以未成年子女房产作抵押借款,法律效力如何判定?债权人的抵押权如何实现

如题：司法实践中出现两种观点；具体分析如下，

（一）抵押合同无效，其理由为第一，根据《中华人民共和国民法典》第三十五条的规定，监护人应依法保护被监护人的人身和财产权利，非为被监护人利益，不得处分被监护人财产。立法旨意就是防止监护人僭越监护职责，背离“被监护人利益最大化”的原则，最终导致监护人利益受损；第二，鉴于房产的重大价值和抵押行为的高风险性，父母抵押其未成年子女名下房产的行为，原则上应认定为非为其未成年子女利益，除非相对人有相反证据足以证明该抵押行为确系为子女利益而实施。比如父母以房产设定抵押办理银行贷款为子女就医筹措医疗费用或出国留学费用，此种抵押行为直接对子女有利。父母代替未成年子女签章让其承担抵押风险的行为不属于接受奖励、赠与、报酬等纯利益的行为，应当认为超越法定代理权限，构成无权代理，该处分财产的行为对被监护人不发生法律效力，而应当由监护人自己承担相应的法律责任；第三，处分行为本身就包含了为不动产设定抵押，而抵押所担保的债务是监护人自己或者他人的债务，并非被监护人的债务，故一般情况下不能认定是为了被监护人的利益。在无法兼顾交易安全与未成年人利益的情形下，应优先保护未成年人的利益；最高人民法院在《中华人民共和国民法典婚姻家庭编继承编理解与适用》一书中明确：父母抵押其未成年子女名下房产的行为，原则上应认定为非为其未成年子女利益，属于无权代理，该代理行为无效；

观点二、抵押合同有效，其理由如下：第一，根据《中华人民共和国民法典》第三十五条的规定，仅是对监护人与被监护人之间关系进行约束，并未明确否定监护人与他人订立抵押合同的效力。第二，未成年子女名下房产由父母出资购买，属于家庭共有财产，当为父母或者父母经营的公司的债务提供抵押担保时，由于其经营收益系用于家庭生活，间接有利于未成年子女，可以认定系为子女利益。第三，为父母或者其经营公司债务设定抵押主要是基于家庭利益与未成年子女个人利益存在一致性的考虑，父母通过将房产登记在子女名下规避正常的商业风险、恶意逃避债务等违反诚实信用原则，影响交易安全

法律依据：

1、《中华人民共和国民法典》第一千零四十一条 婚姻家庭受国家保护。实行婚姻自由、一夫一妻、男女平等的婚姻制度。保护妇女、未成年人、老年人、残疾人的合法权益。

2、最高人民法院在《中华人民共和国民法典婚姻家庭编继承编理解与适用》一书中明确：父母抵押其未成年子女名下房产的行为，原则上应认定为非为其未成年子女利益，属于无权代理，该代理行为无效，其理由如下：《民法典》第三十五条第一款规定:“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”上述条款的规定旨在避免未成年人之父母，借由管理未成年子女财产之便，不当处分其财产，以致对未成年子女造成不利益。其方式则为限制父母作为法定监护人的法定代理权，监护人行使法定代理权必须在为被监护人利益这一边界范围内进行，逾越此边界，非为被监护人利益处分其财产，则构成无权代理。鉴于房产的重大价值和抵押行为的高风险性，父母抵押其未成年子女名下房产的行为，原则上应认定为非为其未成年子女利益，除非相对人有相反证据足以证明该抵押行为确系为子女利益而实施。比如父母以房产设定抵押办理银行贷款为子女就医筹措医疗费用或出国留学费用，此种抵押行为直接对子女有利。父母代替未成年子女签章让其承担抵押风险的行为不属于接受奖励、赠与、报酬等纯利益的行为，应属无权代理，该代理行为无效。也有观点认为，认定抵押无效不利于保护交易安全，但我们认为，在无法兼顾交易安全与未成年人利益的情形下，应优先保护未成年人的利益。”

