“我要给你这天底下最大的财富，无可匹敌的力量！”

粉丝：杭州往哪里发展？

欧大：杭州的发展，目前是沿着钱塘江往东发展。你们要知道，在地图里面路网越密，这个板块越好。高等级公路路网越密地段越好。还有看什么呢？看有没有形成环线。如果形成环线的话，一般就意味着一个中心地带，环线是个非常大的一个标志。

粉丝：重庆紫御江山紫峰顶楼48楼相比正常的中间楼层价格应该打几折？

欧大：溢价，谢谢。远远高于中间楼层，至少比中间楼层贵15-20个点。

粉丝：8月1日贷款新规，个人贷款业务民事综合融资成本规定发布，这个怎么解读？

欧大：看文字不仔细，他写的是个人贷款民事综合融资成本规定，很拗口，你听的懂吗？（我听不懂）你去买一个包，1万块钱，但是帮你做分期付款12个月，每个月45块利息多少，一年540，利息是不是5.4%？

12个月，是不是540？乘以2,11.6。所以这个数学你是永远听不懂的。这个数学我知道，对你来说太难，你永远算不准。不是10.8，比10.8还要高一点点，算精确复利的11.6，所以这个东西对你来说太难了。

那太难怎么办呢，就是以后你要做贷款的时候，要加一条小字，这个实际的年化利率是多少？是11.6，要写在下面。所以就不是5.4的意思。女人不会算数学，数学算不出来，对不对？但是它会写明，其实我的利息是11.6，所以这个问题就这个意思。

贷款新政，凡是说以后的分期付款，什么京东白条，什么你反正这个什么等额本息，要加上小字，我这个的实际利息是多少，就是数字要写的清清楚楚，大家一看就可以。所以这个贷款新规跟我们之前说的什么贷款不能回流，这个那个的，这个是另外一回事。

它就是跟你说以后要写明我们的真实收费是多少，免得坑那些不懂数学的人，反正也不重要。以前是按照一年360天算的，而且它没有算月和月的复利，它算的是单利，单利乘以12，那其实你要算月加月的复利。

粉丝：上海青浦江浙沪交界处，上海地区的产权单价2到3万，今年或者是现在三个月内入手，放三年有多大增值空间？是否可以保值，不再下跌？

欧大：就是你现在准备去买一个江浙沪交界处的物业，人才，真是人才。欧老师说了，我们在选择优质城市，能升值的城市里面，上海肯定算一个。择城里面上海肯定是可以的，但是你说了，我买了上海能不能直接嘎掉，能不能给人这个腰斩，能不能买到上海以后荒郊野岭卖不出去，亏掉几百万，那就是你择板块的问题。

你知道江浙沪交界是什么概念？不是定山湖的概念，也不是千岛湖的概念。因为你马路的对面就是昆山，那么你说一路之隔，我这个是上海的房产证，你那个是昆山的房产证，我上海的房产证能不能明显的比昆山贵？

欧老师问你同一条马路，马路的西边是昆山，马路的东边是上海，就因为房产证的颜色不一样，会不会上海这边的物业明显比昆山这边贵很多，会不会？不怎么会的，就像你这个深圳凤岗跟龙岗一路之隔，这边是凤岗，那边是龙岗，价格差不多的。

或者说你到了坪山，坪山旁边是惠州，惠州临深，深圳临惠价格也差不多的。它靠的很近的话，你的价格会被昆山压住的，那欧老师再问你了，昆山的价格能不能上得去？昆山的价格是上不去的，昆山的供应无穷无尽。

昆山是完全被压死掉的，尤其昆山靠近上海那条边上，密密麻麻造了几十万的房子，昆山这边的房子供应是无穷无尽的。所以江浙沪交界处，你的天花板你的上限就是昆山房价，你会被压死掉的，这种板块一定是不好的。

粉丝：浙江嘉兴或者苏州靠近上海的零首付楼盘，送装修送车位，返现20万，最近几个月入手有没有增值空间？

欧大：你看这个人有多么的卑微，他把他的女儿嫁给你，不要吃彩礼，还给你做零首付，送你装修，再送你车位，再给你20万彩礼，这样的妹子你敢娶吗？这样的房子你敢买吗？

还问这样的房子买了以后有没有升值空间？他为了卖给你，又送装修又送车位，零首付，还贴你20万。这个老婆肯定不能娶的，所以这个不要做啊，不要做。

粉丝：为什么很多的博主都说长沙的房住不炒，不会涨价？

欧大：拉黑他，穷鬼没出息的。这帮人永远是社会底层的穷人，怎么可能有希望呢，永远觉得世界只能这个样子。我永远是社会底层，永远是穷人，看不到改变，他们的眼睛之中看不到改变。优秀伟大的人会说明天天翻地覆，明天一切都不同，这种是优秀的人。凡是说以前怎么样，以后一定怎么样的，社会底层的虫子。

