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泰国楼市库存逼近61万套，二手房集中抛售，买方市场正在形成

泰国房地产市场正迎来新一轮结构性变化。

泰国开泰研究中心（K-Research）最新研究指出，截至2026年底，全国住宅待售库存预计将突破61万套，创下近年来新高。与过去开发商大量推盘不同，这一轮库存增长的主要来源，已经变成了不断涌入市场的二手房。

在居民购买力疲弱、消费者信心尚未恢复的背景下，供需失衡进一步扩大，也意味着泰国房地产市场正逐步进入一个更加有利于买家的时代。

二手房成为库存增长主力

数据显示，今年第一季度，全国住宅库存已达到59万套，同比增长7.2%。

其中，开发商手中的新房库存反而有所下降，同比减少约6%，降至约35万套。真正推动库存持续攀升的，是二手住宅。

目前全国挂牌出售的二手房已达到24万套，同比激增34.2%。

这些房源不仅来自普通业主，也包括商业银行、不良资产管理公司（AMC）以及金融机构加快处理的不动产资产。越来越多业主选择出售房产回笼资金，使市场上的二手供应迅速增加。

相比之下，房地产开发商已经明显放慢脚步。

由于销售持续低迷，新项目开工数量不断减少，企业把更多精力放在去库存，而不是继续扩张。

不过，即便如此，新房库存依然维持在较高水平。

库存规模接近全国两年成交量

研究指出，目前泰国累计住宅库存，已经接近全国平均年度住宅过户量的两倍。

换句话说，即使开发商完全停止推出新项目，仅依靠目前市场需求消化库存，也需要相当长时间。

库存持续累积，意味着市场竞争将更加激烈。

对于购房者来说，议价能力明显增强；而对于开发商而言，则不得不面对更大的价格压力、更高的营销成本，以及持续承受现金流和财务表现的考验。

曼谷仍是库存最集中的地区

从区域来看，大曼谷依然是库存最集中的市场。

目前，大曼谷未售住宅超过31万套，约占全国库存总量的52%。

与此同时，春武里、普吉、清迈等主要经济省份，库存同样持续增加，无论是新房还是二手房，都呈现同步增长趋势。

300万泰铢以下房源最多，豪宅库存增长最快

如果按照价格划分，目前市场库存主要集中在大众住宅。

售价300万泰铢以下的住宅超过35.5万套，占全部库存六成以上，显示中低价市场依旧供给过剩。

但更值得关注的是高端市场。

售价超过1000万泰铢的住宅库存，同比暴涨48%，达到约4.6万套，是所有价格区间中增长最快的类别。

开泰研究中心认为，这部分增长主要并非来自开发商推出的新豪宅，而是越来越多高净值人士开始出售手中的房产，使高端二手住宅供应快速增加。

这意味着，过去被认为相对稳健的豪宅市场，也开始面临越来越激烈的竞争。

政府刺激效果有限

为了刺激房地产市场，泰国内阁已将700万泰铢以下住宅的过户费和抵押登记费优惠政策延长至2027年6月30日，符合条件的购房者，两项费用均降至0.01%。

不过，开泰研究中心认为，这类税费优惠虽然能够降低部分购房成本，却难以从根本上改变市场走势。

真正制约成交的，仍然是居民收入增长缓慢、家庭债务水平偏高以及消费者信心不足。

研究预计，2026年全国住宅过户量全年仅增长约2.1%。虽然今年前四个月成交量同比增长13.4%，但这一势头预计将在下半年明显放缓。

买方市场已经开始形成

综合各项数据来看，泰国住宅市场正在经历一次明显的角色转换。

过去几年，开发商掌握定价主动权；如今，随着二手房持续增加、新房销售放缓、库存不断累积，市场主动权正逐渐转向买方。

对于准备自住的人来说，未来可选择的房源更多，也拥有更大的议价空间；而对于投资者而言，则需要更加谨慎评估租赁需求、持有成本以及未来资产增值能力。

至少在库存被逐步消化之前，泰国房地产市场大概率仍将维持高竞争格局，开发商也不会急于重新大规模推盘。

真正决定市场何时回暖的，不是优惠政策本身，而是居民购买力和整体经济信心能否恢复。

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