喆安观察 | 一线城市二手房,正逐渐走出“至暗时刻”

楼市的风向，正在发生变化。

上半年全国重点30城二手住宅成交96万套，同比增长6%。二季度单月同比增幅均超过10%。重点27城二手房成交122.81万套，同比+15.9%。

而在一线城市，这场修复来得更为明显。

2026年1-6月，一线城市二手房累计成交量达32.9万套，较去年上半年成交量31.2万套，同比增长5.6%。

价格方面，一线城市价格韧性整体优于二三线城市。截至2026H1，一线城市二手房价格同比-0.9%，明显优于二线（-2.8%）和三线（-3.1%）。

1.上海：领跑者的姿态

上海是这轮楼市修复中表现最亮眼的城市。

上半年，上海二手房累计成交约14.7万套，创近五年同期新高，同比上涨约13%。6月单月成交2.5万套，同比上涨近20%。

更关键的是价格。 国家统计局数据显示，上海二手房价格自2月起环比由跌转涨，已经连涨5个月。月度环比涨幅分别为0.2%、0.4%、0.7%、0.6%和0.4%。在一线城市中率先实现房价转正，上半年累计上涨1.6%。

市场议价天秤正发生改变，多数业主挂牌价基本持稳，不再主动大幅下调；议价空间明显收窄，此前大幅砍价的现象显著减少。

支撑这一变化的，是挂牌量的持续下降。至6月末，上海二手住宅挂牌量约7.7万套，而2024年10月历史挂牌量高点为11万套，当前较历史高点下滑约33%。供需关系的改善，为价格企稳提供了基础支撑。

成交结构也在悄然变化。300万元以内刚需房源仍是主力，但占比已从一季度的70%降至6月的67.52%，144平方米以上大户型二手房房价环比上涨0.4%。优质改善房源去化周期缩短，房源挂牌量也在减少。

进入7月传统淡季，上海热度未减。截至7月29日，全市二手房累计网签21696套，日均748套，市场成交积极性仍在持续。

2.北京：量升价跌，刚需托底

上半年，北京二手住宅网签93583套，同比增长5.7%，创2021年以来同期新高。4至6月连续三个月创近五年同期交易规模纪录。进入传统淡季后，成交也没有明显降温——截至7月29日，淡季网签量仍同比增长10%。

但价格还在筑底。 上半年北京二手住宅价格累计下跌3.46%。当前市场本质仍是“以价换量”。

谁在买房？刚需是绝对主力。 200万元以下房源成交占比高达53%，较2025年提高4.9个百分点。可以看出，经过近几年价格调整，北京一批小户型房源已进入刚需家庭的购买力范围。

不过，积极信号也在出现。5月以来，500万元以上、90平方米以上房源成交占比提升。朝阳区仍是全市二手房“蓄水池”，成交占全市24.1%，同时承接了最大规模的刚需和改善需求。

6月北京二手住宅价格环比微涨0.1%，连续第五个月保持正增长。7月以来，北京二手住宅成交均价锁定在43700元/平方米左右，大致回到了去年11月的价格水位。但与2025年全年从53000元持续下行至41000元的单边下跌轨迹相比，今年的价格底盘明显更平、更稳。

挂牌量方面，截至7月中旬，北京二手房在售挂牌量约为11.78万套，没有快速反弹，更没有逼近16万套的拥挤警戒线。经过近三年的市场调整，北京业主对当房价波动的预期也在逐渐降低，在市场反弹趋势中抛售的意愿极低。

3.广州：政策托底，温和修复

广州的修复路径，更多依赖政策驱动。

上半年，广州二手住宅累计成交55213套，同比虽下跌6.7%，但对比2025年下半年增长2.6%。

今年4月30日，广州出台“穗八条”新政，公积金贷款最高额度提升至360万元，同步推出“卖旧买新”单套最高3万元专项补贴。政策效果立竿见影——上半年二手房带看量较去年下半年增长6.1%，全市平均议价幅度收窄至6.2%。

6月，广州二手房价格环比上涨0.4%，二手房涨幅领跑70城。200万以下刚需低价盘仍是成交主力，占比维持50%左右。

成交回升的同时，市场供给也在逐步调整，新增挂牌量持续下滑。上半年月均新增挂牌量仅6729套，同比降低33%，全市存量挂牌量跌至12.6万套。低价房源自去年以来逐步消化，投资客抛盘接近尾声，市场非理性降价挂牌大幅减少。

值得一提的是，今年2月，越秀集团以236亿元拿下广州马场地块，创下广州2010年以来单宗地块成交最高纪录。这一“地王”修复了核心区域高端改善预期，带动板块二手看房量上行。

4.深圳：量稳价升，议价空间7连降

深圳是四个城市中议价空间变化最值得关注的一个。

上半年，深圳二手住宅累计录得33892套，同比上涨5.0%；5月和6月同比增幅均超10%。7月1日至29日，二手住宅网签4789套。

价格由跌转涨。6月深圳二手房价格环比上涨0.3%。7月成交均价约5.93万元/平方米。

最值得关注的数据是议价空间——截至7月中旬，深圳二手住宅平均议价空间降至9.01%，较2025年12月的11.17%高点累计收窄2.16个百分点，已连续7个月呈下行趋势。

议价空间缩小，意味着在交易量持续活跃、土地市场火热的背景下，卖方信心正在恢复，买卖双方博弈加深；同时也说明房价底部支撑在增强。

成交结构上，500万元以内房源成交占比达60.1%，仍是市场成交主体。但中高总价房源占比有所提升，其中800万至1000万元房源成交占比达7.0%，环比上涨2个百分点；1500万元以上房源成交占比达5.0%，环比上涨0.4个百分点。

5.四个城市，一个方向

把四份成绩单放在一起，脉络就清晰了。

上海走在了最前面，量价齐升，领跑全国；北京量升价跌，刚需托底但改善开始边际修复；广州政策托底，温和修复；深圳量稳价升，议价空间持续收窄。

这场由刚需启动、政策助推、价格调整到位后的内生修复，正在悄悄改变楼市的底色。

接下来，重点需要关注改善需求能否从边际修复走向持续释放，这决定了本轮回暖能走多远。此外，供给端的压力能否实质性缓解，挂牌量稳中有降且议价空间收窄，则价格预期将逐步被扭转。

7月是传统淡季，一线城市成交从前期高位有所回落，但这更多是季节性因素。趋势的斜率逐渐拉起，这比单点的绝对值更重要。