2026年7月1日起,纽约市开始征收一项全新的税种,即"Pied-à-Terre Tax"(非自住房产附加税),俗称"第二豪宅税"。这项税从提出到通过仅用了两个月左右的时间,许多业主甚至尚未意识到自己可能已受到影响。

"Pied-à-Terre"一词源自法文,字面意思是"脚踏在地上",最早可追溯至18世纪的法国:当时的贵族与乡间地主,平时居住在乡下的庄园里,但为了方便进出巴黎处理事务或参与社交活动,会在城中保留一处小型住所供短暂停留之用,这类住所便被称为"pied-à-terre"。后来这个说法逐渐延伸,在英语世界中泛指"平时不常居住、仅供临时使用的城市第二居所",纽约、伦敦、巴黎等大城市的高价住宅市场中,这类房产并不少见。纽约市这次开征的新税,便是针对这类"有房、却不常住"的高价住宅而设。

如果您在纽约市名下有房产,尤其是以公司(LLC)或信托(trust)的名义持有,建议花几分钟阅读这篇文章——部分高价住宅每年需缴纳的附加税可能高达数万甚至数十万美元,值得及早确认自己是否适用。

这项税是什么?为何而设?

2026年,在纽约州预算立法过程中,州政府与纽约市政府共同推动了这项制度,目标是向"人不常住在纽约市、却在纽约市拥有高价值房产"的业主征税,以此缓解纽约的租房市场压力。

简而言之:如果您名下在纽约市有一套房产,但这套房产并非您的主要居所(primary residence),您每年就需要为这套房产额外缴纳一笔税款。 无论您是美国公民、绿卡持有者,还是外国身份的投资人,规则都是一样的。

这项税目前规定的征收期限是2026年7月1日至2031年6月30日,为期五年。五年期满后是否延续,则要视当时的情况而定。

具体如何计算?举例说明

这项税分为两个阶段执行,两个阶段判断门槛与计算税额所依据的,都是纽约市财政局(DOF)核定的"市场价值"(Market Value)——也就是每位业主每年会收到的《房产价值通知书》(Notice of Property Value,简称NOPV)上所列的数字。这份通知书本身不是帐单、无需缴款,但上面列出的市场价值,正是判断是否需要缴纳这项附加税、以及税额多寡的依据。

第一阶段(2026年7月1日至2028年6月30日)

若房产为一至三户的独立住宅(house),税率如下:

●市场价值500万至1500万美元:税率为0.8%

●市场价值1500万至2500万美元:税率为1.05%

●市场价值超过2500万美元:税率为1.3%

若房产为公寓(condo)或合作公寓(co-op),税率如下:

●市场价值100万至300万美元之间:税率为4%

●市场价值300万至500万美元之间:税率为5.25%

●市场价值超过500万美元:税率为6.5%

这里有一个非常重要、也最容易被误解的地方:对独立住宅而言,DOF核定的市场价值,大致就是这套房子实际可能卖出的价格,业主自己心里通常有数。但对公寓和合作公寓而言,DOF目前仍沿用一套旧有的、专为课征一般地税而设的估值方式——把公寓当作"出租型收益不动产"来估算价值(依据预估租金、支出、资本化率等因素反推),而不是按照这套公寓实际可能成交的价格来估算。这意味着公寓/合作公寓在第一阶段核定的"市场价值",通常远低于该单位实际的市场行情,有时甚至只是真实成交价的一个零头。

举例来说:我们律所近期经手过户的一宗公寓交易,实际成交价约500万美元,但DOF在NOPV通知书上核定的2026-27年度市场价值,却只有一百二十多万美元——不到实际成交价的四分之一。若按这个官方核定的市场价值计算,落在100万至300万美元的区间,税率为4%,每年需要额外缴纳的附加税约为4万9千美元(一百二十多万美元× 4%),且这笔金额是在原有的纽约市地税之外另行加收的。

