买二手房要交多少税？谁交？一篇帮你算清楚
很多人看二手房，光算首付和月供，到签合同那天才发现——过户税费还要好几万甚至十几万，直接懵了。
二手房交易到底有哪些税？谁来交？交多少？今天用大白话讲清楚，照着算就行。
先说结论：一共三种税，两个杂费
二手房过户涉及的税费，看着名目多，核心就三个：
杂费两项：
就这些。没有其他名目了。下面逐个讲清楚。
一、契税：买方交，税率看套数和面积
政策依据： 财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2024年第16号，自2024年12月1日起执行。
大白话： 契税是买房的人交的税，不管买新房还是二手房都要交。税率看两件事——这是你家的第几套房、面积多大。
税率表（2024年12月1日起）：
注意三点：
- "首套"和"二套"的认定：家庭成员范围包括购房人、配偶及未成年子女。也就是一家三口名下的房产数。父母名下的房子不算你的。
- 140㎡是分界线：之前是90㎡，2024年12月调到140㎡。现在买130㎡的房子，首套和二套都是1%，一样。
- 广州深圳也适用：以前北上广深二套房不享受优惠，现在统一了，全国一个标准。
算账例子：
买一套200万的二手房，面积90㎡，首套 → 契税 = 200万 × 1% = 2万
买一套300万的二手房，面积120㎡，二套 → 契税 = 300万 × 1% = 3万
买一套500万的二手房，面积160㎡，首套 → 契税 = 500万 × 1.5% = 7.5万
怎么交： 过户时在不动产登记中心窗口缴纳税款，需提供家庭成员信息证明和住房情况查询结果。现在广州已经实现税务登记"一窗受理"，交完税直接办证。
二、增值税：卖方交，满2年免征
政策依据： 财政部、税务总局公告2025年第17号，自2026年1月1日起执行。
大白话： 增值税是卖房的人交的税。逻辑很简单——房子买来没满2年就卖，要交增值税；满了2年，免。
两种情况：
2026年的变化： 之前不满2年按5%征，2026年1月1日起降到3%。以一套200万不满2年的房子为例，原来增值税约9.5万，现在约5.8万，省了3.7万。
"满2年"怎么算： 以契税完税证明或不动产权证书上的日期为准，两个日期哪个早就用哪个（"孰先原则"）。
算账例子：
卖一套200万不满2年的房子 → 增值税 = 200万 ÷ 1.03 × 3% = 5.83万
卖一套200万满2年的房子 → 增值税 = 0
附加税： 增值税还附带城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，合计约为增值税税额的12%。不满2年需缴增值税时，附加税同步缴纳。满2年免征增值税时，附加税也为0。
三、个人所得税：卖方交，满五唯一免征
政策依据： 《个人所得税法》"财产转让所得"条款；财税字〔1999〕278号。
大白话： 卖房赚了钱要交个税，跟卖股票赚了交税一个道理。但如果这套房是你住了5年以上且是家里唯一住房，免。
三种情况：
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| | (成交价 - 原值 - 税费 - 合理费用) × 20% |
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"满五唯一"怎么认定：
- "唯一"：卖方夫妻双方及未成年子女在广州市范围内只有这一套住房
两种算法怎么选： 由税务机关根据能否提供完整原值凭证来定。能提供购房发票、契税完税证明等原始凭证的，按差额20%算；提供不了的，按成交价1%核定征收。
实际操作中，大多数二手房交易按1%核定征收，因为很多老房子原始购房凭证早丢了。
算账例子：
卖一套300万的房子，不满五唯一，核定征收 → 个税 = 300万 × 1% = 3万
卖一套300万的房子，不满五唯一，原值200万，差额征收 → 个税 = (300万 - 200万 - 合理费用) × 20%。假设合理费用10万 → (300-200-10) × 20% = 18万
可以看出，差额征收远高于核定征收。这也是为什么实际交易中大多走1%核定的原因。
四、换购住房退税：卖了再买，个税退给你
政策依据： 财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2026年第3号，有效期至2027年12月31日。
大白话： 你卖了房交了个税，只要在一年内又买了房，之前交的个税退给你。这就是鼓励大家换房。
退税规则：
算账例子：
卖了300万的房，交了3万个税。一年内又买了400万的房 → 3万全退。
卖了300万的房，交了3万个税。一年内又买了200万的房 → 200万 ÷ 300万 × 3万 = 退2万
条件：
