导 读 每周二晚9：00定期更新，为读者提供置业参考，数据均为二手房合同签约7天内。
上周受雨天影响，整体成交量较此前有所减少。但热点区域依旧集中在华侨城和蛇口两大板块，成交类型以改善+投资、改善及旧改概念为主。
华侨城依然是近期成交最热的板块，特别是香山美墅，近两周放盘的好几套笋盘基本去化完毕。次新、学区房整体成交节奏放缓，改善型需求有所分化，尤其是3000万以上的豪宅成交较少。不过，类似兰溪谷二期2000万+价格段，以及深圳湾3000万+的好户型，虽成交少，但价格稳定且略有上涨，这是一个积极的信号。
热点成交案例分享：
蛇口板块：旧改概念推动成交，爱榕园表现突出
蛇口片区的兰溪谷二期、爱榕园同样为成交热点。其中，爱榕园因旧改新规利好，近期成交量和价格均有明显上行。
热点成交案例：爱榕园
• 2026.7.26：爱榕园56平小2房，8楼（为次顶楼），报价480万，最终约455万成交，成交周期15天。
• 2026.3.18：同户型中间楼层成交价420万。
• 以往楼梯房中低楼层才是黄金楼层，买家紧盯，甚至愿租房等待。高楼层因价格更低、成交周期更长，并非首选。但近10天小区成交了3套，全部为5楼以上，最高一套成交价460万。
• 历史对比：2020年5月同户型成交价560万，2021年3月高峰期达740万，当前价格较峰值跌幅约37%。
价格支撑点分析：
1. 地段优势：蛇口核心区，生活配套成熟。
2. 学区价值：育才二小、育才二中。
3. 旧改利好：2026年6月10日，爱榕园旧改新规公示，容积率由5.7降至2.9，原规划的4.28万平保障房全部取消，未来为纯商品房社区，总高不超过89米。同时，9年一贯制学校用地调整为市政公园绿地，进一步提升居住品质。参考周边，由招商操刀的后海玺（容积率6.6）单价约15万/㎡，这为蛇口老房子旧改提供了标杆。
价格变化趋势：
• 2026年3月：58平约420万（与文竹园持平）
• 2026年7月：58平约455万，涨幅约7.7%
• 对比同面积、同学区小区，涨幅约35万
• 2026.6.15：低楼层82.9平3房，628万成交（爱榕园35栋102）
• 2026.7.21：同户型82.21平3房，法拍成交价707万，上涨79万
• 二手房6月同户型成交价已达695万
总结与建议：
旧改利好直接推动了爱榕园的成交量与价格上行，当前价格略高于周边小区。
• 若为学位需求，可关注价差，但不宜盲目追高。
• 若为投资，需审慎评估溢价空间，旧改周期长、确定性低，资金不够充裕的情况下不建议博取，优先选择确定性更强的资产。
• 我们会持续关注该小区后续动态。
成交主要集中在3房，3房成交量增加
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