二手房卖亏在税费上:300万的房,满五唯一0税、不满五交40万

一套300万的二手房。满五唯一——增值税和个税全免，零税费。

不满五、不唯一——光个税就可能40万，再加增值税和契税。同一栋楼同一户型，税费差能买一套小户型。

这账很多卖房人一直到过户当天才第一次算明白。今天一次性说清。

增值税：满2年就免了，不满2年按3%

2026年起的规则很简单：买房不满2年卖出，按3%全额缴增值税。满2年（含）以上，免税。300万的房，不满2年交9万，满2年一天就是0。判定方式：不动产权证时间和契税完税时间，哪个早算哪个。

个税：满五唯一免，不满足两条路

"满五"指产权证或契税凭证满5年。"唯一"指你在同一省内（有配偶的含配偶）只有这一套房。两条件同时满足，个税免。

不满足的，有两种算法：

第一种：查账征收。卖价减原价、减已交税金、减合理费用（装修费、贷款利息、中介费等），差额按20%交。300万卖出、100万买进，有发票的差额200万×20%=40万。

第二种：核定征收。提供不了完整原值凭证的，按卖价的1%核定。300万×1%=3万。

账算得清的反而交得多——这就是为什么购房发票、契税凭证、装修合同一定要留好。

三个特殊坑

第一，继承或受赠来的房子再卖，必须按20%查账征收，不能走1%核定。关键是你要拿出当年原始取得成本凭证。拿不出的只能按全额推算应税所得——20%打底。

第二，精装修卖出：装修成本有凭证的可在差额扣除，没有的就扣不了。

第三，一年内同城卖旧买新的，个税退税优惠到2027年底。符合条件的别错过。

卖房前按这个清单查一遍

一查持有年限——产权证和契税哪个满2年、满5年。二查家庭住房套数——确认是不是"唯一"。三翻原值凭证——购房发票、契税完税证、装修合同发票、贷款利息清单全找出来。四算总账——增值税、个税、契税一起列，挂牌价和税费谁承担写进合同。

查完再签合同。能省的都是真金白银。