025年历史峰值（约16.4万套）减少约3.3万套，降幅达20%。

去化周期缩短至9个月

以近12个月月均成交量为基准测算，库存去化周期已降至9个月以内，供需关系持续优化。

三、驱动因素：政策松绑激活置换链条

购房门槛历史性降低

非京籍五环内社保年限降至2年、五环外仅需1年，叠加多子女家庭增购名额政策，释放大量刚需及改善需求。

信贷支持力度加大

首套房首付最低15%、二套20%，商贷利率取消首套/二套区分（最低3.05%），置换成本显著下降，"卖旧买新"连环单占比升至40%。

四、市场分化：核心区领涨，远郊仍承压

核心区域量价齐升

东西城、海淀、朝阳等区域二手房价格连续5个月环比微涨（6月涨0.1%），品质房源成交周期缩短至5天，议价空间收窄。

远郊及老房去化缓慢

房龄超20年、无学区/地铁的老旧房源降价超10%仍难去化，部分远郊板块库存去化周期仍超28个月。

五、未来预判：温和修复中警惕结构性风险

短期趋势：7-8月传统淡季或致成交量小幅波动，但"金九银十"旺季有望迎来需求释放，价格维持0.1%-0.2%月环比微涨。

风险提示：需规避远郊大盘（如新房去化周期28.5个月）、无资源老破小及商办类资产（流通性差）。

结论：北京二手房市场已步入"量稳库存降"的修复通道，但"核心区筑底、远郊承压"的分化格局未变。购房者应聚焦核心区90-140㎡品质三居、近郊高性价比次新（总价300-450万）及城区低总价小户型（180万内），严守地段稀缺性与流通性，避免非核心资产陷阱。