最高法判例:已抵押土地使用权上新建的房产不属于抵押财产

裁判要旨：
 土地抵押后新增建筑物不属于抵押财产：根据《民法典》规定，建设用地使用权抵押后，该土地上后续新建的建筑物不属于抵押财产。案涉商铺建造于土地抵押之后，且未列入原始抵押物清单，抵押权人对该商铺不享有抵押权及优先受偿权。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2025）最高法民终282号
上诉人（原审被告、案外人）：李某玲。
被上诉人（原审原告、申请执行人）：某甲公司。
原审被告（被执行人）：某乙公司。
审理经过
上诉人李某玲因与被上诉人某甲公司及原审被告某乙公司申请执行人执行异议之诉一案，不服甘肃省高级人民法院（2025）甘民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年11月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李某玲及其委托诉讼代理人刘鑫、被上诉人某甲公司的委托诉讼代理人杨亚、原审被告某乙公司的委托诉讼代理人拜永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二审诉讼请求
李某玲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回某甲公司的全部诉讼请求，确认李某玲对案涉第12幢12-3号商铺享有足以排除强制执行的民事权益，本案一、二审诉讼费用由某甲公司承担。主要事实和理由：1.一审判决认定李某玲“未在查封前签订合法有效书面买卖合同”存在事实错误，案涉商铺买卖关系连贯且合法，且有效的买卖合同形成时间早于查封时间。2.一审判决否定李某玲已按约定支付购房款的事实，对证据链完整性未充分认定，否定了商品房部分交易习惯。3.一审判决认定李某玲未合法占有案涉商铺，却未审查其未占有案涉商铺的责任主体，片面认定事实。4.某甲公司的抵押权不能对抗李某玲作为善意买受人的权利，一审判决未审查原债权人同意售房的关键事实，对抵押权与买受人权利优先性的认定错误。
二审辩方观点
某甲公司辩称，李某玲的上诉请求不能成立。主要事实和理由：某甲公司对案涉某小区的所有土地均享有抵押权，且已办理抵押登记，并经生效法律文书确认。依据“房地一体”原则，某甲公司对案涉商铺亦享有抵押权，李某玲主张排除人民法院强制执行没有法律依据。关于李某玲是否与某乙公司签订合法有效的书面合同并缴纳房款的问题，请人民法院予以查明。
某乙公司述称，李某玲方原来购买的是案涉第8幢8-7号房，因李某玲方对该商铺内大梁结构不满意要求更换，后调整为案涉第12幢12-3号商铺，该商铺至今未竣工验收，尚未交付。某甲公司一审提交的抵押合同的抵押物清单中不包括案涉第12幢12-3号商铺。
一审诉讼请求
某甲公司向一审法院起诉请求：1.撤销甘肃省高级人民法院（2025）甘执异60号执行裁定书，继续执行位于甘肃省永靖县某小区第12幢12-3号商铺，执行案款优先用于偿还某甲公司债权；2.本案诉讼费由李某玲、某乙公司承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：2011年11月4日，某乙公司与某丙公司签订《抵押合同》，某乙公司将位于甘肃省永靖县古城新区某路某小区的楼房抵押给某丙公司，并办理了抵押登记。2014年11月27日，某丙公司将某乙公司等作为被告诉至该院，要求某乙公司等偿还债务重组本金9400万元及其它费用。甘肃省高级人民法院作出（2014）甘民二初字第61号民事判决，判令某乙公司向某丙公司偿还债务重组本金9400万元及其它费用。某乙公司不服，上诉至最高人民法院。最高人民法院作出（2016）最高法民终84号民事调解书，确认某乙公司向某丙公司偿还9400万元，若某乙公司不能按时履行付款义务，则某丙公司享有对位于永靖县古城新区某小区住宅162080平方米、商铺7807.54平方米、土地101462.50平方米抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利。案涉商铺属上述抵押财产。因某乙公司未履行生效法律文书确定的还款义务，某丙公司申请法院强制执行，甘肃省高级人民法院于2016年7月21日作出（2016）甘执33号执行裁定，查封了抵押的房产。案件执行过程中，案外人李某玲向该院提出执行异议，甘肃省高级人民法院作出（2025）甘执异60号执行裁定书，裁定中止案涉甘肃省永靖县某小区第12幢12-3号商铺的执行。某甲公司向甘肃省高级人民法院提出申请执行人执行异议之诉，要求继续执行案涉第12幢12-3号商铺。
