7月百城房价,新房微涨二手房持续调整

数据说明：本文全部统计数据来源于中指研究院7月百城住宅价格指数公开报告。本文仅做客观数据解读，不构成任何置业参考；指数为样本统计结果，不等同于全部楼盘、单套房屋实际行情。

2026年7月百城住宅价格指数已经对外公示。

这套监测体系包含新房、二手房、住房租赁三大板块，100座样本城市覆盖国内各个层级重点城市，是我们观察主流城市月度房价变化很重要的参考材料。

普通人看楼市数据，大多只会盯着涨跌数字，直接给市场下一个简单结论。但7月这份数据很特别，新房、二手房、租赁市场走出完全不一样的走势，不存在统一行情。

想要看懂市场真实情况，不能只看一个平均价格，要把涨跌城市数量、城市层级、环比同比两组指标放在一起对照分析。

先来罗列7月核心基础数据。

2026年7月，百城新建住宅成交均价17229元/㎡，环比上涨0.26%，同比上涨2.09%。

百城二手住宅均价12584元/㎡，环比下跌0.44%，对比6月‑0.42%，跌幅小幅增加。

50城住房租赁均价34.01元/㎡/月，环比微涨0.13%，同比下跌2.62%。

把三组数据放在一起对比，就能很直观看到现状：新房平均价格小幅走高，二手房还在持续调整；租金短期小幅向上，但放到一年周期依旧向下。同一月份出现不一样的价格走向，不是统计出错，是现阶段楼市结构性分化带来的正常结果。

先说新房市场，这里有一个很普遍的认知误区。不少朋友看到百城新房均价上涨，就认为大部分城市房价都在走高，实际情况并不是这样。

统计结果显示，7月百城样本里面，新房价格环比上涨城市27座，下跌城市64座，还有9座城市价格基本持平。超过六成样本城市，新房价格当月是往下走的。

少数城市价格上行，带动整体百城均价翻正，根源在于成交结构变化。新房均价属于加权统计结果，市场当中高价改善楼盘网签占比变化，就会直接改变平均数值。

当一批改善型高价房源集中完成备案，即便大量刚需楼盘价格保持平稳或者有所下调，整体样本均价依旧会显示上涨。这属于结构性行情，和大范围普涨不是一回事。

我们按照城市层级拆开来看，这种结构差异会看得更加清楚。

一线城市新房市场表现相对稳定。7月整体环比上涨0.63%，同比上涨5.40%，四座城市全部录得环比正向变化。上海在样本之中涨幅靠前，环比0.96%，深圳、广州、北京依次小幅上行，是托举新房大盘很关键的一部分。

二线城市整体表现平淡，7月新房环比上涨0.14%，同比上涨1.85%，整体接近持平。城市内部差别很大，一部分二线城市依靠改善房源集中成交稳住价格；还有不少二线城市刚需项目，价格承受不小压力。

