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【核心结论】简易税制（СНР）房东出具的“服务完工单”和任何形式的“发票”，对我方公司均不具有企业所得税（КПН）税前扣除效力，也不能作为进项增值税（НДС）抵扣凭证。如果错误地将其用于税前扣除或 НДС 抵扣，将被税务局追缴税款、处以 50% 罚款，并加收滞纳金。2026 年新税法典将此事规定得极为明确，没有操作空间。
一、前提澄清：简易税制房东能开增值税电子发票吗？
这里需要先纠正一个关键的前提错误：简易税制（СНР на основе упрощенной декларации）主体在 2026 年新税法典下，不是“可以选择开或不开增值税发票”的问题，而是法律层面就禁止他们成为增值税纳税人、禁止开具 ЭСФ。
根据《哈萨克斯坦共和国税法典》第 99 条第 3 款第 4) 项关于增值税登记的规定，适用特殊税制（СНР）的纳税人不予进行增值税纳税人登记。即：简易税制主体永远不能登记为 НДС 纳税人，其所签发的任何电子发票都不能作为买方的进项 НДС 抵扣凭证（依据第 480 条第 6 款第 1) 项，发票须由增值税纳税人在签发当日出具方为有效抵扣凭证）。
所以，用户问题中提到的“房东开具 0% 增值税或 16% 增值税电子发票”这个前提，在 2026 年法律框架下是不成立的。房东能给你的，最多只有一份服务完工单（АВР / акт выполненных работ）和一张不具有增值税效力的普通账单。即便对方通过某种非正常渠道“搞出了”一张带 16% 的 ЭСФ，这张票在 КГД 的 ИС ЭСФ 系统中也无法通过交叉比对认证，会被认定为无效。
Правовое основание: Подпункт 4) пункта 3 статьи 99 Налогового кодекса РК (№ 214-VIII от 18.07.2025): «Постановке на регистрационный учет плательщика налога не подлежат: ... 4) налогоплательщик, применяющий специальный налоговый режим;» Пункт 6 статьи 480 НК РК: сумма НДС, относимого в зачет, определяется на основании счета-фактуры, выписанного поставщиком, являющимся плательщиком НДС на дату выписки счета-фактуры. Следовательно, лица, применяющие СНР на основе упрощенной декларации, не являются плательщиками НДС, и выписанные ими счета-фактуры не могут служить основанием для зачета НДС у покупателя. |
二、简易税制与特殊税制是什么关系？
很多实务中把“简易税制”和“特殊税制”混用，但这是两个不同层级的概念。
特殊税制（Специальный налоговый режим / СНР）是哈萨克斯坦税法典对特殊税收制度的总称，2026 年新税法典下包含三种具体形式：
类型 | 适用主体 | 收入上限 | 税率 |
СНР для самозанятых（自雇者） | 自然人（非个体户） | 300 МРП/月（≈130万₸） | 单一综合税 |
СНР на основе упрощенной декларации（简易申报制） | ИП 和法人 | 600,000 МРП/年（≈25.95亿₸） | 4%（±50%地方浮动） |
СНР для КФХ（农户） | 农户 | 无上限（限农业收入） | 0.5% |
简易税制就是中文实务中常说的“简易税制”，对应的是上表中的第二种——СНР на основе упрощенной декларации（基于简易申报的特殊税制）。它是特殊税制中最常见的一种，也是本文讨论的核心对象。
简易税制的关键特征：按营业额（而非利润）的 4% 缴纳单一综合税，全额免征企业所得税（КПН）和社会税，同时不得登记为增值税纳税人、不得开具具有 НДС 抵扣效力的电子发票。
换句话说：特殊税制是“篮子”，简易税制是篮子里最常用的那一个。本文中所说的“简易税制房东”，指的是适用 СНР на основе упрощенной декларации 的出租方。
Правовое основание: Статья 715 Налогового кодекса РК (№ 214-VIII) — общие положения о специальных налоговых режимах, перечень допустимых СНР. Глава 77 (статьи 718–721) НК РК — СНР для самозанятых: доход до 300 МРП/мес, через специальное мобильное приложение. Глава 78 (статьи 722–727) НК РК — СНР на основе упрощенной декларации: для ИП и юрлиц-резидентов, доход до 600 000 МРП/год, ставка 4% (корректируется местными органами ±50%), до 30 работников. Глава 79 (статьи 728–731) НК РК — СНР для крестьянских (фермерских) хозяйств: при наличии земельных участков, ставка 0,5% от дохода от реализации сельхозпродукции. Пункт 3 статьи 715 НК РК: налогоплательщик вправе одновременно применять только один специальный налоговый режим. |
三、租金能否在企业所得税（КПН）前扣除？
不能。这是 2026 年新税法典最具冲击力的变化之一。
根据《哈萨克斯坦共和国税法典》第 286 条第 1 款第 16) 项，企业所得税纳税人从适用简易申报特殊税制的主体处购买货物、工程、服务的支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。条文原文如下：
16) расходы налогоплательщика по приобретению товаров, работ, услуг у лиц, применяющих специальный налоговый режим на основе упрощенной декларации на дату получения таких товаров, работ, услуг.
