房产深度(八)楼市的理性与非理性--零和市场中,理性者的获利来自非理性者的恐惧

楼市从来不只受到政策与金融、供给与需求、人口与财富的影响；这些都是理性在短中长期的大概率结果；而贪婪、恐惧和从众，同样会左右市场价格。如果基本面决定一套房子的内在价值，市场情绪则通过价格扭曲了价值的真像。

世界上没有一个国家，有中国这么多人口，对财富的欲望如此之强并将房产作为家庭最重要的资产--在这个无敌的组合下，房价无可避免的被情绪裹挟，那我们靠什么确定房价并找到合理的买入/卖出时机？

因此，看懂楼市走势，既要看懂基本面，也要看懂市场情绪。理性并不意味着永远看多或永远看空，而是在市场疯狂时保持克制，在市场悲观时重新审视价值，并利用市场的非理性完成家庭资产优化。我们既不认同北哥，也不认同刀哥，他们都是极端情绪的代表，我们甚至有理由怀疑，他们本人并不按照这些逻辑配置自己的资产，但却使用这些极端论调来获得流量。

一、非理性乐观，推高了价格合理上限

在楼市上行阶段，尤其是2018年至2021年，从租售比和房价收入比这两个关键指标来看，房价已经脱离合理区间，但购房者的热情并没有因此下降。而是随着房价持续上涨，越来越多的人相信未来的房子还会更贵，买房逐渐从价值判断变成了一场抢购。简单举两个实际案例：

深圳光明华发融御华府：394套房对应9000批购房者2020年，深圳光明区的金融街华发融御华府推出394套住宅。项目位于当时仍处于快速开发阶段的外围新区，却吸引涌入了约9000批购房者。正式认筹前，大量购房者带着凳子连夜排队，现场一度因为人数过多而取消线下认筹。

杭州西溪公馆：近6万人争抢959套房

2020年，杭州西溪公馆推出959套住宅，吸引59640组购房家庭参与摇号，中签率只有1.61%，相当于平均约62组家庭争抢一套房。因项目靠近阿里巴巴杭州总部，当时销售均价约为每平方米2.8万元，而周边二手房价格已经达到每平方米3.5万至4万元。明显的一二手房价差，让许多购房者形成了“摇到就是赚到”的预期，即使没有迫切的自住需求，也愿意准备资金参与摇号。

除了楼市，市场从来都不缺乏“非理性”的例子。2007年的A股市场，自2005年上证指数998点开始启动，一路上涨至6124点，仅2007年全年就上涨96.66%。赚钱效应迅速扩散，带动了大批股民入场。指数见顶时，A股加权平均市盈率约为45倍，大量投资者已经不再关注企业能够赚多少钱，只关心股票第二天还能不能继续上涨。

再如2015年的A股市场。2015年4月，A股单周新增开户一度达到325万余户，较前一周增长93.8%，不少券商营业部重新出现排队开户的景象。上证指数最高升至5178点附近，两融余额达到约2.23万亿元，比年初增长一倍以上。场外配资进一步放大杠杆，一些投资者用几倍甚至更高的借款买股票。这种非理性可见一斑。

不仅是国内，今年韩国股市的癫狂则又是一例非理性样本。2026年，韩国综合股价指数（KOSPI）一路狂飙，年内涨幅惊人，但这种繁荣并非100%建立在坚实的盈利增长之上，而是包含了不少泛滥的流动性和极端的投机情绪。最令人咋舌的是散户投资者的“杠杆狂热”。韩国散户不再满足于自有资金入市，而是大量借入日元等低息贷款，甚至动用最高达500%的杠杆资金涌入股市。

这种非理性表现为一种典型的“赌场心态”。尽管韩国央行多次发出泡沫预警，且部分企业盈利并未跟上股价涨幅，但投资者依然蜂拥而至。他们在社交媒体上串联，抱团炒作特定题材股（如二次电池、AI概念股），导致这些股票的市盈率远超行业平均水平，形成了显著的估值泡沫。这与2021年中国楼市巅峰期的“打新热”如出一辙——参与者明知价格已脱离基本面，却笃定会有更傻的接盘者。这种由贪婪驱动、依靠杠杆维系的繁荣，本质上是脆弱的，一旦流动性收紧或市场情绪逆转，其引发的踩踏风险将远高于理性市场。

 楼市抢房和股市开户看似发生在不同市场，背后的行为逻辑却很接近。价格上涨制造赚钱效应，赚钱效应吸引更多人入场，新进入的资金又继续推高价格。很多人明知资产已经很贵，仍然愿意买入，因为他们相信未来还会有人以更高的价格接手。

房价上涨本身并不等于非理性。真正需要警惕的是，人们开始忽略收入、租金、供给和产品质量，只凭过去的涨幅推测未来。当大多数人都相信价格只会继续上涨时，理性者首先需要考虑的，已经不再是还能涨多少，而是当前价格是否仍有基本面支撑。