三四线样本城市已经进入调整阶段，7月新房环比‑0.07%，同比‑2.41%。不管看当月短期变化，还是过去一年累计表现，暂时没有看到回暖迹象。

综合来看，新房价格向上的现象，集中在一线以及少数条件较好的二线城市。绝大多数二线城市，还有全部三四线样本城市，新房行情偏弱，城市之间的差距进一步拉大。

这里有一个很实用的统计常识，一座城市的平均价格变动，不等于市内每一套房子同步涨价或者降价。

同一个城市，如果高价片区、大户型房源成交占比变高，就算各个楼盘实际售价没有调整，城市均价照样走高。

反过来刚需低价房源成交变多，均价也会被拉低。这是房价统计自带的客观属性，也是很多人读数据时容易踩坑的地方。

环比看单月波动，同比看过去十二个月累计变化，两组指标放在一起对照，可以减少单月偶然波动带来的误判。

对照年度数据，一线新房涨幅更高，二线小幅上行，三四线持续回落，长期趋势和当月短期表现基本保持一致。

和新房这种结构性变化不一样，二手房市场的调整面要宽很多。

7月百城二手房均价继续走低，环比‑0.44%。100座样本城市当中，只有8座城市二手房环比小幅上涨，92座城市价格出现回落，超九成样本城市处在调整状态。

8座价格上行的城市，仅有上海属于一线城市，剩下7座都是三四线城市，没有二线城市出现二手房环比走高。各个城市下跌幅度并不相同，市场内部差异客观存在。

分层来看二手房的行情变化。一线城市二手房整体环比‑0.25%，对比6月，跌幅有所增加。但四座一线城市并不是同一套行情，内部差异已经显现：上海二手房环比小幅上涨0.09%，北京、广州、深圳价格均有所回落。

二线城市二手房环比‑0.45%，和6月跌幅大致相当，调整节奏相对平稳。三四线样本城市环比‑0.48%，不难发现一个现实情况：城市层级越低，二手房短期面临的价格调整压力越大。

拉长时间到12个月，各个层级二手房都出现价格回落。一线城市二手房同比‑6.61%，二线城市同比‑7.85%，三四线城市同比‑7.20%。过去一年，所有层级样本城市二手房，都出现不同程度的累计下行。

不少人看到两组数据会觉得矛盾：短期环比上三四线跌幅大于二线，但同比维度二线累计跌幅更高。

本质是各个城市调整节奏不一样。部分二线城市前期价格回落更早、幅度更大，积累出更高的年度跌幅；三四线前期已经完成一轮调整，最近一个阶段下行更为明显。不同统计周期得出不一样结果，二者并不冲突。

对于那8座二手房环比上涨的城市，不必过度解读。单月数据转正，只是样本层面的短期波动，有可能来自当月成交结构变化，或是样本小区正常更新轮换，不能直接等同于当地市场已经企稳。

想要确认趋势走向，需要连续多月的数据作为参考，只凭一个月数据，不足以得出判断。同样，个别城市单月跌幅偏大，也不代表后续会持续下跌，仍然需要后续数据持续观察。

7月数据值得讨论的一点，就是新房、二手房行情走向相反。之所以会出现这种现象，是因为二者本身就是两套完全独立的交易体系，统计样本、供给来源、价格形成逻辑都不一样。

新房交易的是房企开发的新建商品房，样本来源于各个城市在售楼盘。整体均价会受房企推盘节奏、产品结构、高价房源成交占比影响，结构变化对读数影响很明显。

二手房交易是存量房屋流通，价格由市场供需博弈形成。海量普通业主挂牌成交构成市场基础，不受房企新盘供货节奏干扰，更能反映当下购房者实际接受程度。

两套体系各自运行，行情出现分化属于正常现象。新房结构性上行，不等于二手房同步走强；二手房大范围调整，也不能推导所有新房项目都在降价，两个市场不能混在一起简单类比。

说完房屋买卖，我们再来看住房租赁市场7月的实际情况。

7月50城住宅平均租金34.01元/㎡/月，环比微涨0.13%，同比‑2.62%。

短期随需求出现小幅抬升，放到一年时间维度，整体行情依旧偏弱。

分城市层级来看，一线城市租金环比上涨0.38%，涨幅和6月基本持平。上海、北京、深圳租金小幅上行，广州止住此前下跌，价格走平。二线城市租金环比‑0.01%，变动幅度很小。三四线样本城市环比+0.02%，价格基本稳住。

统计50座租赁监测城市，24城租金环比上涨，25城环比下跌，1座城市持平，上涨下跌城市数量接近对半，没有出现一边倒行情。

每年7月恰逢高校毕业生集中来到城市就业，租房需求短期集中释放，带动租金阶段性走高，属于每年都会出现的季节性现象。这种环比上涨更多是短期脉冲，不会直接改变中长期局面，所以同比依旧是负向。

