【陈若霖普法课堂】违建房产交易抵押,不予登记!

李先生购买了一套别墅，办理了不动产权证后，为扩大居住面积、改善居住条件，在未经规划审批的情况下，擅自在该别墅顶层加盖一层阳光房。城市管理和综合执法部门发现后，认定该建筑为违法建设，责令李先生整改，并通知不动产登记机构暂停为上述不动产办理产权登记、转移登记、变更登记、抵押登记等服务。但李先生对此不以为然，迟迟不按要求整改。

今年，李先生因生意上资金周转紧张，欲将该房产出售。找好买家后，双方共同到不动产登记窗口申请不动产转移登记，却被告知该房产存在违法建设，不予办理转移登记，需先向城市管理和综合执法部门申请解除限制后方可办理过户手续。李先生不服，提起行政诉讼，法院经审理后判决驳回李先生诉讼请求。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条第二项下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

《不动产登记暂行条例》

第二十二条登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

《福建省违法建设处置若干规定》

第二十四条第二款、第三款违法建设处置部门和乡（镇）人民政府应当及时将违法建设处置决定及其执行情况告知国土资源、林业、质量监督、工商、卫生、食品药品监督、文化体育、公安、消防、税务等部门和供水、供电、供气等单位。

对于有涉及违法建设的房屋，在违法建设处置决定执行完毕前，不动产登记机构不予办理产权登记、转移、抵押等手续。

违法建设，是指城乡规划公布后，未取得规划许可或者未按照规划许可内容建设的行为及其形成的建筑物、构筑物。比如，未取得规划许可证，擅自进行新建、扩建、改建等建设活动，或虽取得规划许可，但超面积、超高、擅自改变用途等进行建设。违法建设不仅破坏城市规划秩序，还可能带来安全隐患，影响公共安全和城市形象，违法建设处置部门可依法作出处置，如责令限期拆除、强制拆除，通知不动产登记机构在违法建设处置决定执行完毕前不予办理产权登记、转移、抵押等手续，通知供水、供电、供气单位在违法建设处置决定执行完毕前不予办理供水、供电、供气手续等。

本案中，城市管理和综合执法部门基于李先生违法建设事实，通知不动产登记机构在该违法建设处置决定执行完毕前，不予办理李先生不动产转移登记，符合法律法规规定。尽管李先生已与买方达成交易意向，但也无法完成产权转移过户。对此，李先生需按城市管理和综合执法部门要求拆除违法建筑，再向城市管理和综合执法部门申请解除产权限制后，方可向不动产登记部门申请办理不动产转移登记手续。

在此，也提醒广大市民朋友，购买房产前，务必核实产权来源、合法性及是否存在权利限制信息等，避免购买违法建设房产，而无法办理不动产登记。