针对这个问题，首先需要明确：并非所有情况都会导致抵押房产被强制执行，只有满足法定条件，房产才存在被执行的可能性。 从法律规定来看，房产抵押担保本质是第三人以自己的不动产为他人债务提供物权担保，当债务人不履行到期债务时，债权人有权就抵押财产优先受偿。《中华人民共和国民法典》第三百九十四条明确规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 抵押权的实现需要同时满足几个核心前提：
第一，抵押合同合法有效，不存在违反法律强制性规定、公序良俗，或欺诈、胁迫导致合同无效、可撤销的情形，抵押人对担保的债务性质、金额、期限等核心内容知情且自愿签署担保文件。
第二，已依法办理不动产抵押登记，根据《民法典》第四百零二条规定，以建筑物等不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，若仅签署抵押合同未办理登记，抵押权并未实际设立，债权人无权直接主张执行抵押房产。
第三，债权人已通过法定程序确认权利，借款人跑路属于明确的不履行到期债务情形，但债权人不能直接自行处置抵押房产，需要先通过诉讼或仲裁取得生效法律文书，确认债权及抵押权的合法性，且需在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，《民法典》第四百一十九条明确，抵押权人未在主债权诉讼时效期间行使抵押权的，人民法院不予保护。 即便满足执行条件，执行范围也仅以抵押人承诺的担保范围为限，若房产拍卖、变卖所得价款超出担保债务金额，超出部分需全额返还抵押人。即使是抵押人的唯一住房，也不具有绝对的执行豁免权，若债权人同意按照当地房屋租赁市场平均租金标准为抵押人预留五至八年的租金，或抵押人有其他可居住场所的，房产依然可以被强制执行。
给亲友做抵押担保时只签了字没看合同内容，能不能主张担保无效？
一般情况下，仅以未查看合同内容为由主张担保无效不会得到支持。完全民事行为能力人应当对自己的民事法律行为承担相应的法律责任，签署合同是对自身权利义务进行处分的重要民事行为，签字前核实合同内容是行为人应当尽到的合理注意义务，签字行为本身就视为行为人已经知晓并认可合同约定的全部条款，《民法典》第一百四十三条明确，具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗四个要件的民事法律行为即合法有效。 只有存在法定情形时，担保合同才会被认定为无效或可撤销：
一是出借人与借款人存在恶意串通，故意向抵押人隐瞒债务的真实性质、金额，比如将赌债、高利贷包装为正常经营借款，诱骗抵押人签字的，抵押人可以依据《民法典》第一百四十八条，主张存在欺诈行为请求人民法院或仲裁机构撤销担保合同；
二是抵押人是被以暴力、胁迫等手段强迫签署担保合同，且能够提供相关证据证明的，也可以主张撤销合同；
三是担保合同属于出借人提供的格式合同，对于加重抵押人责任、限制抵押人权利的条款，出借人未履行提示说明义务，未通过加粗、划线、口头明确告知等方式提醒抵押人注意的，抵押人可以主张相关格式条款不成为合同内容，不对自身发生效力。除上述法定情形外，抵押人怠于履行审查义务随意签字的，需要自行承担相应的担保责任。
借款人跑路后抵押人承担了担保责任，能不能向借款人追偿？
抵押人承担担保责任后，依法享有对借款人的法定追偿权。《民法典》第三百九十二条明确规定，提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿，但是当事人另有约定的除外。 追偿的范围以抵押人实际承担的责任为限，包括已经清偿的债务本金、利息、违约金、损害赔偿金，以及为承担担保责任产生的诉讼费、律师费、保全费等必要支出，只要相关支出属于约定的担保范围内，都可以向借款人主张。
需要注意的是，追偿权适用三年的普通诉讼时效，时效自抵押人实际承担担保责任之日起计算，抵押人需要在时效期间内主张权利，若超过诉讼时效借款人提出时效抗辩的，抵押人可能丧失胜诉权。 若借款人已经跑路失联，抵押人依然可以向人民法院提起诉讼，法院会通过公告送达的方式向借款人送达诉讼材料，借款人无正当理由拒不出庭的，法院可以缺席判决。判决生效后，抵押人可以向法院申请强制执行，即便借款人当下没有可供执行的财产，法院也会裁定终结本次执行，待抵押人发现借款人有可供执行的财产线索时，可以随时申请恢复执行，同时执行阶段还可以申请将借款人列为失信被执行人、限制其高消费，对其出行、消费、子女就读等进行限制，督促其履行还款义务。若同一债务存在多个担保人的，抵押人仅能向借款人追偿，若担保人之间明确约定可以互相追偿的，才可以要求其他担保人分担相应的份额。
房产抵押担保可以约定仅承担部分债务的担保责任吗？
房产抵押担保的责任范围可以由当事人自行约定，仅对部分债务承担担保责任的约定合法有效。《民法典》第三百八十九条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，当事人另有约定的，按照其约定。也就是说，法律规定的担保范围是默认的兜底范围，当事人可以根据自身意愿对担保范围作出限制性约定，比如约定仅对主债权中的固定金额承担担保责任，或仅对债务本金承担责任、不覆盖利息、违约金等，这类约定均具有法律效力。
需要注意的是，关于担保范围的约定不仅要明确写入抵押合同，还要与不动产登记簿的登记内容保持一致。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第十五条明确规定，不动产登记簿就被担保的债权范围所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定被担保的债权范围。若抵押合同仅约定了部分担保责任，但办理抵押登记时，登记机关登记的担保范围为全部债权的，债权人主张按照登记范围优先受偿的，人民法院会予以支持，因此办理抵押登记时，抵押人需要核实登记的担保范围与合同约定是否一致，避免后续产生不必要的纠纷。除此之外，抵押人也可以与债权人约定抵押权实现的顺序，比如明确要求债权人先就借款人自身提供的担保物实现债权，不足部分再执行抵押人的房产，这类约定同样具有法律效力。
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