海南房产政务简报|2026年8月9日

聚焦海南涉房政策、教育、土地与真实市场数据

今天是周日，官方新增的重磅涉房公告不算多，但这5条信息足够看清当前海南楼市的真实方向：物业治理开始透明化、海口教育配套继续兑现、教育房规则进一步细化、土地逻辑转向盘活存量，而上半年770.4亿元的销售金额，也把“结构性分化”写得越来越清楚。

01　8月7日起正式执行！海南小区“公共收益”不能再是一笔糊涂账

海南省住建厅印发的《海南省住宅小区公共收益管理的指导意见（试行）》已于8月7日起施行。新规明确，利用住宅小区共有部分经营产生的公共收益归业主共有，管理主体应建立收支台账，并按季度公开公共收益收支明细，公示期不少于30日。公共收益的具体使用，也必须依法由业主共同决定。

为什么重要

这项规则直接影响已经交付的住宅小区。过去买房只看开发商、物业费和园林，如今一个小区的公共资产能不能透明管理，也会逐渐影响二手房口碑、社区治理和长期保值。

个人观点｜过去物业和业主最大的矛盾之一，就是“钱去哪了”。新规真正有价值的地方，不是多了一张表，而是把小区公共资产从“物业内部账”拉回到“业主共同财产”。未来看二手房，除了看房龄和物业费，还应该看这个小区有没有能力把公共收益管清楚。

资料来源｜海南省人民政府、海南省住房和城乡建设厅（2026年7月发布，8月7日起施行）

02　海口今年新增超8000个公办学位，教育兑现进入集中期

2026年海口市政府工作报告明确提出，推进丘海学校等6个教育项目建成投用，新增公办学位8000个以上。对于海口楼市来说，这意味着一批板块正在从“规划有学校”，进入“学校真正建成、学位真正释放”的兑现阶段。

为什么重要

家庭改善置业最看重的长期变量之一，就是教育资源的确定性。新增学位不是简单的配套数字，它会改变片区的居住吸引力、通勤半径和家庭购房选择。

个人犀利观点｜教育房的价值从来不在“离学校500米”，而在“学校有没有开门、有没有学位、能不能稳定招生”。规划图上的学校只是预期，真正投入使用的学校才是资产。未来海口板块分化，教育兑现速度会越来越重要。

资料来源｜《2026年海口市政府工作报告》、海口市教育局公开信息

03　海口秋季转学指南发布：“有房”依然不等于“随时有学位”

8月5日，海口市教育局发布《海口市2026年秋季学期中小学转学申请指南》，明确转学申请条件、材料和办理流程。对于已经购房、准备中途转学的家庭而言，房产只是申请条件之一，最终仍取决于政策要求和学校学位承载情况。

为什么重要

很多家庭买教育属性住房时，最容易混淆“招生入学”和“中途转学”。这两者并不是同一套规则。即便已经有房，也不能简单等同于任何时间都可以进入目标学校。

个人犀利观点｜买教育房最容易掉进的坑，就是把房产证当成录取通知书。真正应该研究的不是销售口中的“名校旁边”，而是招生规则、划片稳定性、学位容量和实际入学记录。教育价值最怕的不是房子贵，而是不确定。

资料来源｜海口市教育局《海口市2026年秋季学期中小学转学申请指南》（2026年8月5日）

04　海南未来5年土地逻辑定了：从“拼增量”转向“盘活存量”

海南省政府办公厅印发《海南省“十五五”自然资源保护和利用规划》。规划提出深化自然资源供给方式改革，强化增量与存量统筹，推动低效用地盘活、存量资源资产利用，并进一步完善“项目跟着规划走、要素跟着项目走”的保障机制。

为什么重要

这意味着未来海南的土地价值不再只是“哪里还能新增住宅用地”，城市更新、旧城改造、低效用地再开发、存量资产盘活，都会成为更重要的市场变量。

个人犀利观点｜过去做海南楼市，大家总盯着新区还要扩到哪里；未来真正值得盯的，可能恰恰是老城区还有多少低效土地能重新激活。土地不再越铺越大，而是越用越精。谁能在成熟城市资源里做出新的供给，谁才更有稀缺性。

资料来源｜海南省人民政府《海南省“十五五”自然资源保护和利用规划》（2026年7月28日印发）

05　数据纠正：海南上半年不是“卖房约700亿”，准确口径是770.4亿元

据海南省住房和城乡建设厅向媒体提供的统计数据，2026年1—6月，全省新建商品房网签销售面积437万㎡，同比下降22%；销售金额770.4亿元，同比下降18%；销售均价约1.8万元/㎡，同比上涨5%。其中三亚销售金额373.8亿元，约占全省48.5%。

为什么重要

“面积降、金额降、均价涨”说明海南不是全面回暖，而是成交正在向高总价项目、核心城市和改善产品集中。单看全省均价上涨，很容易误读市场。

个人犀利观点｜海南楼市早就不是“全岛一盘棋”。一个三亚吃掉接近一半销售金额，已经把结构性分化写得很清楚。量跌价涨并不等于普涨，而是购买力在重新排队。把海南均价上涨理解成所有市县一起回暖，是当前最危险的判断。

资料来源｜海南省住房和城乡建设厅统计数据（中国房地产报2026年7月4日报道）

小风子判断｜海南楼市真正进入“分化时代”

今天这5条信息看似分散，实际上指向同一个方向：海南房地产的价值判断正在从“概念”回归“兑现”。物业要看治理是否透明，教育要看学位是否真的落地，土地要看存量资源如何重做，市场则要看购买力到底流向哪里。

上半年770.4亿元销售金额里，三亚一个城市就贡献了接近一半，这已经足够说明问题：海南不是没有行情，而是行情越来越集中。以后再用“封关利好全岛”“海南楼市整体回暖”去解释市场，会越来越失真。

未来真正值得长期跟踪的只有四个词：核心城市、成熟配套、真实产业、稀缺产品。房子越来越像耐用品，但真正稀缺的城市资源，仍然会被重新定价。

信息说明本文依据海南省人民政府、海南省住房和城乡建设厅、海口市人民政府、海口市教育局等公开信息及权威媒体引用的海南省住建厅统计数据整理。涉及招生划片、学位、规划审批、土地供应等事项，均以相关主管部门最终正式文件为准。