Датой получения работ, услуг признается дата подписания акта выполненных работ, оказанных услуг или иного документа, подтверждающего факт выполнения работ, оказания услуг.
这个禁止性规定涵盖的范围非常广：不论是买货物、外包工程还是租房子，只要供应商是简易税制主体，买方（一般税制企业）就不能在 КПН 前扣除这笔费用。注意条文里写的是“на дату получения”——以取得日为准，即签订服务完工单（АВР）的日期就是判定时点。
对我方公司的影响：假设年租金 12,000,000 坚戈，这 1,200 万坚戈在本该可以扣除的情况下，能帮我方节省 240 万坚戈的 КПН（20% × 1,200 万）。但现在因为房东是简易税制，这笔扣除权直接丧失，我方需要为这 1,200 万额外缴纳 240 万坚戈的 КПН。
▎租金扣除权丧失的税负影响测算
项目 | 一般税制房东（可扣除） | 简易税制房东（不可扣除） | 差额 |
年租金（假设） | 12,000,000 ₸ | 12,000,000 ₸ | — |
КПН 税前扣除 | 12,000,000 ₸ | 0 ₸ | -12,000,000 ₸ |
增加应纳税所得额 | 0 ₸ | 12,000,000 ₸ | +12,000,000 ₸ |
额外 КПН 税负（20%） | 0 ₸ | 2,400,000 ₸ | +2,400,000 ₸ |
实际租金成本（含税） | 12,000,000 ₸ | 14,400,000 ₸ | +20% |
Правовое основание: Подпункт 16) пункта 1 статьи 286 Налогового кодекса РК (№ 214-VIII): «Вычету не подлежат: ... 16) расходы налогоплательщика по приобретению товаров, работ, услуг у лиц, применяющих специальный налоговый режим на основе упрощенной декларации на дату получения таких товаров, работ, услуг.» Данная норма является императивной (обязательной) и не предусматривает исключений для арендных отношений. |
四、增值税（НДС）能不能抵扣？
不能。而且严格来说，这个问题本身就不成立——因为根本就不存在“可抵扣的进项 НДС”。
增值税抵扣（зачет НДС）的法律基础有两个：第一，供应商必须是合法的 НДС 纳税人；第二，必须取得在 ИС ЭСФ 系统中签发的有效电子发票（ЭСФ）。两者的缺失都直接导致抵扣权不成立。
根据《哈萨克斯坦共和国税法典》第 480 条第 6 款，НДС 抵扣的依据是 ИС ЭСФ 系统中的电子发票或电子客票。简易税制房东根本不能进入这个系统，就算他给我方一份纸质文件写着“增值税 16%”，这份文件在税务稽查中毫无效力。
另外还有一个更隐蔽的风险：我方公司在取得所谓的“16% ЭСФ”后如果拿去做了进项 НДС 抵扣，КГД 系统在交叉比对时发现该发票的签发方根本不是 НДС 纳税人，会直接将该笔抵扣标注为无效。后果是：进项 НДС 被追回 + 罚款 + 滞纳金，且我方实际支付给房东的“16% 增值税款”也追不回来（因为那是房东收的，税务局不会替我垫付）。
Правовое основание: Пункт 6 статьи 480 Налогового кодекса РК (№ 214-VIII): «Сумма налога на добавленную стоимость, относимого в зачет, определяется на основании счета-фактуры... выписанного поставщиком, являющимся плательщиком налога на добавленную стоимость на дату выписки счета-фактуры.» Подпункт 4) пункта 3 статьи 99 НК РК: налогоплательщики, применяющие СНР, не подлежат постановке на регистрационный учет по НДС. Следовательно, счет-фактура, выписанный лицом на СНР, не соответствует требованиям статьи 480 НК РК для целей зачета НДС. |