二、非理性悲观，则拉低了价格合理下限

2021年以后，楼市情绪开始向另一个方向摆动。房企债务风险暴露、急于抛售库存补充现金流；诸多激进的二手房东不堪房贷压力，加入抛售行列，房价下跌和收入预期转弱相互影响，潜在购房者从过去担心“以后买不起”变成担心“买完还会继续跌”。这次房价下跌的根本原因在于房价超越了大众的可负担水平，再叠加失衡的供需关系，所以大幅调整本身是回归理性的必然，这一点我们要客观承认。

所以，从2021年到2025年，全国新建商品房销售面积从17.94亿降至约8.81亿平方米，销售额从18.19降至约8.39万亿元，基本属于市场的合理反应。落到具体房产上，价格变化更加直观。以上海杨浦鞍山板块某老小区为例，2021年同类房源成交单价一度达到每平方米13.2万元，到2025年已经降至每平方米6.8万元，跌幅接近48%。如果是一套50平方米的房子，总价就相当于从约660万元降至340万元，减少了约320万元。

以上均为已经发生的历史事件--但在房价已经连续调整5年之际，仍然认为“优质房产还会继续大跌”的观点，似乎也只是线性外推之前的趋势，而非具有前瞻性的分析。

这种非理性悲观情绪与2024年春节前的A股很相似。2024年2月5日，上证指数盘中一度跌至2635.09点，创下2019年以来的低位，当天超过5000只股票下跌，市场一度出现大面积跌停。离场、销户和不再投资的声音不断增加，悲观情绪压过了对企业价值的具体判断。

 这种被价格下跌裹挟的非理性悲观，在2024年924行情启动前的A股市场，又一次完整上演。

从全市场表现看，上证指数从2024年8月初的3100 点上方一路阴跌，到 9 月 23 日盘中最低触及 2766 点，不到两个月累计跌幅超 10%；当时市场情绪已跌至冰点：两市单日成交额持续缩量至 6000 亿元以下，创下近三年地量；权益类新基金发行跌入谷底，单周募集规模不足 50 亿元；投资社区里 “销户离场”“再也不碰 A 股” 的声音此起彼伏，大量投资者选择在低位止损离场。悲观情绪彻底压过了对企业价值、资产质地的具体判断，人们不再区分公司好坏，只想着尽快逃离市场。

放眼国际，美国次贷危机也是如此。美国房价在2007年见顶后，全国平均下跌超过20%，2007年至2010年约有380万套住房进入止赎程序，失业率一度升至10%。房价下跌导致违约增加，止赎房源增加又进一步压低房价，最终从房地产市场蔓延至金融体系。

中国这一轮楼市调整与美国次贷危机的形成机制并不相同，具体可见我们之前的深度文章：房产深度（一）：中美地产危机的同与不同，但人性的弱点如出一辙：一旦信心崩塌，市场极易陷入“越跌越不买，越不买越跌”的死循环。

事后看，2024年春节前和“924”政策出台前，都是风险已经释放较多、优质资产价格相对便宜的配置窗口。但在当时，市场讨论最多的仍然是如何逃离，而不是哪些资产已经值得买入。

值得欣慰的是，自924反弹之后，股民也没有像2007年和2015年那样，盲目听从某些大V的鼓吹疯狂入市。2024年10月8日市场冲高后很快进入震荡和分化，说明投资者对快速上涨仍然保持一定警惕。经历2007和2015两次股灾后，越来越多的股民开始意识到，市场低迷不代表所有资产都没有价值，市场上涨也不代表所有资产都值得追逐。

这一逻辑同样适用于当前的房地产市场。2021年以来的房地产调整确实深刻，称其为住房商品化以来少见的全国性、持续性调整。房企风险、人口结构变化、居民收入预期下降、库存上升和投资需求退出，都对房价形成了真实压力。悲观并非毫无依据，但当悲观从“房地产整体面临调整”演变为“所有城市、所有板块和所有房子都没有价值”时，情绪便开始超过基本面。

当租售比、房价收入比进入合理区间，市场也已经出现结构性反弹及分化。2026年上半年，一线城市新建商品房价格总体涨幅。

与此同时，二三线城市仍然总体承压【补充二三线数据】。这说明楼市正在从过去的全国同涨同跌，转向城市、板块和产品之间更加明显的分化。

三、 当前的非理性：

 1. 不分地段，认为房子永远都供大于求，涨不起来

市场悲观时，购房者容易把暂时的供需失衡当成永久逻辑。不管是核心地段还是偏远地段，只要城市人口持续流入，需求仍然会增长。只要是在一二线城市地铁线路周围，能满足日常通勤，这类房子必然有其内在价值，不可能永远被非理性悲观情绪支配。

