【锦旗见证】二手房纠纷调解背后的司法温度

原告李女士与被告黄先生通过中介公司签订三方《房屋买卖合同》，约定李女士购买黄先生名下二手房一套，并支付了部分首付款。合同最后一条明确约定：若贷款审批未通过，合同解除，全额退款。

后因李女士个人征信原因，银行贷款未能获批，交易客观上无法继续履行。按照合同约定，合同应当解除，黄先生需退还首付款。但双方在退款金额上产生激烈争执，黄先生认为房屋挂牌数月、配合看房，合同解除后面临市场价格波动，李女士应当赔偿相应损失；李女士则认为合同白纸黑字写着“全额退款”，自己贷款失败并非恶意违约，不愿额外承担赔偿。多次协商无果后，李女士诉至法院，要求解除合同并由黄先生全额返还首付款。

桂法官接手案件后，仔细研读合同条款和双方举证，没有急于开庭判决，而是先厘清了三个关键问题：解约过错如何认定、损失是否客观存在、“全额退款”条款的适用条件。

基于上述判断，桂法官采取“背靠背”调解策略，向李女士释明，合同解除后有过错方应赔偿损失，贷款未批虽非恶意，但给房主造成了房屋空置、重新挂牌等实际损失，从应退首付款中适当扣除部分作为补偿，于法有据。同时劝导黄先生换位思考，李女士并非蓄意违约，若坚持不退或少退，诉讼周期拉长，房屋长期无法处置，损失只会进一步扩大。

经过两轮耐心沟通，双方最终达成调解协议，黄先生退还首付款，李女士从应退款项中扣除一定金额作为对黄先生的实际损失补偿，合同解除，双方再无争议。

调解协议当场履行完毕。黄先生顺利收回房屋处置权，李女士也拿回了应退款项。桂法官表示：“标的额不大，矛盾不小。如果硬判，双方可能都要上诉，执行也可能扯皮。调解让两个人都体面地退了一步，这才是真正的‘案结事了’。”