- 卖和买必须在同一城市（广州卖广州买可以，广州卖佛山买不行）
怎么办： 带售房合同、购房合同、身份证件，到卖房时缴个税的税务机关申请退税。
五、印花税和登记费：基本可以忽略
印花税： 个人销售或购买住房，免征印花税（财税〔2008〕137号第二条）。买卖双方都不用交。
不动产登记费： 住宅类每件80元，每增加一本证书加收10元工本费。非住宅类（商铺、公寓）550元/件。
交易手续费： 广州已取消二手房交易手续费，这个费用不用再交。
六、实战算账：四种典型场景
用广州最常见的交易场景来算，一算就明白。
场景1：刚需首套，买满五唯一的房子
买一套200万的二手房，90㎡，首套房。卖家持有满5年且唯一住房。
解读： 这是最省钱的组合。卖家满五唯一，增值税和个税全免，买方只出契税。200万的房子，过户费才2万出头。
场景2：刚需首套，买满二不满五的房子
买一套200万的二手房，90㎡，首套房。卖家持有满2年但不是唯一住房。
解读： 满二不满五是最常见的情形。增值税免了，但个税要交。按核定1%算，200万的房子多出2万。实际交易中，很多卖家会把这2万加到房价里，相当于买方间接承担了。
场景3：买不满2年的次新房
买一套200万的二手房，90㎡，首套房。卖家持有不满2年。
解读： 不满2年的房子税费最重，光增值税就5.83万。加上个税和契税，总税费超过房价的5%。所以买次新房一定要把税费算进总成本里，不然首付预算会超。
场景4：改善换房，二套大户型
买一套400万的二手房，150㎡，二套房。卖家满五唯一。
解读： 二套140㎡以上按2%交契税，400万的房子契税8万。如果卖家不是满五唯一，还要再加4万个税。改善换房可以关注换购退税政策——卖掉旧房后一年内买这套新房，卖房时交的个税可以退。
七、税费到底谁出？法律和现实不一样
法律规定： 契税的纳税人是买方，增值税和个税的纳税人是卖方。税法上各自交各自的。
现实情况： 广州二手房交易中，卖方通常报"实收价"——就是我净到手多少钱，所有税费买方包。这几乎是行业惯例。
也就是说，虽然法律上增值税和个税是卖方交，但实际操作中经常是买方出的。这在合同里会写明"税费由买方承担"。
可以协商： 税费分担属于合同自由约定范畴，法律不强制。买卖双方可以谈，比如约定"各付各税"（契税买方出，增值税个税卖方出），也可以约定"买方包税"。在买方市场下，卖方往往更强势，要求实收。在卖方市场下，买方可能要求各付各税。
建议： 谈价格时先问清楚是"实收价"还是"各付各税"。实收价的话，把税费加进去算真实购房成本。
八、一张图总结：不同场景税费对比
以成交价200万、90㎡的房子为例：
直白总结：
- 不满2年：增值税5.83万+个税2万，是满五唯一的近5倍
九、你的情况交多少税：速查表
注：增值税为2026年新税率3%，不含附加税。个税按核定1%计。
十、几个常见问题
1. "满二"和"满五"的起算时间怎么定？
以契税完税证明上的日期和不动产权证书上的日期，哪个早就用哪个。比如2021年3月交的契税，2021年6月拿的房产证，起算时间就是2021年3月。
2. 继承/赠与得来的房子，再卖怎么交税？
继承或赠与得来的房子出售时，不能按1%核定征收个税，必须按差额20%据实征收。而且"满二""满五"的时间从原房产证日期起算，不是从继承/赠与过户日起算。
3. 房子是夫妻共同财产，离婚后一方卖房怎么算？
离婚析产不算交易，不交税。但如果离婚后卖掉分到的房子，按正常二手房交易交税，持有时间从原始购房日算起。
4. 买商铺、公寓的税费一样吗？
不一样。非住宅类房产契税一律3%，增值税不论年限都要交（5%），还要交土地增值税（30%-60%超率累进）和印花税（0.05%）。比住宅重得多。
5. 怎么查房子满了几年？
看卖方的不动产权证书和契税完税证明，两个日期取早的那个。也可以在"广州不动产登记"微信公众号查档。
十、写到最后
二手房税费看着复杂，核心就三句话：
契税买方交，1%~3%，看套数和面积。
增值税卖方交，满2年免，不满2年交3%。
个税卖方交，满五唯一免，不满按1%或20%交。
再加上一条：卖房后一年内买房，个税退给你。
过户前找中介或税务窗口算一下具体数字，五分钟就能算清楚。关键是谈价格时别忘了把税费算进去——200万的房子，税费可能2万也可能10万，差出一辆车的钱。
数据来源：财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2024年第16号（契税）；财政部、税务总局公告2025年第17号（增值税）；财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2026年第3号（换购退税）；财税〔2008〕137号（印花税免征）；广州市规划和自然资源局存量房转移登记办理指引。政策如有调整以官方最新发布为准。
