庆王家族不一般!每次选的“二手房”都成了“国保”

在《中国国家地理》2005年10月刊“选美中国”特辑中推荐的“最美城区”安家，是个什么感觉？

“最美城区”候选榜单上共有九个城区，北京和天津各有一个入选：北京是什刹海，天津是五大道。

曾经有这么一家人，在18世纪末到20世纪初的百余年中，三次搬家。从北京到天津，每一次都入住“二手房”，却也每一次都为“最美城区”留下一座国家重点文物保护单位级别的建筑。如果请他们来充当京津地区最美城区的“导游”，恐怕再合适不过。

他们是谁？清王朝的天皇贵胄——庆王家族。

清代历史上的第一位庆王，是乾隆最小的儿子——皇十七子永璘。永璘的生母则是曾亮相于诸多影视剧的乾隆宠妃令妃。

作为乾隆皇帝的幼子、嘉庆皇帝的亲弟弟，永璘自小受到父兄的偏爱。嘉庆四年（1799年）正月，永璘受封庆郡王，时年33岁。

和明代藩王要去往封地建藩不同，清代皇子封王之后，并没有领地，而是留在北京城内，分旗居住，王府由皇帝赐地营建。这些王府散落在今天北京二环以内，成为现代人寻访老北京遗迹的地标式建筑。什刹海一带的胡同，是清代王府（包括贝勒、贝子、公爵）的密集分布区。

一个城区的形成，往往先由大自然塑造，再由人们不断根据自身需要而营建。

什刹海地区在辽金是一片范围不小的自然湖泊。元代营建大都城，将这片水域分割成两部分：南部圈入皇城，成为宫苑水系；北部自由发展，形成“积水潭”。蒙古语中，这种水洼湖泊被称作“海子”，也就是“什刹海”的“海”。当时的积水潭与大运河相连，是南北漕运的核心区域，停泊船只、装卸粮食。

明清时，北京城的城墙和城门位置再度调整，积水潭也被一分为二。德胜门内大街以西继续叫积水潭，以东就是什刹海。不再通航的什刹海，成为内城的景观湖。浅水区有的退为平地，建起宅院、寺庙。湿地则在明成祖的授意下，种水稻，栽荷花，以慰到北京定居的南方官员们的思乡之苦。

柳岸风荷、景色宜人的什刹海，吸引来形形色色的人们游玩定居。甚至什刹海周边的宅院，都刻意朝着湖面开设门窗，不为向阳，只为观景。

到了清代，又颁布政策，八旗驻防内城，其中什刹海所在的德胜门内是上三旗中正黄旗，也就是皇族的驻地。临近紫禁城的什刹海，还是皇家水源地之一，“非御赐，不准引用什刹海水”。按照风水理论，在地势平坦的北京内城，需要以水代山，水脉即龙脉。天时地利人和，什刹海成了皇亲贵胄安家落户的风水宝地。

永璘的庆王府，其实是一座“二手房”。它曾经的主人是乾隆皇帝的宠臣——和珅。

就在永璘封王的这一年，乾隆帝去世，和珅失去靠山倒台，宅院被两位新王爷瓜分：和珅之宅，赏给庆郡王永璘居住；和珅之园，赏给成亲王永瑆居住。

清代满族学者震钧在笔记《天咫偶闻》里讲了这样一个故事：当永璘还是皇子的时候，曾经和几个哥哥私下里聊起和珅的罪行，说到兴起，哥哥们表态，总有一天要将和珅绳之于法。永璘却说，我没有什么大志向，只希望将来可以住进和珅的宅子，也就满足了。

嘉庆皇帝成全了弟弟的心愿。不过，永璘接受了这座豪华的二手房，却并非唯一的主人，因为还有一家“舍友”：嫁给和珅之子丰绅殷德的固伦和孝公主，仍居住在宅第东部，直到过世。

