某业主与开发商签了《车位使用租赁协议》，约定租赁年限等同于住宅的使用年限。双方对合同性质是租赁还是买卖，各执一词，无法调解。业主起诉到法院，法院又会如何认定？
2020年，某房产公司（甲方）与耿某（乙方）签订《车位使用租赁协议》，约定了如下事项：“甲方将一处地下停车位租赁给乙方停放车辆”“租赁年限等同于住宅的使用年限”“该车位只有使用权没有产权，如本项目车位具备办理产权登记，则乙方在接到甲方通知后的7日内，需无条件与甲方重新签订《车位买卖合同》及配合办理产权登记”，租赁总价20万元。合同签订后，耿某支付了全部款项。
耿某认为，合同约定的租期明显违反租赁期限最高二十年的法律限制，属于无效合同。且该地下车位的建造成本包含在住宅的开发成本中，车位的权属属于全体业主共有，合同亦无效。房产公司应返还全部租金。
房产公司认为，合同约定“该车位租赁给原告使用的租赁年限等同于原告购买住宅的使用年限”，表明双方签订的实际上是车位使用权转让合同，依法成立并生效。房产公司有权将自有的地下室车位以使用权合同的方式，转让给他人。
法院审查后认为，合同性质不能仅凭合同名称而定，应当根据合同内容所涉法律关系，即合同双方当事人所设立的权利义务内容确认。就本案而言，案涉《使用租赁协议》前述约定不完全符合租赁合同的特征，实质上体现了双方当事人转让案涉车位的意思表示，结合租金已全部支付完毕的事实，该协议名为租赁实为转让。案涉协议系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。判决驳回耿某的诉讼请求。案件判决后，耿某上诉，中院维持原判。
【律师说法】上海旭灿律师事务所菅峰律师
随着经济社会的发展，交易方式不断推陈出新，出现了许多与法律规定的有名合同相似却不相同的合同。部分合同“挂羊头卖狗肉”，名不副实，合同性质与合同名称南辕北辙，必须通过仔细审查合同各方当事人的权利义务内容，来确认合同的真实性质。实践中，除上述名为租赁实为买卖的合同外，还有名为投资实为借贷、名为代理实为买卖等各类合同。签订合同时，务必详细阅读和审查合同条款。
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