举案说法|房产交易的高评高贷:刑事风险边界与从业红线警示

导读

房产交易中的高评高贷、零首付包装等行为，常被行业片面界定为民事违法或行业违规，实际上，此类行为面临极高的刑事法律风险。

本文结合现行《刑法》、司法解释及最高人民法院裁判规则，通过典型判例深度拆解骗取贷款罪与贷款诈骗罪的司法适用边界，明确房产交易全链条主体的刑事责任与从业红线，厘清民事违法与刑事犯罪的核心区分标准，为房产交易各方及从业者提供合规指引。

一、房产高评高贷刑事风险典型案例

安徽芜湖特大房贷诈骗案（央视《法治在线》2026年5月报道）：

22名互不相识的外地贷款人同步断供失联，2000余万元银行贷款瞬间悬空，银行催收无果后紧急报警。

经查，该案是前银行员工勾结黑中介组成专业骗贷团伙实施的，该团伙专盯老旧房屋、安置房实施作案。通过签订阴阳合同虚高房价，将50万元房产虚报至100万元；伪造收入证明，把背债人月薪精准控制在8000至10000元，刻意规避银行风控核查。团伙先代缴半年月供稳住银行，拿到贷款后便集体卷款跑路。

目前15名核心嫌疑人已被抓获，案件正在办理。

二、房产高评高贷的行为本质与刑事规制体系

（一）行为模式与违法本质

房产高评高贷，是指房产交易各方串通房产评估机构，刻意虚高房屋评估价值，通过签订阴阳合同、伪造首付流水、制造资金回流等虚假操作，向银行申请远超房屋真实价值的按揭贷款，最终实现套取超额贷款、降低购房首付甚至零首付购房、差额套现的房产金融违法操作。

该行为彻底违背房产真实交易原则，虚构贷款申请核心要件，直接误导金融机构放贷决策，严重扰乱国家金融信贷管理秩序，是当前房产金融领域高发、司法机关重点从严规制的涉刑违法行为。

（二）核心罪名与司法认定

司法实践中，高评高贷类刑事案件主要适用《刑法》第175条之一骗取贷款罪、第193条贷款诈骗罪两大核心罪名。依据最高人民法院《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》（法〔2001〕8号）裁判规则，两罪的区分关键是行为人是否具有非法占有贷款的主观目的，该主观目的需结合全案客观行为综合判定。

根据2022年5月15日施行的《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》（2022修订）第二十二条规定：以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款，给银行或者其他金融机构造成直接经济损失数额在五十万元以上的，应予立案追诉。

依据上述《规定》第四十五条规定，以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构贷款数额在五万元以上的，应予立案追诉。

其中，骗取贷款罪无需具备非法占有目的，主要规制虚构交易、提交虚假材料、违规骗贷、扰乱金融信贷秩序的行为，以金融机构产生实际重大损失为核心入罪标准。

贷款诈骗罪要求行为人自始具有非法占有目的，可通过资金隐匿、肆意挥霍、挪作非法用途、长期拒不还贷、刻意失联逃债等客观行为推定，其主观恶性、法益侵害程度更重，法定量刑幅度显著更高。

除此之外，房产评估机构故意出具虚假估值报告、情节严重的，可构成《刑法》第229条提供虚假证明文件罪；金融机构工作人员恶意配合造假、违规审批发放贷款的，可构成《刑法》第186条违法发放贷款罪。

三、高评高贷之罪与非罪、此罪与彼罪的司法边界

（一）刑民边界与责任区分

并非所有高评高贷行为均属于刑事犯罪，司法裁判坚持严格区分民事违法与刑事犯罪的原则。

通常，因市场行情正常波动、行业合理评估误差产生的小幅估值偏差，行为人无主观串通造假、无伪造贷款资料、无虚构交易背景等刑法意义上的欺骗行为，且按期足额清偿贷款、未给银行造成实质性损失的，仅属于民事欺诈或行业违规，由金融监管部门予以行政处罚，不纳入刑事追责范围。

反之，行为人主动串通交易相对方、评估机构刻意造假，虚构交易价格、伪造首付凭证与资金流水，将超额贷款资金挪作购房以外的违规用途，且长期逾期拒不归还、造成银行贷款坏账、产生实际经济损失的，直接突破民事违法边界，符合刑事犯罪构成要件，依法追究刑事责任。

（二）共犯结构与分层追责

高评高贷属于典型的链条式共同犯罪，司法机关对此类案件普遍采取全链条排查、分层级追责的裁判标准。

房产中介作为核心主体，主导方案策划、资料包装、多方串通，全程操控虚假交易与骗贷流程，一般认定为主犯，依法承担主要刑事责任。

购房者、售房者明知交易及贷款资料虚假，仍主动配合造假、参与贷款套现及资金回流操作的，认定为从犯，根据其参与程度、获利金额、主观过错，依法从轻、减轻或免除处罚。

房产评估机构故意出具虚假估值报告、金融从业人员违规配合审批放贷的，根据具体行为情节，分别构成提供虚假证明文件罪、违法发放贷款罪，或与骗取贷款罪成立共犯，一并追责。

该分层追责规则已在全国多地房产金融犯罪判例中适用，裁判尺度清晰、追责范围明确。

四、房产相关行业从业刑事红线与合规实践指引

（一）从业者刚性刑事红线

房产中介、评估人员、金融从业者等相关行业主体，必须坚守刚性刑事红线，坚决杜绝各类涉骗贷违法操作： 

禁止策划、协助交易主体虚高房产评估价格、签订阴阳虚假交易合同、伪造资金流水及首付凭证；禁止包装、操作零首付、负首付、贷款差额套现等各类房产金融套利模式；禁止与评估机构、金融从业人员串通，实施虚假包装、违规骗贷等违法行为；禁止截留、占用、挪用套取的超额按揭贷款资金。

上述行为均属司法机关重点打击的房产金融骗贷类刑事违法犯罪行为，一旦达到法定立案标准，必将依法追究刑事责任。

（二）全主体合规风控指引

对于购房者、售房者：需彻底摒弃“高贷套利无风险、仅为行业潜规则”的错误认知，主动拒绝各类虚假交易包装、资金回流操作，完整留存真实交易合同、付款凭证、房屋估值报告等全套合规资料。

若遭遇中介诱导高评高贷、包装零首付、操作资金回流等违规行为，应立即终止交易，固定聊天记录、书面方案等证据，规避刑事共犯风险。

对于房产中介、评估机构等从业主体：需建立常态化合规风控机制，严守真实交易、如实申报、合规报审底线，严禁主动策划、协助、参与任何虚假骗贷操作，明确各岗位合规责任，从源头阻断刑事法律风险。

结语

高评高贷是房产金融领域的典型风险隐患，民事违法与刑事犯罪的法律边界清晰、司法认定标准明确。 

当前，司法追责体系更加完备，司法机关以主观非法占有目的、客观造假欺骗行为、金融机构实际损失为三重核心认定标准，对高评高贷涉案人员实现全覆盖追责，已成为司法处置常态。 

各类房产交易主体、行业从业者需摒弃侥幸心理，坚守真实交易、合规信贷的核心底线，杜绝一切虚假违规操作，从源头防范刑事法律风险，共同维护房产金融市场合规、诚信、稳定的发展秩序。

2026年7月原创首发

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