前几天，有粉丝问到老蒋，自己买的二手房小区最近没有成交，“经营贷”评估价为何下跌？

情况是这样，当初900万在南山买的房子，特别是小区已经几年没有成交！交易活跃度也不是很多。

老蒋想说的是：二手房小区最近没有成交且评估价下跌

是深圳二手房楼市整体下行、市场供需变化的常见现象。

评估价下跌会直接影响房屋的贷款额度、转贷（如经营贷）及实际成交价，需结合评估公司给的价格。

而评估公司给的价格则根据房产综合情况而定的。

在之前评估价下跌及无成交的原因分析

市场供需变化：小区无成交或成交价持续走低，导致评估机构缺乏近期可比的成交案例，评估价会随市场下行而下调。

评估方法影响：评估价主要参考近期成交价、市场行情及房屋折旧，无成交时，评估机构会参考周边同类小区或保守估算，导致评估价偏低。

如果小区房价房价挂盘比较低，或者成交价比较低也会影响到价格。

以前评估公司会3个月调整一次评估价格，而现在评估公司做到一周调整价格，甚至不断往下调整。

还有就是其他影响评估价

1. 房屋买卖

• 买方、卖方为了减少税费支出，往往在过户的时候选择交易最低价过户，以节约税费。
• 我们应当如何解决？
• 如果考虑要直接做经营贷的时候，千万别直接按照最低过户价格过户，会影响经营贷的额度。

2. 银行要求（如经营贷）

• 现在银行因为不良率过高，要求评估公司谨慎预估额度，比如要求两家评估公司差额不能超过10%，评估公司为了入围，就会把价格给低。
• 我们应当如何解决？
• 锁定额度：若评估价持续下跌，建议尽快落实评估，一般有效期是2-3个月，锁定当前评估额度，避免评估价进一步下跌导致额度缩水。
• 注：评估价仅供参考，实际交易价格以买卖双方协商结果为准，转贷/续贷需以银行最终审批结果为准。

所有为什么那个粉丝的房子，近期都没有成交，但也会影响到自己的评估价。

其实这样的例子现在非常常见，上月评估还能覆盖自己的欠款。

等下一个月想申请办理的时候，就掉价了。

到最后需要自己额外补差额才能转动。

不少人问老蒋有没有其他办法。

老蒋也很无奈，现在真的没有啥好办法。

我就奉劝各位粉丝，如果想转经营贷，就及时早点去准备，或者提前让评估公司去拍照。

一个月之前的评估价，跟之后的评估价，竟然相差10%以上

现在不仅四大行银行政策收紧，股份银行更加是收紧。

今年上半年结束了，很多银行都没有完成任务。

现在银行想做新增业务，但是又怕放开了政策不良率上升。

所有不断控制评估价，或者可贷额度

未来可能都会上线线上评估额度。

把额度交给机器，议价的空间更加没有了。

作者：深圳老蒋团队编辑：深圳老蒋

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