另查明，2016年某丙公司将其享有的对某乙公司的全部债权转让给某甲公司。甘肃省高级人民法院于2019年3月5日作出（2016）甘执33号之三执行裁定书，变更某甲公司为执行案件中的申请执行人。
还查明，2009年8月23日赵某荣与某乙公司签订的《某商铺认购及付款协议》，约定乙方赵某荣购买甲方某乙公司开发建设的某住宅小区第（东门）5号商铺，订购单价5000元/平方米。并约定，双方在签订该认购协议书时，乙方赵某荣向甲方某乙公司支付150000元作为购房定金。2011年7月3日，某乙公司与李某玲签订《商品房买卖合同》，约定李某玲购买房屋是第8幢8-7号房，该房屋性质是商铺，建筑面积为242.76平方米，其中套内建筑面积为221.76平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积21平方米，计价方式与价款为按建筑面积计算，每平方米3000元，总金额为“柒拾贰万捌仟贰佰捌拾元整”。某乙公司向赵某荣分别出具了2009年9月28日收取40000元、2009年5月27日收取110000元、2009年8月23日收取150000元的三张收款收据，向李某玲出具了2012年6月9日收取220000元、2017年10月13日收取520000元的二张收款收据。
一审法院认为与裁判
一审法院认为，根据当事人的诉辩主张和庭审质证意见，本案争议的焦点为：李某玲对案涉第12幢12-3号商铺是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十四条第一款规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）查封前，案外人已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。”根据上述规定，李某玲必须承担其主张排除执行同时具备上述规定的四个条件的举证证明责任。关于签订合法有效的书面买卖合同的条件，李某玲虽在本案审理期间，提交了2009年8月23日签订的《某商铺认购及付款协议》和2011年7月3日某乙公司与李某玲签订《商品房买卖合同》，主张在案涉商铺被查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，但李某玲提交的认购书载明的商铺房号和商品房买卖合同载明的房号不一致，约定的房屋单价亦不相同。关于案外人已交付全部价款的条件，李某玲提交支付购房款的五张收据，其中四张的格式一致，该四张中载明的收款来源，只有2012年6月9日编号为0001691号的收款收据载明为刷卡外，其余三张收款收据并未载明款项来源；而另一张收款收据出具日期为2017年10月13日，载明收到款项为案涉的12#12-3商铺房款，收款方式是刷卡，金额为520000元，其在本案中亦主张已经支付案涉商铺的购房款为520000元，但其对于该笔款项并无相应的证据佐证是一次性刷卡支付还是多次刷卡支付，亦无法反映与前面的四张收款收据载明的款项之间的关系，故就李某玲以其已经支付购房款520000元主张将案涉商铺剩余的184310元购房款交付执行进而主张排除执行的请求不予支持。关于案外人已合法占有不动产的条件，庭审中李某玲认可至本案诉讼之时，某乙公司并未实际交付案涉商铺，其亦未实际占用案涉商铺。故李某玲并未完成其主张排除执行同时具备上述四个条件的举证证明责任，其应承担举证不能的法律后果。一审判决：准予执行位于甘肃省永靖县某小区第12幢12-3号商铺。案件受理费100元，由李某玲负担。
本案二审期间，李某玲围绕上诉请求提交了五组新证据。第一组证据，赵某荣的身份证、常住人口登记卡、结婚证，证明赵某荣与李某玲系夫妻关系及李某玲购买案涉商铺的事实。第二组证据，李某玲的中国建设银行个人贷款结清证明，证明李某玲购买案涉商铺已尽举家之力，2011年为偿还向亲友借入的购房款，向银行曾经借款9万元，2013年才还清。第三组证据，甘肃省永靖县人民法院（2017）甘2923民初945号民事调解书（以下简称民事调解书），以及案涉第12幢12-3号商铺的商品房买卖合同，证明李某玲夫妻购买的东门5号房屋被置换为8-7号商铺，再被置换为第12幢12-3号商铺，系某乙公司多次违约所致，某乙公司对李某玲夫妻已经交付的52万元商铺购房款没有异议等。第四组证据，案涉某住宅小区第12幢楼的建筑工程施工许可证，证明案涉第12幢楼的开工许可时间为2012年，而2011年原债权债务人签订案涉抵押合同并完成抵押登记之时，第12幢楼并未开始修建；对于土地抵押登记之后的抵押地块上新建的不动产，土地抵押权人并不享有新建建筑物的抵押权。第五组证据，甘肃人大网的网页截屏，证明李某玲未办理所有权登记并非个人原因，某乙公司的项目普遍存在烂尾、入住难、办证难的情况，第12幢楼已经烂尾多年，于2024年1月才在地方政府的协调下完成续建。