粉丝：现在很多人不是在长沙搞老破小出租吗？这个流派适合吗？

欧大：长沙，它的新房也不贵，如果我买个四代宅，95的得房率。如果在德思勤的话，也就12000、14000的样子，那么它的老破大什么旧房子也要八九千，它价差没那么大。如果你真的要做收租的话，你最好把成本压到5000以下，超级破的房子做凤冰，把成本死死的压到跟次新房拉开距离，否则你还不如买次新，不如买四代宅。

粉丝：助学贷款要不要贷？

欧大：助学贷款它有几个问题，它利息是4%，算不算贵？还可以。然后它年限是10到15年，可不可以接受？可以。但关键是什么？它只能借个20万，然后你的征信上面会多一笔永远抹不掉的助学贷款记录。

那么你如果以后再做商贷，以后做这种大型的项目，他看到你这个人念书的时候都要贷款，念书的时候学费都付不出，会不会有影响？它的问题是额度太小了，小到我们都懒得去跟他玩，你还不如搞一张信用卡，在那里空当接龙都比他划算。

粉丝：房子变成大宗消费品怎么看？

欧大：昨天看了一个房产大V的文章，他标题怎么写？房子列入大宗消费品即将暴涨。他的理由是我们现在买彩电可以国补，补到什么36个月免息，买汽车可以有新能源送车牌，免什么车辆购置税，再给你什么保险返利，然后再给你五年免息，因为他是消费品。

他说如果房子列入消费品的话，能不能来个五年免息，听起来没毛病，五年免息，免契税，等同于免那个购置税。他在那里做梦，做了一堆的，五年免息，送五年物业费，再免契税，再给你送什么家具家电，送送送......做梦总是香的，你能阻止他做梦？

粉丝：长沙瑞府怎么样，2.3万能不能入？

欧大：长沙瑞府何德何能？跟江山境卖一样的价钱，地段差18个等级，江山境在观山岭，长沙最好的书包，长沙最好的学区。瑞府在哪个板块？长沙南站，长沙南站出来两站地铁，火车站门口，他卖23000，何德何能？

粉丝：长xin科技上市会否带动长xin的合肥房价暴涨？

欧大：首先呢，我们来看地图。长xin科技在哪里？看到了没有，合肥包河国际机场，合肥机场看到没有，所以长xi科技是在空港开发区里的，那个戛la是永远起不来的，全中国所有的空港，全世界所有的机场都是永远起不来的。这个地理位置肯定是起不来的。它完全不在主城区，它不会影响主城区的壳价的。

其次呢，这次长xin上市，有没有像海力士一样，每一个员分300万，没有。他们每一个员工分了多少钱？18000个员工，每人分多少钱？分了3000块。那你长xin上市关我鬼事啊。长xin上市怎么可能拉得起来，我员工都没有发到年终奖，还合肥房价翻一倍，想多了啊。

粉丝：黄金什么时候能起来？

欧大：不知道，但全球通胀是大趋势，顺着方向走，方向不能错。

粉丝：八月贷款新规会影响什么东西吗？

欧大：影响你这个亢奋的程度，整体有事没事来个大新闻，有事没事就突发震惊重磅，啥也不是，完全忽略。

粉丝：白银已经跌了60%。

欧大：白银13-14块一克买，我觉得你可以趁机多买点银子送妹子，对不对？我跟你这么说，你以后哪天去提亲，哪天什么新郎官上门，不是一堆的伴娘要围着你，问你要礼物，怎么搞定她？没人一根银条，50克，13块钱一克650块，大概小手指这么一根，然后五个伴娘一人塞一根。