最早的庆王府也就呼之欲出了：1982年被列入全国重点文物保护单位，有着“一座恭王府，半部清代史”之称的恭王府。

王府主人何时从庆王变成了恭王？

原来，清代有制度，除了部分“铁帽子王”之外，其他王爵的后代，爵位会不断递降。永璘一家也是如此。到了孙辈奕劻时，爵位已经降级成了辅国将军。

将军住在王府里，不合规制。于是在咸丰元年（1851年），奕劻被安排搬家，庆王府则赏给了恭亲王奕訢居住。

当年和珅为了迎娶公主儿媳，特意改造了府邸，完全按照公主府营建，规格和郡王府等同，所以永璘入住后，并没有做什么改建工程。

但宅子主人换成了奕訢，原本的郡王府就升格为亲王府，建筑规格也得相应地提高。今天看到恭王府的中轴线建筑，比如银安殿的屋顶，均铺设绿色的琉璃瓦。这就是宅子再度易主后留下的印记。

庆王后代奕劻搬到哪里去了呢？答案是500米外。

自恭王府售票处向西，穿过南北向的柳荫街，上定阜街，也就踏上了当年奕劻搬家的路线。

柳荫街，2023年被列入十大“北京最美街巷”，在清代原本是一条连接前海和后海的小河汊，叫“月牙河”。后海的水沿着恭王府西墙向东注入前海，将整个王府环绕于水网中。而三面环水的恭王府，也形成风水上大吉的“金城环抱”之势。

可惜由于疏于管理、河道淤积，月牙河的水道功能逐渐消失。建国后被改造成暗沟，加铺了沥青马路，并在1965年定名为柳荫街。开国元帅徐向前、《青春之歌》作者杨沫等名人都曾在柳荫街居住。

定阜街也是条历史悠久的巷子，可以追溯到明代。“定阜”本是“定府”，指的是明代开国元勋徐达的儿子，被封为定国公的徐增寿，曾经在这条街上建府居住。到了清末，这条长仅500米左右的东西向街道上，又有了两座王公贵族的府邸：涛贝勒府和第二代庆王府。在民间，代表了富裕、满足、宏大的“阜”取代了“府”，成了约定俗成的街名。

定阜街1号，是一座临街的小洋楼，大门左右竖着两块红底黄字的牌子——北京师范大学继续教育与教师培训学院。今天的北京师范大学是由民国时期的北师大、女师大和教会学校辅仁大学合并而成的，定阜街上的这个校区，就是辅仁大学的旧址。小洋楼是建成于1930年的辅仁大学主楼，后面还有一座花园。

这座花园和再往北的北京市第十三中学，其实本是一家：涛贝勒府。涛贝勒是谁？溥仪的叔叔载涛。

载涛是这座府邸最后一任有着清皇室血统的主人。清雍正年间，这里是愉郡王胤禑的府邸。同样经过多次易主后，清光绪二十八年（1902年），载涛入住。民国，王府被卖给了罗马教廷，用于筹办辅仁大学。那座非常抓人眼球的主楼，就是在花园南边空地及马圈旧址上建成的。

沿街继续向西，来到定阜街3号，一座门禁森严的大院。当年奕劻搬家的脚步就停在这里。

和恭王府一样，宅院最早的主人也是一位朝廷重臣——琦善。第一次鸦片战争中，他是前往广州议和的钦差大臣，擅自签订了割让香港的《穿鼻草约》，也因此被革职，发放外省。京里的宅子空了出来，便给了奕劻居住。

政坛上的奕劻野心勃勃，通过逢迎慈禧太后，不断加官进爵。光绪十年（1884年）成为总理各国事务衙门的负责人，十年后，晋封为“庆亲王”，而且在宣统帝溥仪即位时，获得“亲王世袭罔替”的优待，成了清代最后一个“铁帽子王”。