这个真实案例给我们一个重要提醒:公寓的官方核定市场价值,与实际成交价之间可能存在数倍的落差。这对手上公寓"看起来"价值在一百万美元上下的客户来说,其实是个可以稍微安心的消息——如果一套实际成交价500万美元的公寓,DOF核定的市场价值都只有一百二十多万美元,那么一套实际价值确实在一百万美元左右的公寓,其官方核定的市场价值很可能远低于100万美元的起征门槛,大概率根本不会落入这次征税范围。换言之,不需要因为自己房子"感觉起来"价值破百万美元,就自行认定一定会被课到这项税,实际是否超过门槛,还是要以DOF核定的官方数字为准。

自己的房产核定的市场价值究竟是多少、是否落入征税范围,不宜自行推测。 我们建议先查阅DOF每年寄发的NOPV通知书(或至纽约市政府官网www.nyc.gov/nopv查询),核实官方核定的市场价值,再据此判断是否超过起征门槛。若认为核定金额有误,通知书上也会载明可以提出异议的期限与方式,这项查询与后续申诉工作,我们律所都可以协助办理。

第二阶段(自2028年7月1日起)

从2028年1月的估值名册开始,DOF必须改用"按实际成交价推算"的方式,重新核定公寓与合作公寓的市场价值,门槛也将统一调整为500万美元以上,与独立住宅一致。

这一点务必注意:由于第一阶段公寓的核定价值普遍偏低,一旦进入第二阶段改用真实成交价估算,许多原本核定价值远低于500万美元门槛的公寓,届时市场价值可能大幅跳升,进而首次落入征税范围,甚至一次跳到更高的税率级距——这是一个不容忽视的"断层效应",建议客户及早有心理准备,不要以为第一阶段核定价值低就代表长期无需担心。

什么样的房产可以免于缴纳这项税?

这项税仅针对"非主要居所"的房产。法律规定的判断标准是:过去一年之中,该房产是否有超过半年的时间,由以下两种人员实际居住:

第一种情形:业主本人,或其直系亲属(配偶、子女、兄弟姐妹、父母、祖父母或外祖父母、孙辈或外孙辈),在该房产内居住超过半年,即符合"主要居所(primary residence)"的认定。

第二种情形:房产已出租给他人,并有足以证明租赁关系的租约文件,租客在该房产内居住超过半年。这里所指的出租,原则上应属于符合市场行情的正常出租关系,而非为规避本税而安排的象征性租赁。

只要满足上述任一情形,该房产便无需缴纳这项新税。

这对您有什么意义? 如果您的房产长期出租给固定租客,并有足以证明租赁关系的正式文件,这套房产便不会被认定为"非自住房产",无需缴纳这笔税款——这对我们许多从事出租业务的客户而言是个好消息。不过,我们建议大家现在就检视手中的租约,确认期限、租金是否符合合理市价。若无法提出足以证明符合免税条件的租赁文件,可能增加日后取得免税资格的困难,这部分的租约审查工作,我们同样可以提供协助。

以公司(LLC)或信托(trust)名义持有房产,情况较为复杂

许多客户当初购置房产时,出于资产保护、隐私考量,或是为了日后传承给子女的便利,并未以个人名义购房,而是透过信托,或成立一家有限责任公司(LLC)来持有房产。在这项新税种下,相关规则如下:

若房产置于信托之中:政府会审视该信托实际上是为谁的利益而设立的,依据符合规定之受益人(实质受益人,具体认定视信托类型而定)是否居住其中来判断。举例而言:若您将纽约的房产置入一个"可随时变更"的信托(revocable trust),而您本人是该信托的实质受益人,那么只要您本人将这套房产作为主要居所,依然可以享有免税待遇;但若您只是偶尔回来居住数日,平时人在国内或其他州,这套房产仍会被认定为非自住房产,同样需要缴税。换言之,将房产置入信托,并不能使这项税自动消失,关键仍在于符合规定的受益人是否实际居住其中。

若房产以有限责任公司(LLC)名义持有:一般而言,法律会依据符合规定的主要持有人(controlling beneficial owner)是否居住其中来判断是否符合免税资格。但若房产由数人共同持有、各自占股均未过半(例如三人各占三分之一,无人过半),依目前法律文字,这样的安排很可能无法适用自住免税,即便这几位股东轮流居住其中,也不能作为免税的依据,除非恰好有正式租客长期居住其中。这一点尤其需要留意,若您与他人合伙购置房产,务必重视此项规定。