五、缴纳 КПН 后还会被税务局罚款吗？
会。而且罚款相当重。
如果公司在 КПН 申报时错误地将简易税制房东的租金列入了税前扣除项，税务局在税务稽查中发现后，处理流程如下：
步骤 | 税务局处理 | 金额/比例 |
① 调增税基 | 将错误扣除的租金加回应纳税所得额 | 全额加回 |
② 补缴 КПН | 要求补缴少缴的企业所得税 | 调增额 × 20% |
③ 罚款（штраф） | 根据《行政违法法典》第 278 条 | 少缴税款的 50%（首次）/ 100%（累犯） |
④ 滞纳金（пеня） | 从应缴之日起按日计算 | 央行基准利率 × 1.25 / 天 |
罚款示例：假设年租金 1,200 万坚戈，你错误地将其在 КПН 前扣除了。少缴的 КПН = 1,200 万 × 20% = 240 万坚戈。
项目 | 金额 |
补缴 КПН | 2,400,000 ₸ |
罚款（首次违规，50%） | 1,200,000 ₸ |
滞纳金（假设延期 6 个月） | 约 300,000 ₸ |
合计额外支出 | 约 3,900,000 ₸ |
更重要的是，根据《行政违法法典》第 278 条的低报税款违规，不在 2026 年行政大赦或“清白记录”（clean slate）计划的豁免范围内——该条款已被明确排除在税收罚款减免之外。
此外，如果公司在明知房东为简易税制的情况下仍然将租金做税前扣除，还可能触发《税法典》第 30 条第 2 款的“反避税条款”——即不得通过扭曲事实、以避税为目的进行交易——这可能导致更严重的税务稽查和法律后果。
Правовое основание: Статья 278 Кодекса Республики Казахстан об административных правонарушениях (КоАП РК): «Занижение сумм налогов и других обязательных платежей в бюджет» — влечет штраф в размере 50% от суммы занижения (при первом нарушении); при повторном нарушении в течение года — штраф в размере 100%. Статья 30 пункт 2 Налогового кодекса РК: «Не допускается уменьшение налогоплательщиком налогового обязательства в результате: искажения сведений о фактах хозяйственной деятельности... совершения сделок с целью неуплаты (неполной уплаты) суммы налога...» Статья 278 КоАП РК исключена из административной амнистии 2026 года (Закон РК «Об амнистии в связи с принятием новой Конституции РК»). |
六、综合影响总结
影响维度 | 结论 | 法律依据 |
КПН 税前扣除 | ❌ 不能扣除 | 第 286 条第 1 款第 16) 项 |
НДС 进项抵扣 | ❌ 不能抵扣（无有效 ЭСФ） | 第 99 条第 3 款第 4) 项、第 480 条第 6 款 |
房东能否开 ЭСФ | ⚠️ 可签但无抵扣效力 | 第 99 条第 3 款第 4) 项（СНР 不得登记为 НДС 纳税人） |
违规扣除后果 | 补税 + 50% 罚款 + 滞纳金 | КоАП 第 278 条 |
行政大赦适用 | ❌ 不适用（第 278 条被排除） | 2026 年行政大赦法 |