琦善故宅也在奕劻的经营下，成了新一代庆王府。据说，奕劻刚刚搬来时，这座宅子只有160多间房，到了奕劻晚年，庆王府已经有大小近千间楼房，自东向西共五套院落。

今天，庆王府是北京市级文物保护单位，范围南起定阜街，北至延年胡同，东起松树街，西至德胜门内大街，是北京卫戍区用地，并不对外开放。

但不用遗憾，继续西行，在位于德胜门内大街与护国寺街交界处的一处院落里，可以窥见庆王府的点滴痕迹。

这个面南的四合院，原来是庆王府的马圈，由大门、倒座房、正房和东西厢房组成。因为德胜门内大街扩建，才独立出来。民国时期，曾是禁烟总局所在地，新中国成立后改为招待所。1950年11月，拨给京剧大师梅兰芳一家居住，如今以梅兰芳纪念馆的形式对外开放，是第七批全国重点文物保护单位。

从恭王府所在的前海西街到梅兰芳纪念馆所在的护国寺街，两代庆王府串联起了什刹海历史街区重要的一条东西向道路组合。沿街两侧放眼望去，南北向的胡同里，多是硬山顶、青砖灰瓦的传统平房建筑。

东西向的这三条路，又形成“动-静-动”的起伏节奏。护国寺街是商业街，来体会老北京风味的游人和招揽食客的店铺，喧声环绕。前海西街则因为恭王府，成为游客聚集区，同样热闹拥挤。只有短短的定阜街，因为沿街的国保、市保建筑并不对外开放，而显得十分清静。

说静，其实也不静。这里人车混行，老建筑和居民区交错。窄窄的街边人行道上，周边胡同里的居民，或散步，或拎着马扎聚在角落里下棋。飞速穿行的快递小哥，谙熟地和擦肩而过的叔叔阿姨打招呼，问候家长里短……夹在南北两条商业旅游街之间，定阜街定格了许多老城区的人情味瞬间。

虽然北京有两代庆王府，但更最知名的庆王府，却在天津。也就是位于天津市和平区五大道历史街区重庆道55号的那一座。

位于海河西岸的天津五大道，本是天津城南的一片坑塘。1860年，《北京条约》签订，天津开放为通商口岸。众多外国殖民者涌入天津，划分出了众多租界区，到了1902年左右，海河两岸分布有英、法、美、日、德、俄、意、奥、比等九国租界。其中英租界是最早开辟的，初期面积大约460亩，位于海河西岸紫竹林村一带。为了扩充租界面积，租界管理者不断填洼修地，建设租界“外延”——推广界，五大道就是英租界的推广界。

“五大道”可不是真的只有五条街道，作为一个历史街区，它包括总长约17公里的20余条纵横街道，是马场道以北、成都道以南、西康路以东、马场道和南京路交口以西，面积约1.28平方公里的一个方形街区。

五大道负责英租界管理和土地开发的工部局，推出了英租界推广界的规划方案：只准建造欧式建筑，其中一等区只能建造价不低于3000两的住宅；道路规划要满足200米至400米的空间尺度，划分街区；道路宽度和建筑高度保持1∶1；配套建立发电厂、取水用机厂，铺设上下水等公共设施。

加上推广界，天津租界区的总面积达到原有城区面积的近10倍，如果只允许外国侨民居住，显然不切实际。据天津租界档案记载，1911年天津租界总计居住外国侨民6304人，而华人则有43742人。五大道这个拥有许多漂亮洋楼和花园住宅的租界区里，居住的也大都是中国人，尤其是来自北京的一批“寓公”。

“寓”有寄身立命之意。随着辛亥革命爆发，北京陷入不断的动荡中，很多曾经的“贵族”——前清遗老遗少和下野政客，政坛失意，只好背井离乡，到天津居住。这里距离北京近，能最快了解时局，交通也发达。庆亲王奕劻就是寓公的代表之一。

辛亥革命后，奕劻收受袁世凯的贿赂，在御前会议上逼迫溥仪退位。后来溥仪甚至怒骂：“大清二百多年的天下，断送在奕劻手里。”溥仪退位后，奕劻明智地选择再度搬家，离开定阜街上的庆王府，和儿子载振躲到天津。当时，奕劻居住在天津的德国租界内，具体住处没有确切记载。