粉丝：投资车位怎么看？

欧大：哪里的车位可以投资，车位不贷款，不能贷款的恭喜我们都没兴趣。

粉丝：投资车位可以抗通胀吗？

欧大：可以，这个也是固定资产。但是不能贷款，要一笔付清，而且交易的税很高，交易的话跟商铺一样交税，基本上不会有人投资车位，我们房圈不会有人这么做。

粉丝：武汉哪里可以投资？

欧大：武汉四号线以内，四号线以内的武昌滨江，重点关注。

粉丝：深圳现在行情起来没？适合入手吗？

欧大：深圳贵的地方非常贵，火的地方非常火。现在深圳整体来说都贵了，你们觉得没贵，是你们还没看见，不是他没发生。

粉丝：想问问哪些城市的房产未来升值稳定，出售好出手？

欧大：这个有标准答案的，择城择板块择筹，只有大城市才有房地产，十大城市，北上广深，杭州、南京、武汉、成都、重庆、长沙十大城市。

粉丝：投资住宅好还是工业地皮厂房好？

欧大：之前有人问欧老师，投资住宅好还是酒店式公寓好？怎么回答？都行，但是酒店式公寓必须三八折。那么同样的问题，投资住宅好还是工业厂房好？怎么回答？都行，但是工业厂房必须是7%的租售比，记住了。

粉丝：我之前听别人讲课，然后去买了重庆中央公园的房子，靠近地铁口的洋房。

欧大：你听谁讲的课？你听别人讲课，听完的结果就是去买了中央公园。我的血压老高了，救不了你，这个事情不是欧老师让你去买的板块，择城择板块择项目，但是不要选择这个，这个不在地图上，出了地图，地图上找不到那个板块，那个旮旯，自己去买，跟我没关系的。

粉丝：请问你对重庆这个地方的房地产看法如何？

欧大：欧老师天天说重庆好，见人我就说重庆好。但是就会有一堆的人说了，我们买的重庆被套牢了，被坑了，亏了一半的，腰斩了，卖不出去了，这个鸟不拉屎，没人买，没人租的。

那我再一问，你们是买重庆，结果买了大学城，买了金凤，买了中央公园，中央公园不在地图上。所以重庆再怎么好，但是你这个板块择错了，我们很严谨的，城市要对，板块要对，项目要对。所以的话，虽然重庆很好，中央公园救不了你，中央公园十年十五年都没什么人气的。

粉丝：杭州湘湖周边的别墅或联排有没有投资价值？

欧大：目前本人对湘湖周边的别墅总觉得还有点欠缺，但是离主城区也不算远，湘湖我有过一次从金沙湖打车去湘湖，你猜欧老师花多少钱打车费？金沙湖打车去湘湖，326，不过我打的是商务车。326，你就知道那个地方有多远？

湘湖只能作为第二住所的，作为第一住所的话还是不方便，在萧山的南边，它离奥体都已经很远了，到江边不敢想，这个位置只能作为第二住所。它算远郊别墅，它没有投资价值，它只有自住价值，你的逻辑完全反过来了，你要投资的话不要买湘湖，买了湘湖进得去出不来，没有投资价值，只能作为第二住所，超有钱的人买了自己玩，消费来的。

粉丝：我在2020年购入上海徐汇田林漕河泾板块新耀中城100平米高层景观小三房，22年底交房，24年底购入杨浦滨江杨浦大桥内保利外滩，是128平的小洋房项目，期房，高杠杆，2027年交房，目前尚有还款能力，看不清楚涨跌趋势，请教可否继续持有田林漕河泾板块？

欧大：你没写价钱，只说你买了这个房子，一个一百平的，一个128平的，你没写价钱，你不写价钱，我怎么知道你赚钱亏钱？这么说，你这个新耀中城，它的下限是静安新城。你知道那个盘吗？就以前静安区的人拆迁，最穷的穷人，拆迁户就搬到了漕河泾。

他们有一个小区叫静安新城，你怎么说也是商品房，而且你是22年的房子，你肯定比静安新城卖的贵。那你上限是哪里？你的上限就是田林，什么宏润家园，爱建园，万科那个华尔兹这种，反正就是你肯定是卖不过田林的。

静安新城7万块，田林可能9万10万的样子，上限下限都定了，你的房子值多少钱就比较好估值的，你自己可以决策一下。

粉丝：偏远三四线小城市，手上有两三百万，乌鲁木齐房价一万多一点点，想在乌鲁木齐买一套还是内地购买房子？希望钱不要贬值，如果能升值就更好，请问你对新疆后面的发展怎么看？

欧大：这么说，乌鲁木齐好还是长沙好？长沙比乌鲁木齐还要便宜一点，长沙的经济能不能发展起来，那个是板上钉钉的，它离广深那么近，又在南方，他自己有这个产业、集群、人口都如火如荼。