АВР / 合同有效性 | ⚠️ 文件本身有效，但无税务抵扣效力 | — |
七、实操建议
面对这种情况，公司有以下几个可选方案，按推荐程度排序：
方案 | 操作内容 | КПН 扣除 | НДС 抵扣 | 风险等级 |
A（最佳） | 要求房东转为一般税制（ОУР），并登记为 НДС 纳税人 | ✅ 可以 | ✅ 可以 | 🟢 低 |
B（替代） | 更换为一般税制（ОУР）房东 | ✅ 可以 | ✅ 可以（如房东有 НДС） | 🟢 低 |
C（妥协） | 继续租，会计上做永久性税差处理，不扣 КПН、不抵 НДС | ❌ 不可 | ❌ 不可 | 🟡 中 |
D（高风险） | 强行将租金做税前扣除 + НДС 抵扣 | ❌ 将被追回 | ❌ 将被追回 | 🔴 高 |
补充说明：如果简易税制房东的年营业额超过 600,000 МРП（约 25.95 亿坚戈）上限，它将自动丧失简易税制资格，必须转为一般税制——届时你作为租户的扣除问题也将自然解决。但在那之前，必须以对方实际税务登记状态为准。
建议立即做两件事：第一，向房东索要税务登记证明，确认其当前适用的税制；第二，如果确认是简易税制，立即与房东协商转制或在合同中加入税制保证条款。
术语对照表
中文 | 俄文 | 缩写/备注 |
一般税制 | Общеустановленный режим (ОУР) | 适用 КПН 20% + НДС 16% |
简易税制 | СНР на основе упрощенной декларации | 税率 4%，免征 НДС 和 КПН |
企业所得税 | Корпоративный подоходный налог (КПН) | 税率 20% |
增值税 | Налог на добавленную стоимость (НДС) | 税率 16% |
增值税电子发票 | Электронный счет-фактура (ЭСФ) | 通过 ИС ЭСФ 系统签发 |
服务完工单 | Акт выполненных работ (АВР) | — |
月度计算指数 | Месячный расчетный показатель (МРП) | 2026 年 = 4,325 坚戈 |
国家收入委员会 | Комитет государственных доходов (КГД) | — |
行政违法法典 | Кодекс об административных правонарушениях (КоАП) | — |
滞纳金 | Пеня | 按日计算 |
罚款 | Штраф | — |
永久性税差 | Постоянная налоговая разница | 会计概念 |
综合结论
一般税制中企租赁简易税制公司房产，在 2026 年新税法典框架下面临三重税务困境：租金不能在企业所得税前扣除、不存在可抵扣的进项增值税、且错误扣除将面临 50% 的罚款加滞纳金。简易税制房东无法合法开具增值税电子发票，“0% 或 16% 增值税发票”在法律上是不存在的。唯一的合规路径是：要么说服房东转为一般税制，要么更换房东，要么接受该租金全額在 КПН 稅後承擔且不做任何 НДС 抵扣。
来源说明
本文分析依据以下官方来源： 1. 《哈萨克斯坦共和国税法典》（Кодекс РК «О налогах и других обязательных платежах в бюджет»），2025 年 7 月 18 日第 214-VIII 号，2026 年 1 月 1 日生效。全文来源：adilet.zan.kz；PDF 存档：gos24.kz。 2. 《哈萨克斯坦共和国行政违法法典》（КоАП РК）第 278 条（低报税款）。 3. 哈萨克斯坦共和国《行政大赦法》（2026 年）——第 278 条排除条款。 4. 国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局编译资料（chinatax.gov.cn）。 5. 哈萨克斯坦国家收入委员会（КГД）官方公告（gov.kz）。
⚠️ 本文所引用的法律条款均已在 2026 年 8 月 8 日与官方 PDF 文本（nk_214_viii.pdf, gos24.kz 下载版）逐条核对。第 286 条第 1 款第 16) 项的内容与 PDF 第 475 页提取文本一致。
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