奕劻之子载振入住英租界，1914年又返回北京。1917年，奕劻在天津去世，按照《清室优待条例》，载振继承了爵位，成为民国时期的庆王。

1924年底，冯玉祥驱逐溥仪出紫禁城，载振意识到，自己这个民国王爷当不久了，于是隔年便迁居天津，以英租界的两处房产和27万银元，买下了现在的庆王府，也就是当时的英租界扩展界的剑桥道39号。

载振买下的房子，原主是谁？和他父亲一样，是慈禧太后跟前的大红人，也是天津租界里的知名寓公——太监小德张。

小德张是天津静海人，光绪十七年（1891年）入宫做太监，在1909年时成为清廷最后一位太监大总管。小德张非常聪明，善于学习，还很有建筑设计方面的天赋。因为电视剧《延禧宫略》而知名的故宫延禧宫中，有座铸铁架构西洋水殿建筑。据说就是他升任太监总管后，提议修建，作为“镇物”预防火灾用的。但因为国库空虚，这座取名“水晶宫”的水殿，被迫停建，只留下了现在可见的半成品。

1913年，隆裕太后病逝，小德张离开北京，前往天津租界当寓公。在天津，他的建筑天赋得以发挥，先后购地营建了不少宅院，其中就包括英租界剑桥道39号的这座豪宅。

从1917年买地动工，到1923年正式落成，小德张亲手绘制图纸，亲临现场监工，打造出一座他心目中的理想宅院。

据说，建筑中最能展现小德张设计心得的，是通往大楼正中门厅青石垒砌的17蹬半台阶。这半级台阶是为了不僭越——紫禁城乾清宫外的台阶数目就是18级。

第三代庆王府可以说凝聚了五大道历史街区的全部文化特色：它的主人们，是近代中国百年历史的参与者、见证人；它的建筑风格，融汇中西，印证了冯骥才先生的经典评价：

五大道的小洋楼已经中国化了。

如今的庆王府和天津五大道近代建筑群一起，列入第七批全国重点文物保护单位，内设庆王府文化展览馆，可以近距离观察这座另类“王府”的模样：占地面积4385平方米，主体建筑为带地下室的三层砖木结构小洋楼，欧式风格的水刷石墙面，围绕着中式琉璃柱栏杆。

楼内有欧洲古典风格的天井大厅、比利时彩色玻璃门窗、德国进口吊灯，但彩色玻璃上装点的却又是中国山水、花鸟画，大厅内摆放的也是紫檀雕花明式家具。

楼东的小花园更是将中式太湖石、亭榭融入了西式喷泉、草坪之间。如此中西合璧，正是整个五大道街区小洋楼的典型特色。即使走出庆王府，你仍可以在左邻右舍那些名人故居、商铺银行的建筑细节中，体会到这一点。

虽然已经中国化，但五大道的小洋楼终究没有北京那些以围墙高低、门头面阔或者屋瓦质地划定的条条框框，而是以20世纪初英国盛行的“花园城市”理念，齐聚五大道街区。

住宅临街而建，围墙高不过2米。一抬头，就可以看到墙内的建筑、植物。甚至可以说，墙外行人也是宅院风景的主人。

今天的五大道，是去天津必打卡的文化旅游区。庆王府位于街区东北部的中心，周围散布着许多名人故居：参加巴黎和会的外交家顾维钧、民国总统徐世昌、南开大学老校长张伯苓……

人们说，在天津旅游，不在于去了哪些地方，而在于走走停停，路上的所见所闻。五大道同样如此——这里是旅游街区，同时又有数万的常住人口和大量住宅空间。最重要的是，除了能看花、看树、看万国建筑，还能邂逅天性松弛而有趣的天津人。话不撂地，哪怕就是等个红灯、买个早点，也能现场听一出相声，这是哏都特有的市井气息。

循着几任庆王“搬家”的脚步，从北京到天津，从前海西街到海河西岸，在两座城市的两大最美城区里，不知不觉中，就完成了一场小而精的city walk。

历史的沉淀无疑是“美”的底气。而没有被旅游团的热潮、商业化的喧嚣所淹没的街区人情味，更进一步充实了这份“美”。

这场跟随“最牛二手房家族”跨越200余年历史的walk，你准备好了吗？

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