对于李某玲提交的上述证据，本院组织当事人进行了质证。某甲公司质证认为：对第一组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议；第二组证据与本案不具有关联性；对第三组证据中的民事调解书的真实性、合法性、关联性没有异议，李某玲与某乙公司就案涉商铺达成置换合意的时间是2017年10月13日，商品房买卖合同的签订时间落款为2011年7月3日，时间是倒签，双方签订合同的真实时间是在2017年10月13日及之后，即在法院查封之后。对第四组及第五组证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的不予认可。某乙公司质证认为：对李某玲提交的上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。综合各方举证质证意见，经审查，本院对李某玲提交的上述五组证据予以采信。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李某玲与某乙公司于2011年7月3日签订《商品房买卖合同》（合同编号890087），将某住宅小区第（东门）5号商铺调换为案涉第8幢8-7号商铺；后双方经甘肃省永靖县人民法院调解，一致同意将上述《商品房买卖合同》的标的由案涉第8幢8-7号商铺置换为案涉第12幢12-3号商铺，并重新签订《商品房买卖合同》。根据某乙公司向李某玲方出具的收款收据及李某玲二审提交的民事调解书等证据，可以认定李某玲方已支付52万元购房款的事实。
案涉第12幢楼的建筑工程施工许可证载明的准予施工的时间为2012年6月。案涉第12幢12-3号商铺不在某乙公司与某丁公司兰州办事处于2011年11月签订的案涉《抵押合同》所附抵押物清单之中，该商铺系在案涉某小区101462.50平方米的土地使用权抵押之后新增的建筑物。根据《中华人民共和国民法典》第四百一十七条关于“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产”的规定，第12幢12-3号商铺不属于案涉《抵押合同》所约定的抵押财产。
对一审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为
本院认为，本案某甲公司作为申请执行人提起执行异议之诉，请求继续执行位于甘肃省永靖县某小区第12幢12-3号商铺，执行案款优先用于偿还其债权。但根据本院查明的事实，案涉第12幢12-3号商铺系在案涉某小区101462.50平方米的土地使用权抵押之后新增的建筑物，依法不属于案涉《抵押合同》所约定的抵押财产，故某甲公司对该商铺并不享有抵押权。
另，为实现生效法律文书确定的债权，某丙公司申请人民法院强制执行，甘肃省高级人民法院于2016年7月21日作出（2016）甘执33号执行裁定，该裁定主文第三项为：如某乙公司银行存款不足，查封某乙公司位于永靖县古城新区某住宅小区开发项目住宅162080.18平方米、商铺7807.54平方米、土地101462.50平方米抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款由某丙公司优先受偿[以永靖县城镇房屋产权登记发证办公室他证抵押字第07903号他项权证、永靖县国土资源局永他项（2011）第025号土地他项权证登记记载面积为准，已解除抵押的财产除外]。根据该两证书所载明的权利状况及案涉《抵押合同》的约定内容，案涉第12幢12-3号商铺亦不属于该执行裁定所查封的房产。在此情况下，本案某甲公司要求继续执行案涉第12幢12-3号商铺，缺乏相关事实与法律根据。
综上所述，李某玲的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：
裁判结果
一、撤销甘肃省高级人民法院（2025）甘民初84号民事判决；
二、驳回某甲公司的诉讼请求。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由某甲公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长：胡夏冰
审 判 员：孙　茜
审 判 员：朱　婧
二Ｏ二六年七月十日
法官助理：胡继先
书 记 员：王雅淇