7月北京二手房同比上涨近10%,连涨5个月!

二手房网签约1.4万套，同比涨约9.8%。

2026年1-7月北京二手住宅累计突破10万套，创近五年同期新高。

土拍市场更猛，5宗宅地收金126.78亿元，最热一宗248轮竞价才落槌。

我们今天从新房、二手房、土拍、政策，四个维度回顾7月北京楼市。

二手房：1.4万套成交，老破小撑起半边天

根据北京市住建委日网签累加数据显示，7月二手住宅网签约1.4万套，同比增长约9.8%，环比下降约15.5%。

环比回落不意外。高温多雨叠加暑期，本来就是传统淡季。但同比近10%的上涨，说明市场底盘扎实。

拉长时间维度看更清楚。1-7月累计成交10.76万套，同比增长6.1%，创2021年以来同期最高。3月至今，单月成交量连续5个月同比增长，其中4个月创近5年新高。

价格方面，据中指研究院数据，1-7月北京二手住宅价格累计下跌4.01%，但跌幅较去年下半年明显收窄。国家统计局数据显示北京二手房价已连涨5个月，但近两个月涨幅收缩至0.1%。7月数据将在15号前后发布。

截至6月，北京二手房平均议价空间降至7.3%。议价空间收窄，意味着业主报价和买方心理价之间的差距在缩小。买卖双方对市场价格的判断趋于一致，这是价格企稳的前置条件。

成交结构更有意思。上半年200万元以下二手房成交占比53%，较去年同期提升4.9个百分点。东城和平里、西城三里河等核心片区，60平方米左右的老破小成交占比接近八成。

低总价、配套成熟、流通性强，这三点让老旧小户型成为本轮行情的"硬通货"。有学区需求的家长赶在派位结果出来后集中入场，进一步推高了核心区成交。

挂牌量也在回落。7月末二手房挂牌量11.77万套，较高点下降约19.9%。新增挂牌节奏趋于平稳，供给压力有所缓解。

新房：库存5.56万套，供应收缩、去化分化

新房市场修复在延续，但力度弱于二手。

7月新房住宅网签约3000套，环比下跌约20%。

价格方面，据中指研究院发布的百城房价指数显示，北京新房价格环比上涨0.16%。

库存端，当前可售新房存量5.56万套，约754.5万平方米，同环比均有所下降，库存压力缓释。对比2025年5月最高点的8.00万套，下降了30.5%。

供应端持续收缩。上半年新房供应1.38万套，同比下降33%，处于较低水平。7月北京新房住宅共7个项目获预售，共计1751套房。

7月有2个新盘项目开盘：房山区的北京城建和知筑｜铂瑞和朝阳区懋源·騴橒臺。

7月5日，北京城建·和知筑｜铂瑞开盘销售237套。项目位于房山区房山线广阳城地铁站西侧，设计85-141平3-4居，总价280万元起。

7月25日，懋源·騴橒臺开盘。项目位于东三环核心板块，近14号线北工大地铁站，设计128-234平3-5居，均价11.5万。

土拍：126亿收金，三家房企举牌超百轮

7月北京土拍，是下半年开局最热闹的一场。

全月成交5宗宅地，覆盖大兴、朝阳、顺义、门头沟、昌平五区，总规划建面约33.5万平方米，合计收金126.78亿元。

最炸裂的是7月28日朝阳酒仙桥地块。

6家房企参与，248轮线下竞价，中海新城以46.814亿元竞得，成交楼面价81063元/平方米，溢价率25.84%。这是朝阳区今年推出的第二宗涉宅用地，位于东部城市更新核心区域。

两天后，顺义、昌平、门头沟三宗地集中出让，全部溢价超10%成交，每宗现场举牌均超百轮。

昌平东小口地块引来4家竞买人，建发房产经107轮竞价以49.77亿元拿下，楼面价36032元/平方米，溢价率10.6%。

门头沟四道桥地块更激烈，163轮举牌后绿城以14.706亿元摘得，溢价率16.71%。

顺义府前街地块114轮，沧州玖熙8.308亿元竞得，溢价率12.57%。

加上招商蛇口底价7.2亿摘得的大兴新城东组团地块，7月土拍圆满收官。

房企抢地背后是补仓需求。上半年新房去化较快，头部房企优质项目销售速度明显高于平均水平，手里有地有项目才能接住接下来的金九银十。

供地节奏也在提速。土拍收官当天，市规自委发布第九轮拟供宅地清单，朝阳将台和顺义后沙峪2宗优质地块"准上架"，合计土地面积约31公顷，建面约38万平方米。

其中朝阳将台乡驼房营地块位置相当硬核。地块位于四环至五环之间，紧邻地铁14号线将台站，步行可达颐堤港、将府公园，周边还有久隆生活广场和中国中医科学院望京医院。用地性质为二类城镇住宅用地加体育场馆用地，土地面积约10.86公顷，规划建面约17.13万平方米，挂牌起始价75.21亿元，将于9月3日正式竞价出让。这是朝阳区继酒仙桥之后又一次核心区供地，市场关注度极高。

顺义后沙峪地块走的是低密改善路线。容积率1.01，占地20.22公顷，规划地上建面20.42万平方米，紧邻温榆河公园和友谊医院顺义院区。

两宗地块均为滨水宜居属性，规划条件优越。

自5月以来，已有6宗地溢价率超15%。核心地块抢手、远郊底价成交的分化格局延续。

8月的土拍看点更多：

4号，朝阳区广渠路地块即将登场，海淀四季青地块8月12日出让，石景山刘娘府和苹果园地块同日开拍，加上8月11日顺义马头庄地块和房山良乡地块，核心城区与多点新城同步上架，热度大概率延续。

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政治局定调升级，金九银十可期

7月30日，中共中央政治局会议召开。

关于房地产，会议强调"要切实筑牢安全屏障。稳定房地产市场"。这一表述有两个关键变化。

第一，房地产从"防范化解风险"挪到了"切实筑牢安全屏障"框架下。"安全屏障"比"防风险"更具主动色彩，稳楼市被提升到国家安全维度。

第二，4月会议说的是"努力稳定房地产市场"，7月精简为"稳定房地产市场"，去掉了"努力"二字。定位进一步升级，为下半年政策总纲领。

北京暂时没有出台新调控政策。购房贷款利率未变，限购也未调整。此前已落地的限购、限贷优化政策持续发力，市场回暖更多依靠内生需求驱动而非政策刺激。

这种由内需驱动的回暖，比单纯靠政策刺激更具持续性。

总体来看，北京楼市温和修复的态势没有改变。7月淡季不淡，为下半年开了个好头。金九银十，多项目入市，敬请期待！

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