司法案例

案例一、马某2、马某3、马某1与上海浦东发展银行股份有限公司宣威支行金融借款合同纠纷

案号：（2019）最高法民申13*0号

裁判理由：关于本案是否存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的“适用法律确有错误”情形。1《中华人民共和国商业银行法》第二十二条第二款规定，商业银行分支机构不具有法人资格，在总行授权范围内依法开展业务，其民事责任由总行承担。本案中宣威支行与曲靖支行虽系不同支行，但均是上海浦东发展银行股份有限公司下属分支机构。根据原审查明的事实，2012年马某2、马某3与曲靖支行签订《个人综合授信合同》（以下简称《授信合同》）与《最高额抵押合同》，授信额度是1000万元，授信期限从2012年6月27日至2017年6月27日，并根据合同约定对马某2与马某3名下五套房产、马某1名下两套房产办理了抵押登记。2015年5月28日，宣威支行与马某2、马某3在案涉《借款合同》中确认该《借款合同》系前述《授信合同》的附属业务文件，该合同项下债权属于前述最高额抵押所担保的主债权。基于上述事实与法律规定，原审法院认定宣威支行对案涉房产享有抵押权，适用法律并无不当。2.我国现行法律并未限制未成年人成为抵押人。本案中，马某1名下的房产为商铺，马某3以法定代理人身份代马某1办理抵押时，出具了不损害马某1利益的《声明书》并办理了公证。在获得贷款之后，马某2与马某3又以损害未成年人利益为由，主张抵押无效，有违诚实信用原则。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第三十四条第三款的规定，监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。即便马某3对马某1名下房产设定抵押的行为损害了马某1的利益，也应由马某3承担责任，而非否定外部法律行为的效力。综上，马某2与马某3主张对未成年人马某1单独所有两套房产设定抵押行为无效的理由也不能成立。

案例二、陈某1、日照东港农村商业银行股份有限公司等金融借款合同纠纷

案号：(2022)鲁11民终2*54号

裁判理由：2016年1月18日，左某代陈某1与东港农商行签订《最高额抵押合同》，将该房产抵押给东港农商行为润辰公司的借款作担保，结合双方当事人陈述及提供的证据，本院分析如下：第一，我国现行法律对抵押人的身份并无限制，涉案房屋设定抵押时，陈某1虽系限制民事行为能力人，其母亲左某以监护人的身份代陈某1签订抵押合同并不违反法律禁止性规定。第二，陈某1名下位于日照市东港区××路××北京路东（蓝天世贸大厦））001幢1单元01-501号房屋是在2013年6月即陈某1刚满8周岁时由陈某1的母亲左某以陈某1名义签订购房合同、交纳房款购入。陈某1、左某虽主张购买该房屋的款项来源于陈某1祖父留给陈某1的遗产，但没有提供证据予以证明，且陈某1亦未能提供证据证明该房屋系其受遗赠所得。结合购买房屋时的资金来源及买房时陈某1的实际年龄，应认定该房屋系陈某1的父母出资购买登记在陈某1名下。涉案房屋虽登记在陈某1名下，但系由陈某1的父母出资购买，故该房屋应认定为家庭共同财产，而非陈某1的个人财产。第三，涉案房屋为商住办公用房，结合润辰公司法定代表人、股东及住所地的变化，该房屋在设定抵押时为润辰公司的办公住所地，并不是陈某1成长所必需的住房保障，另外，基于陈某2、左某是陈某1抚养义务人，陈某1作为未成年人，生活来源一般主要来源于其父母，而陈某1的父母主要收入为润辰公司经营收入，润辰公司的财务状况以及陈某2、左某履行保证责任的时机或与陈某1个人生活、教育状况、消费水平等切身利益息息相关，该抵押行为在一定程度上缓解了润辰公司及陈某2、左某需求资金的紧迫程度。左某用登记在陈某1名下的家庭共同财产设定抵押，并不当然损害陈某1的利益。第四，《中华人民共和国民法总则》第三十四条第三项规定，监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。即便监护人左某代陈某1签订抵押合同的行为损害了陈某1的利益，也应由监护人来承担相应责任，而非由此否定抵押合同的效力，而由相对人承担责任。第五，陈某1的监护人左某当初为获取贷款利用未成年人陈某1名下财产进行抵押，在润辰公司获得贷款后，其以损害陈某1利益为由，主张上述代理行为及抵押均无效，有违诚实信用原则。该行为损害债权人利益，不应予以提倡或者保护。故一审认定涉案抵押合同有效并无不当。

