天津市高级人民法院于2021年2月2日作出（2020）津民初101号民事裁定：驳回杜某某的起诉。杜某某以其系涉案房屋的实际所有权人，请求解除房屋的查封，与天津某百货站的诉讼请求要求天津某物业公司向天津某百货站给付货币，属于"诉讼争议标的以外的财产"，一审法院将涉案房屋认定为诉讼争议标的以内的财产属于认定事实不清等为由，提出上诉。最高人民法院于2021年11月2日作出（2021）最高法民终581号民事裁定：一、撤销天津市高级人民法院（2020）津民初101号民事裁定。二、本案指令天津市高级人民法院审理。

【裁判理由】

法院生效裁判认为，本案争议焦点为杜某某对财产保全裁定提起执行异议之诉是否符合法律规定的案外人执行异议之诉的起诉条件。

《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照《民事诉讼法》第二百二十七条（现行《民事诉讼法》第二百三十八条）规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。依此规定，案外人针对人民法院作出的保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议，提起案外人执行异议之诉的前提条件为被保全财产为"对诉讼争议标的以外的财产"。故本案的关键问题是一审法院保全查封的案涉房产是否属于天津某百货站与天津某物业公司"诉讼争议标的以外的财产"。

经查，天津某百货站依据其与天津某物业公司签订的《联合开发合同书》及《补充协议》，向天津市高级人民法院起诉，要求天津某物业公司交付合同约定面积的房产及违约金等，并申请对天津某物业公司的财产进行诉讼财产保全。后天津某百货站变更诉讼请求为要求支付房产的补偿款。天津某百货站的诉讼请求无论是变更前的交付房产还是变更后的支付房产补偿款，天津某物业公司的义务均基于交付合同约定面积的房产。从《联合开发合同书》及《补充协议》内容看，合同只约定了天津某物业公司向天津某百货站交付一定面积的房产，但就交付哪些房产（具体的房号）并未做约定。一审法院作出保全裁定的内容是冻结天津某物业公司资金9500万元或查封扣押其等值财产。在保全实施过程中，一审法院查封了天津某物业公司名下包含X房屋在内的333套房屋，即把9500万元等值财产固化为有房号的特定的333套房产，而合同约定交付的房产并没有专门指向法院保全查封的该333套房产。且天津某百货站变更诉讼请求主张的是房产的补偿款，属于金钱债权，其诉讼争议标的亦非房屋。在此情况下，将案涉保全查封的房产视为诉讼争议标的范围内的财产，未经实体审理，尚不足以认定。

杜某某基于签有《房屋买卖协议》、交付了购房款、实际占有案涉房产、对未办理过户手续无过错等主张排除对案涉房屋的查封行为，属于《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定的"对诉讼争议标的以外的财产"提出异议，对其提起的案外人执行异议之诉，人民法院应予受理并进行实体审理。一审裁定驳回杜某某的起诉，适用法律不当，予以纠正。

【关联索引】

《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第27条

一审：天津市高级人民法院（2020）津民初101号民事裁定（2021年2月2日）

二审：最高人民法院（2021）最高法民终581号民事裁定（2021年11月2日）

二〇二六年八月六日

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邱鹏程，重庆百君律师事务所律师。
邱律师原系巴南区法院法官，辞职后潜心研究物业法律问题，汇编有《物业相关法律汇编——法规、政策、案例》，现为巴南区、南岸区多个街道提供专项物业法律顾问服务，预防、梳理、化解物业矛盾。
针对此次《重庆市物业管理条例》修订，邱鹏程律师拟写多篇建议，其中《建议<重庆市物业管理条例>增加禁止物业停水、停电的规定》《对业主大会监事委员会的立法建议》在此次修订中得到全面采纳。
邱鹏程律师现担任巴南区人大代表、巴南区人大社会建设委员会委员、九三学社重庆市委青年委副主任、九三学社重庆市委社法委成员、九三学社巴南区工委青年委主任等职务。
电话/微信：18996083764