重庆个人住宅过户，买卖、赠与、继承三种方式在本次过户税费和未来再出售税负上差别很大。以下按重庆现行政策（2026年，住宅口径）梳理，非住宅（商铺/公寓/车位）规则不同不展开。
一、本次过户要交的税（核心对比）
买卖（二手房）
1、契税 买方交：首套≤140㎡ 1%、＞140㎡ 1.5%；二套≤140㎡ 1%、＞140㎡ 2%；三套及以上 3%
2、增值税及附加 满2年免征；不满2年按 3% 征收率（原5%已下调）
3、个人所得税 满五唯一免征；否则差额20%或核定1%
4、土地增值税 个人卖住宅免征
5、印花税 个人买卖住宅免征
6、转移登记费 住宅80元/件
赠与（直系亲属）
1、契税 受赠方交：3%（无面积/套数优惠）
2、增值税及附加 直系亲属赠与免征
3、个人所得税 双方免征
4、土地增值税 免征
5、印花税 双方各 0.05%（2027年底前减半，实缴0.025%）
6、转移登记费 住宅80元/件
继承（法定继承）
1、契税 免征（法定继承）
2、增值税及附加 不涉及，免征
3、个人所得税 不涉及，免征
4、土地增值税 免征
5、印花税 免征
6、转移登记费 住宅80元/件
注：直系赠与范围含配偶、父母、子女、（外）祖父母、（外）孙子女、兄弟姐妹。
单次过户成本排序（同条件住宅）：继承 ≈ 0 税 ＜ 买卖（契税+个税）＜ 赠与（固定3%契税+双方印花税）
* 买卖例子：重庆满2年、首套120㎡、核税价150万 → 买方契税1.5万，卖方满五唯一则0，不满五唯一加1%个税（大部分房产可免）。
* 赠与例子：同上150万直系亲属赠与 → 受赠方契税4.5万+印花税375元，赠方印花税375元。
* 继承例子：法定继承只需登记费80元，无需契税/增值税/个税。
二、最容易被忽略的“再出售税负”
选哪种不能只看当下，要看子女/继承人以后卖这套房的税：
* 买卖取得：再卖时按普通二手房规则——“满五唯一”免个税；不满五唯一可走核定1%或差额20%，但原值按本次买卖价算，差额通常小。
* 赠与取得：再卖时“满五”可从父母购房时间起算，但“唯一”按子女家庭名下查。不满足满五唯一 → 个税按（售价－父母当年原购价－原税费）×20%，父母早年低价买入的房子差额巨大，个税可能几十上百万。
* 继承取得：再卖时原值按被继承人当年购价算，同样不适用1%核定，不满足满五唯一按差额20%交个税。
简单说：赠与和继承“当下省税”，但未来一旦出售且不满足满五唯一，个税可能爆雷；买卖当下可能多交一点，但把原值刷新成现价，后代再卖更安全。
三、非税成本与适用边界
* 继承：必须产权人去世后才能办；在世不能选。无纠纷可做继承公证（重庆公证费按面积或受益额，单套居民房产继承公证原则上≤1万元），有遗嘱更顺。
* 赠与：在世可办，直系亲属无需公证（部分情形公证更稳），有按揭需银行同意或结清。
* 买卖：在世可办，流程最标准，但价格不能低于税务核定底价，否则被强行核定。
* 划拨土地/房改房：无论哪种方式，可能涉及土地收益金或出让金，单独算。
* 非直系赠与（如赠给侄子、朋友）：受赠方3%契税+0.05%印花税，且受赠方按“偶然所得”交20%个税，成本极高，一般不选。
四、怎么选（重庆常见场景）
1. 父母在世、子女未来可能卖房 → 选买卖（满2年房仅契税，原值刷新）。
2. 父母在世、子女确定终身自住、不卖 → 可选直系赠与（省去买卖形式，但承受3%契税）。
3. 父母年轻、不急过户、关系无纠纷 → 立遗嘱继承，当下零税，但提醒后代出售风险。
4. 房屋不满2年又必须现在过户 → 买卖要交3%增值税，赠与可免增值税，此时赠与可能比买卖单次便宜，但绑定未来20%个税风险，需算长账。
5. 非直系、朋友间转房 → 直接按买卖走，别走赠与。