乌鲁木齐能不能发展起来？就看国家在乌鲁木齐在新疆能不能投个3万亿，能不能投很多钱什么的，它也可能能发展，但是没有那么确定。可以这么说，长沙是全方位的碾压，比乌鲁木齐好，又在内地有便宜，气候又好，吃东西又便宜，还好玩。

吃喝玩乐夜生活肯定比你住在新疆要舒服，所以你如果是纯投资，你都不是乌鲁木齐的人，你是小城市的人，你纯投资的话直接飞来内地，我退家你入长沙，不要买乌鲁木齐，直接来内地，安全稳定。

粉丝：请重点分析下前海板块，尤其是妈湾片区是否值得购买，自住兼投资？

欧大：妈湾基本没有二手房，基本上全都是最近在起的一手房，就前海大开发以后才有房子。妈湾的房价在9万到10万左右，这个价格只能说不便宜也不贵，反正一分价钱一分货，没什么特别大的笋度，不见得说我买妈湾可以马上翻几倍的那种，想象空间不大。

所以如果你是自用的话，你喜欢住前海，那就算了。投资的话不如买长沙、重庆。你自己用的话，将来这个湾区做的很漂亮，将来五年十年以后，CBD那可以的。投资的话一般般，不是太建议。

很核心，它是这么说的 。入股我买赤湾的话是7万块，妈湾就10万块，差三站地铁。你是不是不缺钱的主，如果钱不是大风刮来的，你还不如去买赤湾。他就差三站地铁，没理由差那么多钱。如果你要做投资的话，欧老师更推荐赤湾，我不推荐妈湾，但关键还是看你自己，你老婆喜欢什么地方。

粉丝：9月份美联储会不会加息？

欧大：目前说呢，通胀比较高，油价比较高，非农比较差，有好也有坏，好消息坏消息都有，一般市场普遍预期就是这一次的八月份的会议是不会动的。

9月份呢，欧老师觉得不动的概率可能有7成。但是后面不好说，11月不好说，我个人觉得9月份不会加息。这个参考一下，加不加都是美国人的自由吧。

粉丝：韩国股市暴跌，怎么看？

欧大：今天跌到多少点？5385。韩国股市一个月前多少点？9500点。一个月的时间，从9500点跌到5300点，一个月的时间跌掉了四成，涨涨跌跌很正常的，对不对，只要你没有炒那个，这个都不算事儿。总是会有失败的吧，跟我们没关系。

粉丝：那么韩国的这个内存股暴跌，会不会影响中国的内存股暴跌？

欧大：中国今天是涨停的，长某某是涨停的。很多的中国的分析师呢，他们的研究认为是因为长某某太能打了，打到这个海力士暴跌。这个成立吗？不成立，因为长某某呢，他的这个技术还是要差一代的，他不能做HBM，他只能做DDR，他只能做中低端产品，他其实动不了高端市场。

粉丝：韩国财长就双倍做多海利士ETF，向广大国民道歉。

欧大：那么道歉有用吗？道歉肯定是啥用都没有的，只不过呢，现在有120万人爆仓，那总得道个歉平平民愤吧，如果大家真的民愤平不了的话，就让财长辞职就行了嘛。这个事情呢，韩国人这个要赌钱的基因已经到骨子里了。

韩国没有前途，韩国的年轻人要么就是去财阀手下做gou，要么就是做女团，他根本没有就业，没有中小企业的，韩国人生没希望，所以就拼命在那里赌，赌什么虚拟货币啊，赌股票啊，赌这种期货啊，所以这个是结构性问题，没有救的。整个韩国年轻人完全没有希望。

粉丝：合肥guo投一战封神，被人誉为中国最强风投。

欧大：你们知道合肥guo投投到现在为止成功了几个案例？3个。长xin科技、蔚来汽车、京东方。他投了多少个项目？150个。亏掉20亿以上的多少个？30个。几十亿几十亿亏的有30个。

你们呢，只说成功，不说亏损。其实你仔细把这个名单巴拉巴拉巴拉去看看细节，合肥guo投被人当zhu仔宰，什么整套资料是诈pian的，贷了银行几十个亿，转手这个老板跑到国外去了，这种事情层出不穷。

