房产法律100问(租赁、继承、赠与61-80问)
- 2026-10-19 14:12:40
61. 口头租房合同有效吗？
答：租期 6 个月以上必须书面合同，口头视为不定期租赁，双方可随时解约。
法律依据：《民法典》第 707 条
租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
第730条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
62. 租客提前退租，押金可以全部扣除吗？
答：如果租赁合同中明确写了类似“租期内承租人擅自解约，押金不予退还”的条款，法院会执行该约定，除非押金远高于房东实际损失。租房签约必看！房东、租客双向法律避坑指南
如果没约定，要看房东的实际损失和违约提前退租的原因，一般仅可扣除实际空置损失、违约金，剩余押金须退还。
法律依据：《民法典》第 585 条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；
约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
63. 房东无故涨房租、赶租客出门，违法吗？
答：违法，租期内不得单方涨租、解约，租客可要求继续履行或索赔。
法律依据：《民法典》第 509 条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第577条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
64. 租客未经同意转租房屋，房东能解除合同吗？
答：可以，但房东 6 个月内知晓转租未提出异议，视为同意。
法律依据：《民法典》第 716 条
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；
第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第718条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
《商品房屋租赁管理办法》第11条 承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
65. 房子漏水影响居住，维修费谁承担？
答：自然老化损坏→房东维修；租客过错导致损坏→租客承担。
法律依据：《民法典》第 712 条
出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
第713条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
66. 租赁房屋被拍卖，新房主能赶走租期内租客吗？
答：买卖不破租赁，租期未满不能赶人。
法律依据：《民法典》第 725 条
租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
67. 租客意外死亡在出租房，房东能索要精神赔偿吗？
答：租客自身原因死亡，房东无权索赔，因为精神损害赔偿只保护自然人的人身权益或具有人格纪念意义的特殊物品。房屋安全隐患致死，房东承担赔偿责任。
法律依据：《民法典》第 1183 条
侵害自然人人身权益造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿。因故意或者重大过失侵害自然人具有人身意义的特定物造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿。
68. 租房中介费谁来承担？
答：无约定按行业惯例双方各半，约定单方承担从约定。
法律依据：《民法典》第 963 条
中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。
对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。
因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。
中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。
第510 条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；
不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。
69. 违建房屋出租，租赁合同有效吗？
答：无效，租客实际居住使用房屋，法院会参照原合同租金标准支付占有使用费，仅不再受租赁合同违约金、租期条款约束。
法律依据：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 2 条
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第3条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第4条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
70. 承租人享有同等条件优先购买权吗？
答：房东卖房需提前 15 天通知租客，租客享有优先购买权（卖给近亲属除外）。
法律依据：《民法典》第 726 条
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；
但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
71. 父母去世无遗嘱，房产按什么顺序继承？
答：第一顺序：配偶、子女、父母；无第一顺序由兄弟姐妹、祖父母、外祖父母继承。
法律依据：《民法典》第 1127 条
遗产按照下列顺序继承：
（一）第一顺序：配偶、子女、父母；
（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
72. 有遗嘱可以直接去房管局过户房产吗？
答：不可以。房产继承如何顺利过户？不再 “证明我爸是我爸”
需提交材料、材料查验与现场核验、公示一般不少于15个工作日，期满无异议才会予以登记；
或办理继承权公证；或法院继承调解书 / 判决书，也可过户。
法律依据：
《不动产登记暂行条例实施细则》第14条
因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。
73. 独生子女能全额继承父母房产吗？
答：不能，父母在世一方、爷爷奶奶、外公外婆同为第一顺位继承人，需其他继承人放弃继承才可全额取得。继承真相：独生子女的父母，千万别以为“孩子自然全得”
法律依据：《民法典》第 1127 条
遗产按照下列顺序继承：
（一）第一顺序：配偶、子女、父母；
（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
74. 赠与房产过户后，赠与人还能要回房子吗？
答：已过户完成赠与，仅受赠人虐待赠与人、不履行赡养义务等法定情形可撤销追回。
法律依据：《民法典》第 663 条
受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；
（二）对赠与人有扶养义务而不履行；
（三）不履行赠与合同约定的义务。
赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。
75. 继承房产需要缴纳个税吗？
答：法定继承、遗嘱继承免征个税，仅缴纳公证费、工本费。
法律依据：财政部税务总局个税优惠政策
76. 遗赠给孙辈，孙辈多久内要表示接受？
答：知道遗赠后60 日内书面表示接受，逾期视为放弃。
法律依据：《民法典》第 1124 条
继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。
受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内，作出接受或者放弃受遗赠的表示；到期没有表示的，视为放弃受遗赠。
77. 继承房产有债务，需要一并偿还吗？
答：在继承房产价值范围内清偿债务，超出部分无需承担。父债子还 = 天经地义？
法律依据：《民法典》第 1161 条
继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。
超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。
78. 口头遗嘱有效吗？
答：仅危急时刻订立、2 名以上见证人在场，危急解除后需重新订立书面 / 录音遗嘱，否则无效。
法律依据：《民法典》第 1138 条
遗嘱人在危急情况下，可以立口头遗嘱。
口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。
危急情况消除后，遗嘱人能够以书面或者录音录像形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。
79. 夫妻一方去世，共有房产如何继承分割？
答：先分出一半归在世配偶，剩余一半作为遗产由继承人分割。
法律依据：《民法典》第 1153 条
夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。
遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。
80. 赠与房产后期出售，税费会更高吗？
答：受赠房屋再出售，无满五唯一条件需缴纳 20% 个税。
法律依据：《个人所得税法》第3条
个人所得税的税率：（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。
《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》财税字〔1999〕278号 第四条
对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
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