信托之中再套用有限责任公司这类更为复杂的持有架构,目前法律尚未有明确规定,后续细则仍有待政府公布。

另需说明:上述关于居住情况的判断标准,仅用来确定该房产是否可以免税——实际负责缴纳税款的,始终是登记在案的法律所有人,亦即信托的受托人,或该有限责任公司本身。

通知与缴税时间

●政府最迟将于2026年8月30日前,通知被认定需要缴税的房产业主

●业主收到通知后,若认为"非主要居所"的判定有误,可提交相关材料证明该房产确实为主要居所(例如报税单上登记的地址、足以证明租赁关系的文件),申请重新认定

●若业主对DOF核定的市场价值本身有异议(例如认为公寓的估值明显偏高或偏低),则是另一条独立的申诉途径,需要另行向纽约市税务委员会(Tax Commission)提出异议,与"主要居所"的申诉是两条不同的程序,不能只处理其中一项就误以为万事俱备

●2026财年(自7月1日起)的第一笔税款,缴纳截止日为2027年1月1日(此日期依据现行法规及配套细则而定,后续如有调整,我们会另行通知);此后每年将比照纽约市地税的缴纳方式,分两期缴纳

●倘若业主提交的材料内容不实、具有误导性,或存在疏忽甚至恶意,若该不实材料导致本应缴税的房产被认定为完全免税,罚款最高可达应缴税款的50%;若不实材料只是导致税额被低估,则可能面临更高比例的罚款。 因此相关材料务必如实准备,切勿心存侥幸

哪些人应立即检查?

如果您符合以下任一项,建议尽快确认自己是否受到这项新税影响:

●✓ 房产以有限责任公司(LLC)名义持有

●✓ 房产以信托(Trust)名义持有

●✓ 名下在纽约市有第二套住宅

●✓ 本人已迁居纽约以外的其他州

●✓ 本人长期居住于海外

●✓ 房产平时由本人以外的家人居住使用

●✓ 出租房产尚未签订一年期以上的正式租约

我们对客户的建议

结合我们平时接触的客户情况,法路通律师楼提出以下几点建议:

1. 大多数一般性的小房东,应该不会受到影响。 若您在法拉盛、大颈等地区拥有一至两套普通出租房产,市场价值通常达不到这次征税的门槛;而且只要正规出租、有正式租约、租客长期居住其中,原本就属于免税范围。这项税真正锁定的,是"高价值且长期无人居住"的房产。这类客户目前无需过度担心,但不妨借此机会检视自己的租约是否齐全、合乎规范。

2. 以下几类客户,建议尽快与我们联系,进行初步评估:

●在纽约购置房产供子女就学,自己大部分时间并不居住于纽约的家庭

●已迁居外州或返回原居地长住,但纽约的旧房产始终未曾出售的客户

●以有限责任公司或家族信托名义持有纽约房产的客户,尤其是数个家庭共同持有、各自占股均未过半的情况

3. 以有限责任公司或信托方式持有房产的客户,现在正是重新检视持有架构的适当时机。 我们可以协助客户确认:依目前的持股比例或受益关系,自己是否属于符合规定的主要持有人或受益人?自身的居住情形是否足以支持免税资格?持股结构或租约安排是否需要调整?及早理清相关问题,方能避免在政府8月底发出通知时措手不及。我们也会持续关注政府后续公布的实施细则,如有新的进展将适时更新,若您对自身情况有具体疑问,欢迎随时与我们联系,我们可以提供一对一的咨询与协助。

Pied-à-Terre Tax 不仅增加一项税负,更可能影响房产持有方式、租赁安排及未来的税务规划。及早确认自身是否适用,往往比收到通知后再补救更为有效。

以上内容仅为一般性介绍,不构成针对个人情况的法律或税务建议。每位业主的房产情况与持有方式各有不同,具体是否受到影响、应如何应对,欢迎联系法路通律师楼,我们将为您提供一对一咨询服务。

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