2. 2025年前后，不少大V仍然疯狂排斥二手房/老破小

楼市下跌以后，部分房产大V开始把二手房，尤其是“老破小”，统一描述为未来最先失去价值的一类资产。常见理由包括房龄过大、没有电梯、产品落后、新房持续替代以及年轻人不愿居住。这些问题确实存在，但“老破小”只是一个外观标签。但问题在于，他们犯了一个致命的常识错误：“老破小”这个属性标签，已经被打压至了低于资产的真实价值。位于人口流出城市、没有租赁需求、配套一般的老房子，与位于核心城区、邻近地铁和就业中心的低总价住房，并不是同一种资产。对于独立判断的购房者，要感谢这些大V，正是他们制造了非理性的恐慌，才让部分人抄到了非理性的大底。而多闻一直强调底部区域看租售比，并做了诸多测算，具体可见《房产深度（三）：房价的底部在哪里？》

以下为一些具体案例，2025年至2026年，一些投资者开始在成都核心区购买价格已经明显调整的老旧小户型。媒体报道的一位购房者在成都华西片区，以约32万元买下一套小户型，过户当天便以每月1700元出租，月供约1120元；后来同户型市场价格上升到约38万元。她从2025年开始在成都核心区陆续购入多套老旧小户型，判断标准并不是房子看上去新不新，而是租金能否覆盖融资成本、附近有没有持续的居住需求。

上海的市场变化更具有代表性。2026年3月，上海总价300万元以下的二手住房成交占比超过六成。随着低价房源被逐步消化，部分配套成熟小区的议价空间开始收窄，市场率先止跌的也正是50平方米以下的微户型。

四、理性最终要落到家庭资产配置

看懂市场的理性与非理性，最终还是为了指导家庭怎么行动。

当房产价格过高、市场情绪过热时，高净值家庭可以适当降低房产在家庭总资产中的占比。比如一个家庭持有三套房，可以先卖出其中位置较弱、供应较大、租金回报较低的一套；如果市场继续疯狂上涨，还可以进一步减配，只保留自住需求和真正稀缺的核心资产。市场越乐观、流动性越充足，越适合完成卖弱留强。

反过来，当房价经过较长时间调整、市场情绪已经十分悲观时，家庭也不必继续一味降低房产配置。对于收入稳定、现金流充足、现有负债较低的家庭，可以适当增配核心城市、成熟板块中的优质房产。在风险可控的前提下，也可以合理使用房贷，提高家庭资金的使用效率。

正如多闻在《英伟达涨上了天，老爸的资金还躺在银行吃利息》所说的，未来的主动权，将掌握在那些敢于提前筹划、愿意理解趋势、并具备结构意识的家庭手中。

从房价收入比来看，当前是历史上自2000年以来房价以来房价“相对”最便宜的时间点。多闻按照以下公式：

房价收入比 =（商品住宅销售均价 × 户均住宅建筑面积）÷（城镇人均可支配收入 × 城镇家庭户均人口）

使用国家统计局的公布的公式中使用的指标的官方数据，进行测算。全国新建住宅房价收入比的高点分别出现在2009，2018和2020年，分别为8.1,7.9和7.9倍。 具体分析，2009是美国次贷危机引起全球经济衰退和房价下跌后，我国在大量需求和4万亿货币放水刺激下，房价大涨的一年；而2018是在2015年一线上涨之后，通过“涨价去库存”+“货币化棚改”，逐渐传导至二三线的最后一年；而2020年是疫情后我们率先恢复生产+金融宽松后房价再次大涨的一年。而

到了2025年，这一数字已经下降至约5.9倍，较高点下降超过22%，也是2000年以来的最低水平。因此，我们可以较为明确地判断：从房价相对于家庭收入的角度看，现在已经是过去二十多年里购房负担较轻、房产性价比较高的阶段。

全国新建住宅房价收入比

但“适度”没有统一标准。一个家庭是否适合增加房产配置，首付投入多少、贷款比例多高，都要放在家庭资产负债表中综合判断，包括收入稳定性、现有负债、现金储备、未来大额支出以及其他资产配置。多闻智管家可以据此测算家庭合理的房产占比和杠杆水平，在合理区间内，房价下跌就盲目加仓。

买房和租房也不能只看市场是否止跌。在人口流出、住房供应较多的小城市，房价即使企稳，也未必很快恢复上涨。对于工作地点尚未确定、居住需求可能变化，或者资金存在更高机会成本的家庭，继续租房依然可能更合适。当前不少城市租金相对房价仍然较低，租房能够减少首付占用、贷款利息和房屋折旧带来的成本。

真正聪明的家庭，在做这道选择题时，算的是一笔“隐性账”。买房不仅是消费+投资，更是锁定了一笔巨额资金。你必须把首付的机会成本、长期的贷款利息、交易税费、装修折旧，甚至未来房价的潜在波动全部放进天平里才能合理判断。

在那些人口流出、供应过剩的城市，即便租售比高一点，但漫长的阴跌和资金的沉淀，也足以吃掉你的财富。对于工作地点未定、或者手握重金有其他更好投资渠道的家庭来说，继续租房，往往是在用更低的成本，保留未来随时出击的主动权。

多闻智管家小程序买房租房智算器，可以帮助家庭比较不同方案的长期成本，判断现阶段更适合买房、租房，还是继续等待。

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