所以他整天学这个玩意儿不好的，不要炫耀这种思想，不做实业，不苦练内功，天天搞投资，全国人民学，学什么合肥guo资委那要出事的，不能这么做事的。

粉丝：央行发布2026年二季度金融机构贷款投向统计报告，人民币房地产贷款余额50.74万亿，同比下降4.9%。你看现在中国有50万亿是借给房地产的，这个风险大不大？欧大：这个数字是乱写的，这个叫房地产贷款余额，这个不是个人房产贷款余额。啥意思啊，它里面至少有三成以上，1/3是借给开发商的哦，开发商一般是在十七、十八万亿左右。

所以欧老师一看就觉得，这个个人贷款是33万亿嘛，怎么搞到50万亿了啊，肯定就是这个数据混在里面了，他至少有1/3是给开发商的，其实个人贷款就三十几万亿。个人存款是175，你说有没有风险？没有风险啊，没有风险。

粉丝：不含个人住房贷款的消费性贷款余额20.83万亿，这个主要指什么？是不是消费贷？欧大：不是消费贷。消费型的信用卡，消费型贷款余额信用卡。然后欧老师再问你了，你借个网贷借2万块钱是不是也算消费性贷款哦，所以这个钱呢，不代表真的是什么一笔200万啊，一笔300万这种流到房地产的那种消费贷。

他其实呢，就是金额很小，都是以信用卡和小贷为主，20.83万亿。你真的房地产贷款的人是很少的，房地产像水库这种拼命的劝你去贷款很罕见。顺便说一下，中国这两年信用卡应用崩掉了，所有的银行的信用卡都少了，少了1/3以上，现在没有信用卡收入。

为什么不刷了？就是年轻人不相信，就年轻人呢，现在已经不愿意提前消费了，不愿意透支消费了啊，年轻人现在喜欢注销信用卡，改用借记卡，就不用信用卡了，所以信用卡注销了很多很多。粉丝：上半年深圳二手房全款买房成交占比25.3%，1/4的深圳客户是全款买房的，怎么看？

欧大：那么之前呢，欧老师说全深圳卖掉100亿的项目，可能只产生35亿的贷款，就是我说首付是65左右，看现在这个数据啊，全款就有25，就有1/4的这种存款。那欧老师问你个问题了，再往后走下半年或者明年，这个比例是会越来越高还是越来越低？全款买房的比例会越来越高还是越来越低？

越来越高。为什么越来越高？因为豪宅不贷款，深圳现在呢，卖的新房里面豪宅的比例越来越高了，我动不动一个豪宅，什么5000、8000万的那种，8000万的房子贷不了款的。所以豪宅越来越多的话，它的比例也会越来越高，越是好的房子越是全款。

粉丝：房产税半年收入2782亿元，已成为地方第一大税种，业内人士认为应该加强房产税的征收，怎么看？

欧大：这一看是第一财经，垃圾新闻，gous媒体，他为什么这么写呢？就是让你发生一个注意力啊，多增点房产税，房产税大有潜力，把你的房东收拾掉。但事实上房产税是为谁收的？房产税是问万达广场收的，房产税缴纳的主力都是商场。

他这里面写的很清楚的，个人房产不用缴纳房产税啊，个人的住宅是不用交的，只有商业物业才需要交房产税，那么小商铺的钱呢，是收不到的，房产税基本就是为万达万法收啊，那其实就是个万达税。

这两年不是什么万象城，什么五悦广场，那个什么龙湖天街，商场盖了好多，商场盖得多了嘛，房产税就多，就这么回事儿啊，旁边都是烟雾弹，都是第一财经吹牛逼啊，你们这个房东瑟瑟发抖，房东要不要交房产税？没这个事儿，都是向商场收的。

粉丝：长xin科技上市会否带动长xin的合肥房价暴涨？

欧大：首先呢，我们来看地图。

长xin科技在哪里？看到了没有，合肥包河国际机场，合肥机场看到没有，所以长xi科技是在空港开发区里的，那个戛la是永远起不来的，全中国所有的空港，全世界所有的机场都是永远起不来的。这个地理位置肯定是起不来的。它完全不在主城区，它不会影响主城区的壳价的。

其次呢，这次长xin上市，有没有像海力士一样，每一个员分300万，没有。他们每一个员工分了多少钱？18000个员工，每人分多少钱？分了3000块。那你长xin上市关我鬼事啊。长xin上市怎么可能拉得起来，我员工都没有发到年终奖，还合肥房价翻一倍，想多了啊。

2026年8月7日，泠夜辉朋友圈内容如下：