案例三、姚某、姚某与唐某、陈某微抵押合同纠纷

案号：（2020）浙0191民初2*5号

裁判理由：本院认为：法定代理人不合格且相对人有过失而成立的合同，该合同无效。杭州经济技术开发区登记在原告姚某名下，属姚某个人财产。被告唐某作为监护人通过伪造姚某的签名将姚某名下的房产抵押借款，其所借得的款项实际并未用于被监护人的生活、教育等所需，其行为侵犯了原告姚某的合法权益。陈某微在签订抵押合同时，应知晓房产属未成年子女所有，抵押权人有义务考量抵押合同相对人抵押未成年子女房产是否符合被监护人利益。签订案涉借款合同时，姚某年仅5岁，合同载明借款用途为周转。陈某微明知唐某抵押未成年子女房产借款用作资金周转，系侵害未成年子女权益的行为，但其仍与唐某签订案涉合同，并且其在签订合同的过程中从未详细了解借款人的真实借款用途，故本院认为陈某微在签订合同时存在过失，不能认定其为善意抵押人。此外，设立担保物权，应当依法订立保证合同。根据乐清市公证处回函可以明确该处未出具过办理案涉房产抵押登记的“（2019）浙乐证内民字第4018号公证书”，且唐某自认相关姚某的签名系其冒签，可以明确姚某从未授权唐某签订案涉合同，故唐某代姚某在“抵押人”处签字的行为自始不发生法律效力。据此，原告的请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第一款第（四）项之规定，判决如下：一、被告唐某与被告陈某微所签之《抵押借款合同》中关于抵押部分无效；被告唐某、陈某微于本判决生效之日起十日内协助原告姚某办理注销座落于杭州经济技术开发区的抵押登记。

案例四、郭某、某银某分行等金融借款合同纠纷

案号：（2024）苏12民终557号

裁判理由：本院认为，根据民法典第35条第1款规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”最有利于被监护人原则要求监护人行使法定代理权必须在为被监护人利益这一边界范围内，非为被监护人利益处分其财产，则构成无权代理。基于房产的重大价值和抵押行为的高风险性，父母抵押其未成年子女名下房产的行为，原则上应认定为非为其未成年子女的利益，除非该行为直接对未成年子女有利。本案中，郭某庆、施某作为上诉人的监护人，代替未成年子女签字提供抵押，让上诉人承担抵押风险，是为某公司的经营向银行贷款，并非为上诉人的直接利益，因此应当认定为无权代理。郭某庆、施某代替上诉人与某银行泰州分行之间签订的编号为DY141120000086号最高额抵押合同无效。关于抵押无效后的民事责任问题。根据民法典担保制度司法解释第十七条规定，主合同有效而第三人提供的担保合同无效，债权人与担保人均有过错的，担保人承担的赔偿责任不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。本案中，郭某庆作为上诉人的监护人，未能按照最有利于被监护人原则履行监护义务，导致案涉抵押合同无效，存在一定过错。某银行泰州分行作为专业的金融机构，在交易中应当承担更多的注意义务，但其在签订抵押合同时未能审慎注意，未对被监护人的真实意思进行进一步的确认核实，仅由监护人进行代理签字，也存在一定过错。结合本案情况，综合双方各自的过错程度及郭某庆和上诉人郭某睿对案涉房产所享有的权益情况，郭某庆应在其提供抵押的房产价值50%的范围内，对某公司不能清偿的债务部分承担赔偿责任。郭某庆承担赔偿责任后，有权向某公司追偿。

三、通过以上几个案例的得出如下：依据《中华人民共和国民法典》，8周岁至18周岁（未满）的未成年人是限制民事行为能力人。他们实施民事法律行为，一般需法定代理人代理，或经法定代理人同意、追认；不过，能独立实施纯获利益，或与自身年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。像金额较大的担保行为，就得由未成年人父母代理，或经其同意、追认，但即便如此，担保行为也不必然有效。按照法律规定，父母作为未成年人的法定监护人，应当按照最有利于未成年人的原则履行监护职责，除为维护未成年人利益外，不应当处分未成年人的财产；在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。如父母以法定代理人名义使用未成年子女财产进行担保，贷款供自己使用，而非用于未成年子女生活、教育、医疗或为其纯获利益事宜，则该担保行为因违法而无效。父母代理未成年人子女实施民事法律行为，应从保护未成年人的人身权利、财产权利以及其他合法权益这一根本目的出发，保护未成年子女美好健康成长。希望各位父母能够深刻认识到法律对于未成年人财产权保护的重要性和严谨性。父母作为未成年人的法定监护人，肩负着保护和管理未成年人财产的重大责任，在实际生活中，身为父母要时刻警惕自己的行为是否会侵犯孩子的合法权益，不得利用孩子的财产解决自身的经济问题

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