新房的实力越来越强了,而二手房的价值评估方式已经不能适用了

目前房地产市场的焦点已经从房价是否还会继续下降转移到了新房怎样才能变得更有价值上。

小区门口中介店里的房子已经挂了三年多的时间了，但是价格降了十万元还是没有人来购买。购房者的关注点也不再仅仅是单价高低的问题了，更多的是对实际居住感受的关注。同样的预算下，一种是一手拿到钥匙就可以住进去的房子，但是层高低一些、套内面积小一点；另一种则是要等上两年才能搬进去的新建商品房，但是它的得房率高一些、居住环境好一些。很多人的计算结果表明，“便宜”的二手房其实不便宜。

                       
                   

这就是市场的变化规律。

以前买房子的时候，人们都会关注地段、楼龄以及价格等信息。目前得房率、层高、电梯、公共空间以及小区配套设施等都成了新的评判依据。今年七月份发布的《扩大消费“十四五”规划》中第一次把住房列入了大件耐用品消费之中。住房又变成了一个消费品，并不是用来进行投资或者作为资产来配置的工具了。

同时，《“好房子”建设指南（试行）》对得房率、室内层高等指标也有了更加具体的规定，并且要求必须设置架空层或者风雨连廊以及适合各个年龄段的人群使用的公共活动场所。

                       
                   

标准发生变化之后，市场所依据的标准也随之改变。

过去的几年里建起来的一些商品房，本来还可以算作次新房，但是放在新的标准之下之后，它的优势很快就会消失。根据北京市房地产行业协会于2025年的调查结果，在石景山区销售的新房中，平均每套得房率达到了76.2%，有七成以上的项目层高都在2.85-2.95米之间。而有的新政策项目得房率达到90%以上，层高达到了3.1米。

杭州计容规则改变之后，大约120平米的房子可以多出15-20平米的使用空间，得房率由原来的80%左右提升到了现在的96%，有的项目甚至达到了100%以上。这并不是宣传用语的区别，而是一天天被购房者所感受得到的空间差距。

                       
                   

比如一个新政策下的楼盘第一次开盘价格是每平方米四万二千元，而隔壁一套2018年建成的老房子目前挂出的价格为三万八千元。从建筑面积来看，二手房比较合算。但是按照套内面积来算的话，新房的实际单价大约是四点五六万元，而二手房则是五点二七万元。单价低，并不意味着居住费用也低。

同样为89平米的老房子，实际使用面积只有64平米左右，而新规定下的住宅可以达到82平米以上。差了18平米，并不只在于装修的好坏上，而是涉及到房间的数量、储藏空间以及居住的舒适程度等不同之处。

二手房所面临的压力，并不只是一方面的产品更新换代。

                       
                   

资金以及政策都倾向于新房子。3000亿保障房专项再贷款全部发放完毕，利率是1.75%。全国将近八十个城市开始进行城投公司、安居公司的土地收购工作，并且主要集中在城市中心区、地铁附近以及配套设施比较完善的普通住宅小区。远郊大盘和老旧小区一般不会被纳入优先考虑的对象之中。

“卖一买一”的个税退税、“带押过户”等政策继续推行，确实降低了置换门槛，但是资金流动的方向更加明确：很多家庭卖掉旧房子之后，最后还是会用来买新房。二手房在交易链中所起的作用越来越类似于换房过程中起到桥梁作用的商品。

土地市场的规模也变小了。去化周期大于36个月的城市停止供应土地，其目的是为了降低库存量，并且给新房市场留出更多的消化时间。对于二手房而言，这就意味着买方会更加慎重，而卖方则要面临较长的销售周期。

                       
                   

但是市场的各个地方并没有同时出现恶化的状况。根据7月15日发布的70个大城市的房价指数来看，在一线城市的二手房市场上，北京环比增长了0.1%，上海环比增长了0.4%，广州环比增长了0.4%，深圳环比增长了0.3%。所以核心城市、成熟的区域以及优质的小区仍然有支撑力。

承受压力的是地段一般、产品陈旧、雷同度高的房子。它们所面临的问题并不是短期内下跌了几个百分点，而是在于竞争的标准已经改变。过去依靠稀缺地段、金融杠杆以及上涨预期来形成的价值判断现在已经失效了。

大问题就是房地产的调整没有被新的产业比如新能源汽车、光伏以及机器人等等所弥补。

                       
                   

疫情之后，中国GDP增长率由原来的两位数下降到了大约四点五左右。该速度不是很快，但是房地产投资已经连续几年出现负增长，并且今年下降了16.2%。固定资产投资（包含基础设施建设以及制造业）对经济增长产生了-4.1个百分点的影响。

房地产曾是投资者以及居民资产配置中最重要的部分。楼市降温之后，建筑、装修、中介、家居等行业的第一个受到冲击的是居民资产负债表。房价上涨的时候，人们会增加消费；房价持续下跌之后，很多人的开支就会减少，换房的时间也会延后，并且对收入和就业前景也越来越不乐观。

哈佛和国际货币基金组织的研究把中国的状况同上个世纪九十年代的日本相比。中国二线城市的房价在高点的时候已经下跌了将近三成，一线城市的房价则下跌了大约十个百分点，在日本房地产危机期间，房价曾经降到最高点的四成左右。如果中国按照日本的方式去调整的话，市场的压力还没有完全释放出来。

                       
                   

之前高端制造业的投资曾经填补了房地产市场萎缩所造成的空缺。银行信贷并没有完全收紧，反而更加倾向于先进制造业，并且相关的贷款增速曾达到过40%左右。但是由于反内卷政策的推行，光伏、电动车等行业过度投资的现象正在减少，因此它起到的缓冲作用也变小了。

因此，在谈论二手房的时候，就不能仅仅关注到挂牌的价格上去了。更为实际的问题就是：这套房子按照新的标准还具有竞争力吗？如果缺乏地段、产品等优势的话，只是寄希望于市场的复苏来解决目前的问题，恐怕也是不可能实现的。

新房并没有把所有的二手房都挤出市场，但是它已经改变了一部分购房者的选择方式。对于业主而言，并不需要去考虑房价下跌多少的问题了，因为手中拥有的房产已经是上一代的产品了。