另外租金和房价之间，不存在简单对应的换算关系，不能依靠租金涨跌直接推断房价后续走向，租赁数据只适合当作观察需求的辅助参考。

想要读懂月度房价，绕不开统计口径本身，很多误解都来源于对统计规则不够了解。

新房统计采用楼盘优惠之后实际成交价格，新开盘楼盘纳入样本库，售罄楼盘退出样本库。高价新项目集中入市，就会拉高整体平均价格。

二手房以城市代表性小区成交价格作为统计基础，每个月会对样本做更新，剔除活跃度不足的小区，补充新的样本小区。样本库正常轮换，也会带来读数轻微浮动。

所有城市均价，都是样本集合计算出来的平均值，只能反映整体样本情况，没办法代表每一个板块、每一套房子。

一座城市整体均价下行，部分优质板块依旧可以保持价格平稳；整体均价上行，同样会有不少房源出现降价成交。均值不等于单套房屋价格，这点需要区分清楚。

单月数据本身带有随机性，仅代表当月市场表现。想要识别真实趋势，建议连续跟踪三个月及以上数据做交叉对照，只看一个月份，很难对中长期行情下结论。

综合7月全部公开数据，可以梳理出六条客观结论，全部由数据推导而来，不加入主观猜想。

百城新房整体均价小幅上行，属于结构性行情。超六成样本城市新房价格回落，上涨主要来自一线、优质二线城市改善房源集中成交，并不存在大范围普涨。

新房市场层级差异清晰，一线行情向好，二线整体微涨接近持平，三四线处在调整区间；短期和年度数据呈现的格局保持一致。

二手房市场调整覆盖面广，超九成样本城市价格环比回落，仅有少数城市单月录得小幅上涨。

二手房短期层面，城市层级越低调整压力越大；放到十二个月周期，二线城市累计回落幅度相对更高。

一线城市二手房已经出现明显分化，上海保持小幅上行，其余三座城市价格有所回落，过去统一的一线行情已经不复存在。

租赁市场环比提升来自季节性需求释放，年度层面行情偏弱，各城市租金涨跌数量均衡，没有形成单边上涨趋势。

数据记录的是已经发生过的市场状态，它本身没有预判未来的能力。7月看到的新房结构性行情、二手房大面积调整，只是当下的阶段性现状。后续房企推盘结构、市场供需发生变化，行情也会随之改变，市场走向需要交给后续月度数据持续验证。

如果要给7月市场找一个关键词，那就是分化。新房和二手房走势不一样，不同层级城市行情不一样，同一层级内部，城市和城市之间表现也不一样，这就是当下可以看到的现实。

价格指数和成交量，是两套相互独立的统计指标。价格涨跌，和成交规模升降，二者没有必然绑定。

现实市场当中，完全可以出现价格下行同时成交增加，或是价格小幅上涨成交收缩。本文只围绕价格指数展开，不对成交热度做判断，两类指标不可以混为一谈。

百城价格指数一共监测100座重点城市，覆盖国内主要大中城市，但并没有覆盖全部地级市、县城。这份数据可以用来观察主流城市楼市，不能直接等同于全国所有城镇的市场状况。

把新房、二手房、租赁三块内容放在一起做总结。

新房依靠核心城市改善类房源成交带动，走出结构性的平均价格上行，但大量中小城市新房依旧处在调整阶段。

二手房调整范围较广，绝大多数样本城市价格回落，各个层级都存在不同程度的年度价格下行。租赁市场借着毕业季短期需求出现小幅抬升，但中长期偏弱的状态没有改变。

这一套充满分化特征的数据，就是7月国内重点城市楼市客观呈现出来的全貌。

温馨提示：

文中引用的百城房价指数属于样本统计得出的平均数值，仅能够反映100座样本城市的整体市场趋向，并不能直接等同于某一座城市、某一个片区或是单套房产的实际成交情况。

房地产市场本身具备很强的结构性特征，即便是同一座城市内部，不同板块、不同品质、不同户型的房源，价格走势也会存在明显差别。单月统计数据带有一定的偶然性，仅代表当月市场表现，不能直接用来预判后续市场走向。

本文所有内容均基于公开数据做客观梳理，没有任何购房、卖房相关引导。大家看待楼市行情，切忌仅凭一组数字就下简单结论，做房产相关决策务必结合自身实际情况多方考量，理性看待市场波动。

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